信号:国资大手笔收购这种房产

还记得安邦保险吗？

温州平阳的老板，2004年成立，2017年就干到世界500强第139位，金融巨鳄中的巨鳄。

2018年，安邦集团被监管接管，现在叫大家保险。
大家保险背后三大国资股东：中国保险保障基金、上汽集团、中石化。

大家保险2025年大举进军租赁市场。

2月，大家人寿在新华保险牵头下，投资16亿元设立万新金石基金，收购厦门泊寓长租项目；

上半年还以13.54亿元收购华润宝山南大长租公寓在建项目；

8月28日，大家投控联合大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、复星保德信人寿等多家险企共同设立45亿元大家长租住房基金；

房屋租赁是庞大市场，是政策所向，也是市场大势，越来越多的市场主体投入房屋租赁市场。

① 房地产开发商

2025年6月27日的万科股东大会上，董事会主席辛杰、董事兼执行副总裁郁亮等出席回应股东关注的问题，会上介绍了2024年住房租赁板块（万科泊寓）的发展情况：

万科泊寓管理规模26.2万间、整体出租率95.6%、项目前台GOP利润率近90%、老客户续租率接近60%。

万科泊寓规模最大的长租公寓品牌，规模第二大的是龙湖冠寓。截至去年末，龙湖冠寓已在全国20余个高量级城市累计开业房源超过12.4万间，管理规模超16万间，累计超180万人入住冠寓。

2024年冠寓租金收入26.5亿，同比增长4%，期末出租率95.3%；

旭辉旗下的瓴寓持续深耕长三角，仅2025年上半年新开规模就超过5000间；

华润旗下的长租公寓有巢，今年上半年也有近5000间房源入市；

保利旗下的和寓也在今年保持了较高的扩张速度，上半年新开房源超过2000间。

② 酒店集团

全季、桔子、汉庭、城际等酒店背后的母公司华住酒店集团，已经大力布局长租公寓和服务式公寓赛道，拥有城家公寓、城家公寓酒店、瑞贝庭公寓酒店等多个品牌。

截至目前，城家累计管理房源超7万间，覆盖40多个城市。2024年新增签约2万间，新增开业1万间。

凯悦酒店集团有长租品牌Hyatt Studios；万豪酒店集团有StudioRes；

温德姆酒店集团有ECHO Suites Extended Stay by Wyndham；

希尔顿有LivSmart Studios by Hilton；

东呈酒店有铂顿国际公寓；

艺龙酒店有艺龙瑞阁国际公寓；

锦江酒店旗下拥有憬黎公寓和途羚公寓两大长租品牌，前者定位中端商务，后者定位经济型。

此外，国内一些酒店甚至直接“爆改”成了长租公寓：

上海静安宾馆已改造为高端酒店服务式公寓——海格公寓；

上海杨浦区的智选假日酒店计划翻新改造为“Modena by Fraser”酒店式公寓；

上海浦东民生路上的锦江之星酒店，在今年9月改造成了途羚公寓首店，开业当日即满房；

早期改造的还有浦东三林的智选假日酒店，在2019年改为华润有巢公馆·三林店。

③ 险资

2018年5月银保监会明确规范险资可通过直接投资、设立债权/股权投资计划、保险私募基金等多种方式参与住房长租市场。

2023年3月明文政策明确优先支持人口净流入大城市开展租赁住房REITs试点。

2024年7月明文政策全面推动基础设施REITs常态化发行，并首次提出保租房项目首发资产规模门槛降至8亿元（其他类型为10亿元），体现政策倾斜。

从大城市试点到常态化发行，为险资提供了清晰、高效的资产证券化退出渠道。

今年8月28日，大家投控联合大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、复星保德信人寿等保险公司共同设立了一支45亿元的长租住房基金；

租赁住房REITs外，万科上半年与中信金石、新华保险、大家保险共同设立的 Pre-REIT基金总规模达16亿元；

2022至2024年间，租赁住房大宗交易市场共达成61宗交易，资方结构从2023年之前的以银行及外资为主导逐步转变为以基金与险资为主力。

2025年前8个月险资多次投向重点城市优质长租公寓资产，如新华保险等联合投资16亿元收购厦门泊寓项目、大家保险13.54亿元收购华润宝山长租项目、友邦保险9.8亿元拿下上海松江柚米社区等。

④ 银行

2017年，银行正式对长租公寓行业开放贷款，建设银行是国内最早开办住房金融业务的银行之一，于当年主动将“住房租赁”确定为全行战略，并为“租购并举”等住房制度提供相关金融支持。

2025年03月28日，建行2024年度报告披露，截至2024年末，该行公司类住房租赁贷款余额3461.9亿元。

旗下建信住房租赁基金累计签约收购项目31个，资产规模162.50亿元，基金累计出资90.37亿元，可向市场提供长租公寓约2.89万间。

⑤ 房产中介

我爱我家2025年中报显示，其第一大收入来源为资产管理，占比接近48%，传统经纪业务占比36%，新房业务收入占比8%。

意味着房屋托管租赁业务收入占到了我爱我家业务总收入的48%，半壁江山了。

我爱我家同期披露，旗下长租品牌“相寓”管理的房源接近32万套，同比增加约9%；

贝壳2025年中期报，截至6月底，贝壳受托管理的房源从2024年底的29万套增加到了59万套。

⑥ 个人

之前聊过的，有位房地产开发私营老板，干了20多年房地产开发，这两年在杭州大量买进酒店式公寓，一、两百间，全部持有收租，有些做短租酒店，有些做长租。

这几年楼市整体低迷，投资住房的买家很少，但有很多买家开始买进酒店式公寓持有收租。

光笔者接触到的买进10套以上酒店式公寓的个人买家已经有十几位。

同时，非常多的原楼盘置业顾问投身二房东行业，大力收房托管。

听买家讲，她买的酒店式公寓，托管给了一位上海顶级985大学的法律专业高材生，这位高材生有家规模不小的长租企业，大量托管酒店式公寓。

以前的房屋出租主要是个人房源零散出租，现在是大量企业和资本强力布局二房东行业，这是一大显著新气象，背后的市场风向，值得关注。

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