曼谷房产踩雷指南:14个“卖不动”的楼市雷区曝光!
- 2026-04-20 00:17:40
最近一份来自泰国房地产研究机构AREA的报告，很值得所有在泰国买房、投资的人认真看一遍。
黎叔帮大家梳理了一下——2026年曼谷及周边，有14个典型“卖不动”的板块，问题并不只是行情，而是更深层的结构性错配。
一、核心结论：问题出在“价格+产品+人群错位”
把这14个案例放在一起看，发现一个非常清晰的逻辑：
很多项目不是不行，而是在不适合的地方，卖了不适合的产品，还定了不合理的价格。
这才是今年曼谷楼市最真实的风险。
二、14个重点风险板块（完整梳理）
1｜นวนคร-คลองรพีพัฒน์（Navanakorn一带）
产品：独栋别墅，价格约200–300万泰铢，过去一年几乎卖不动，主要因为位置偏远，这一带实际更适合低价联排产品而不是独栋住宅。
2｜บางขัน-คลองหลวง（Bang Khan / Khlong Luang）
产品一：商铺，价格300万–500万泰铢，过去一年严重滞销，原因是供应过剩叠加价格偏高。
产品二：双拼别墅，价格500万–1000万泰铢，同样几乎卖不动，本质是产品与区域购买力不匹配。
3｜บางพูน（Bang Phun）
产品：公寓，价格500万–1000万泰铢，过去一年销售困难，核心问题是价格明显高于该区域承受能力。
4｜ติวานนท์-นวลฉวี（Tiwanon一带）
产品一：联排别墅，价格500万–1000万泰铢，过去一年价格下降约7.9%，但仍然难卖。
产品二：公寓，价格100万–200万泰铢，价格下降约8.3%，库存积压明显，说明供应已经过剩。
整体来看，这一区域以中低收入群体为主，但产品价格体系整体偏高。
5｜บางซื่อ（Bang Sue）
产品：独栋别墅，价格1000万–2000万泰铢，过去一年基本卖不动，原因是该区域更适合做公寓产品，而非高价别墅。
6｜สายไหม（Sai Mai）
产品一：商铺，价格500万–1000万泰铢，销售困难，商铺在该区域需求本身已减弱。
产品二：联排别墅，价格500万–1000万泰铢，过去一年价格下降约7.9%，虽然产品方向正确，但价格偏高导致客户群有限。
7｜นวมินทร์（Nawamin）
产品：公寓，价格500万–1000万泰铢，几乎卖不动，主要是价格明显高于区域主流需求，如果控制在300万以内，市场接受度会完全不同。
8｜หทัยราษฎร์（Hathairat）
产品：公寓，价格300万–500万泰铢，过去一年价格下降约10.8%，问题与Sai Mai类似，即产品价格超出目标客群承受能力。
9｜นิมิตใหม่（Nimit Mai）
产品：独栋别墅，价格500万–1000万泰铢，销售困难，原因是价格偏高，同时区域又可能不适合开发联排，导致产品定位尴尬。
10｜สุวินทวงศ์（Suwinthawong）
产品：独栋别墅，价格300万–500万泰铢，过去一年销售不畅，多为旧库存，如果是新设计、更现代的产品，仍存在一定机会。
11｜ฉลองกรุง（Chalong Krung）
产品：独栋别墅，价格500万–1000万泰铢，过去一年价格下降约13.6%，属于典型前期定价过高，后期被动调整的案例。
12｜ศรีนครินทร์-อุดมสุข（Srinakarin – Udomsuk）
产品：公寓，价格200万–300万泰铢，过去一年价格下降约12.4%，原因是供应量过大，尤其来自大型开发商项目集中入市。
13｜บางนา-ตราด กม.10–30
产品：土地出售自建的项目，价格200万–300万泰铢，过去一年几乎卖不动，原因是市场需求下降，同时银行对这类产品放贷较为谨慎。
14｜บางนา-ตราด กม.30以上
产品：土地出售项目，价格300万–500万泰铢，同样销售困难，整体趋势是土地分割项目不再受欢迎，更适合转为低密度住宅开发。
三、一个很重要的趋势：东边风险更高
这份报告里有一个非常值得注意的点：
曼谷西边（吞武里一带）几乎没有明显风险板块，而问题更多集中在东侧外扩区域。
背后的逻辑：
城市向东扩张速度过快，距离越远，通勤成本越高，一旦价格定高，就很容易出现需求跟不上。
反而是靠近市区的一侧，即便价格不低，依然有真实需求支撑。
四、给投资人的三个提醒
第一，买房不能只看价格高低，而要看这个价格是否符合当地购买力。
第二，不同区域适合完全不同的产品形态，别墅、公寓、商铺背后对应的是不同人群，而不是简单替换。
第三，真正的风险不是“贵”，而是在不该贵的地方卖贵的产品。
这14个案例，并不是在告诉你哪里不能买，而是在提醒一个更重要的变化：
泰国房地产，已经进入结构分化阶段。
选对产品、选对价格、选对人群，依然有机会；
但一旦判断失误，很可能就是长期持有却难以退出。
喜欢我的文章或视频记得点赞和“在看”，关注并星标“泰国黎叔说”，这样你就不会错过任何一次的信息分享。
MORE/更多推荐阅读
干货类：
泰国的房屋出租，到底要不要交税？要交哪些税，交多少，怎么交？
泰国国际学校系列十：市中心的明星-NIST国际学校（NIST International School）（里面还有其他9所）
新闻类：
外国人在泰国买地进一步放开！BOI企业（100%外资）有权购买12-48亩土地！
泰国过去6年卖了68865套公寓给外国人，这个国家年年拿第一！
泰国各地房地产发展现状与分析，清迈被中国人“占据”，普吉被俄罗斯人“承包”
反转！泰国总理亲口拒绝给外国人购买土地的政策，但却开了另一扇窗。。。
END
如果你还想进一步与我有私人交流的话，欢迎加入黎叔的微信私享群，在群里黎叔会针对每一位朋友提出的问题进行解答，并且不定期分享有关泰国最真实的数据和一手干货信息，有些不方便在公开场合的内容或者其他细节，都将在这里面展示。
入群流程：
1. 加黎叔的私人微信，微信号：taiguofangchan123，验证申请请务必写明“加入黎叔的私享群”这几个字，不注明者不会通过好友验证；
2. 加为好友后请转年费399元人民币，尊重彼此的时间与价值！收费的目的是过滤那些没有诚意的，胡乱喷人的，乱打广告的，我们需要的是一个高质量的群；
3. 如果需要一对一交流，也为了黎叔可以集中精力给予有效回复，请转一个终生会费1314元，同时还可以享受私享群永久不用续费的权限。谢谢理解与支持！
欢迎转载！原创文章可加黎叔开白
泰国投资置业可以关注公众号“明泰地产”了解
