公租房、农村宅基地自建房等特殊房产的离婚分割规则(二)

公租房、农村宅基地自建房等特殊房产的离婚分割规则（二）

二、农村宅基地自建房

农村宅基地是农村村民以户为单位取得宅基地使用权。宅基地特殊在于其所有权归农村集体经济组织所有，资格权归农村集体经济将组织成员专属，使用权在一定条件下可流转（如出租、入股、合作等），显现出“三权分置”^[1]的状态。从“三权分置”的状态可以看到：宅基地使用权具有强烈的身份属性，仅限于本集体经济组织成员。同时，其禁止向城镇居民、其他集体经济组织成员或法人/组织转让，导致宅基地上的自建房无法通过市场拍卖房屋、直接分割价款等方式予以分割。因此，在离婚时，宅基地上的自建房与普通商品房分割不同。本文将结合法律规定及案例探讨宅基地上的自建房能否分割及如何分割的问题。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

《中华人民共和国民法典》三百零三条：第三百零四条　共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

依据上述法律规定，若自建房系形成于夫妻婚姻存续期间，则应属于夫妻共同财产，在离婚时应予以分割。同时，因为宅基地上的自建房属于共有物，在分割时，应按照共有物的分割方式进行处理，具体分割方式可分为实物分割、折价分割。

1.实物分割（分割居住使用权）

因自建房往往都是多层结构，实物分割不会影响房屋的整体结构，人民法院在处理该类型自建房时，结合案情，会考虑以实物分割的方式进行处理，对房屋的实际居住使用范围进行实体分割。

在(2015)杭萧民初字第5864号民事判决中，人民法院认为：共同共有人对共有财产，在共有基础丧失后可以请求分割。关于诉争房屋的实体分割，鉴于农村自建房的权属性质，本院只能对房屋的实际居住使用范围进行实体分割。考虑原、被告对房屋的权利份额和居住、使用现状，为方便生产、生活，本院酌情确定诉争房屋一楼即架空层及三楼西面二间(含三楼阳台)归原告居住使用为宜，原告从北面出入案涉房屋，室内一至三楼楼梯及过道由原、被告共用。房屋其余部分(含道地及道地下的架空层)归两被告居住使用，两被告从南面出入案涉房屋。^[2]

2.折价分割（综合考虑过错因素、经济条件、资金投入等情况等因素折价补偿）

折价分割是指一方获得自建房的权益，而另一方则获得相应的折价款或者其他实物。这种折价分割的方式保留了自建房的完整性，也平衡了双方的利益。在具体实施时，法院会综合房屋的财产价值以及资金投入等情况予以分割。

在(2024)湘0681民初3075号民事判决中，人民法院认为：宅基地使用权具有特定的人身属性，一般以户为单位进行申请，与农村集体经济组织成员身份紧密相关。被告作为户主，其家庭对案涉宅基地享有合法使用权，但该权利不得单独转让或分割。关于案涉房屋分割问题，本案中，原告与被告在婚姻关系存续期间共同对旧房进行重建，被告并非案涉房屋所在地的农村集体经济组织成员，其主张对房屋分割实质是对其投入部分的补偿请求，具体到本案：被告虽主张房屋为家庭共有，但其未能举证证明重建资金完全来源于其个人或其与母亲、女儿的财产。原告虽无权主张宅基地使用权，但其对地上建筑物的投入形成的财产性权益应受保护。综上，本院认定原告有权就其对房屋重建的投入部分获得合理补偿。^[3]

综上，对于宅基地的自建房，若形成于夫妻婚姻存续期间，则应属于夫妻共同财产，在离婚时应予以分割。由于宅基地的自建房显现“三权分置”的状态，在具体分割时与普通商品房的分割规则不同。分割规则有两种：一种是实物分割，对房屋的实际居住使用范围进行实体分割；另一种是折价分割，一方获得自建房的权益，另一方获得相应的折价款或者其他实物，以平衡双方的权益。

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