3月的最后一天，随着1037套成交的锁定，上海3月二手房成交量（指网签，含住宅、商业、车位等）达3.1万套，创下上海近五年来二手房月度成交新高（2021年4月以来首次超3万套）。政策提升市场活跃度
记者走访了解到，当前市场成交节奏大幅加快，有中介机构直言客户主动约看太多，根本忙不过来，以往拖沓的购房决策周期被大幅压缩，市场交易活跃度高。
中原地产监测数据显示，3月，上海二手房合计成交量达3.1万套，日均成交套数破千。成交结构上，刚需房源持续高效去化，同时改善型房源的带看与咨询量也迎来增长。
去年四季度以来，上海二手房月度成交量始终稳定在2万套以上（仅今年2月因春节假期有所回落）。特别是在新一轮政策催化下，市场活跃度持续提升。
2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行。
《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。二是符合条件的非沪籍居民可在外环内增购1套住房。三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在上海市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。
《通知》规定优化住房公积金政策。适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。
中原地产分析称，当前上海二手房回暖节奏加快，直接跳过传统爬坡期。新政后首个双休日单日成交即破千套，后续热度一路走高，工作日也有单日成交破千套的情况出现。随着市场持续走热，房东心态也逐渐出现转变，热门板块、低价房源跳价案例增多，议价空间开始收窄，优质房源挂牌即成交。
增量需求进一步释放
在交易中心的三楼综合受理大厅，记者在与办完过户手续的小张的交流中了解到，他来自江苏盐城，在上海工作刚满一年。此次恰好“踩中”了上海这一轮房地产优化政策。
“差不多去年这时候我还不敢想买房的事。”小张告诉记者，他买下的是浦东一套280万元左右的“低总价二手房”，面积不大，但胜在离地铁近、总价可控，“首付不到60万元，公积金贷满，月供比之前租房多不了多少。”
小张的故事是比较具有代表性的样本。中原地产相关报告分析称，从交易结构看，刚需群体成为本轮行情的主力军。3月以来，总价300万元以内的刚需上车房源，交易占比稳定维持在70%以上。
中指研究院的数据显示，2026年1至2月，上海70平米以下二手房成交占比提升至42%。随着房价持续调整，市场房源整体向低总价段回落。2026年1至2月，上海300万元以内二手房成交套数占比较2025年同期提升了6个百分点，成交套数同比增长25%。
这一数据背后，或是对应两类人群的集中入场：第一类是政策释放的“增量需求”——类似小张这样社保刚满1年的新上海人；第二类则是转变思维的“刚需族”。
在上海一家互联网公司工作的小郑，此前一直是坚定的“租房派”。但从去年三季度以来，他一直在算一笔账：他租住的小区，同户型房源挂牌价已有明显回调，但月租金依旧维持在稳定水平。“算下来租售比大概2.3%，加上自己判断房价继续大跌的空间似乎不太大了，买房可能也是一个不错的选择。”
“当前‘低总价二手房’行情的核心逻辑，是资产定价向现金流的回归。在低利率环境下，租售比是否能够覆盖资金成本、是否优于其他理财产品，成为衡量投资价值的重要标尺。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“考虑到部分城市房贷利率已低于3%，这意味着在按揭贷款的情况下，租金收入已基本能够覆盖月供。这也正是为何尽管部分房源老旧，仍能吸引购房者入场的原因，即月供和租金差不多了。”
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