关于房产那些事:反悔

    房屋作为大宗交易，是每个家庭的资产压舱石，既然是压舱石，就免不了慎之又慎。买的生怕买贵了，卖的自然也担心被“捡了漏”。

    我所在的城市本属三线，房价却不喜人。尤其以2017年为界，随着全国普涨，家乡的房价也跟坐了火箭一般，蹭蹭蹭的一路高歌，当然也得“感谢”北京炒房团做的突出贡献，一时间民众沸腾，就如同全民借贷那个年代，房地产市场瞬间进入卖方市场的“白热化”状态，大家纷纷人民币加持进入购房大潮。这种状态一直持续到2021年左右，随着2020年因新冠病毒武汉首封，房地产市场还持续了一段时间的小阳春，直到2021年全国大面积封控，房地产市场便慢慢降温，之后断崖式滑铁卢。各大地产商纷纷暴雷，所开发建设的项目更是普遍延期交房。市场顿现哀鸿一片，开发单位资金链条断裂，施工单位工程款得不到偿付，上下游衍生产业陷入恶性循环，炒房者高点进入价格折腰损失惨重，刚需用户迟迟不能交房入住颠沛流离，一时间民众情绪悲观。国家开始了一轮又一轮的救市，货币政策、税收优惠、金融工具、取消限购。。。无所不用其极，究竟效果如何，相信每个人心中自有评判。就我长期观察来看，其实直到现在仍未出现楼市回暖的明显迹象，唯一可以肯定的是楼市两极分化严重，区位优势高品质迭代住宅成了市场新宠，“老破小”愈见边缘化极可能逐渐沦为保障性住房。

    分析完市场周期变化，就来讲讲反悔的事。按上述市场规律，反悔这事也是有规律的，以2017年为界点，2017年之前购房未即时办理过户的，2017年之后卖主反悔面儿大，原因很简单，房价暴涨卖便宜了；以2021年为界点，2021年之前购房未即时办理过户的，2021年之后买主反悔面儿大，同理，房价暴跌买贵了。

    追涨杀跌，人性使然。。。

    毁约这事，一旦遇到，不要慌。首先，要看合同的内容及形式，有无违反损益国家、第三人合法权益，有无违反效力性强制性规定等情形，如果没有，就不会涉及合同无效的情况，一旦诉讼只能是诉继续履行或解除合同，+承担违约责任。其次，假设合同有效，对方反悔，既有违诚信原则，又不利于交易稳定性的，如果房款已付多数+房屋交付，法院大概率也不会支持解除合同的诉讼请求；第三，由谁提起诉讼，这点就要个案分析了，是笔法律+经济账，没有固定答案。第四，列被告和诉讼请求很关键，尤其是暂时无权属证书的房屋连环买卖那种，立案前一定要核实清楚是否具备办理权属登记的条件，否则隐患重重。第五，一些特殊类型的房屋尽量不要碰，比如小产权房、证照不全的房屋、划拨地房屋、权利有限制的房屋、有争议的回迁房等等，如果实在想买卖，最好签订“私人订制”的合同，最大限度规避风险，不要用制式合同简单处理。

    今天有些晚了，困，有点恍惚。。。

    总之，买/卖房是大事，各位须谨慎!!!