突然接到李姐向我咨询房产买卖的电话，问我行不行？细问了下情况：
原来她在福田有套三房，在中介挂盘超过了大半年，昨晚，有个中介约她跟买家见面；期间大家都聊的挺好，价格也达成760万的共识，在准备签合同的时候，买家提了一个要求：他们可以一次性付款，能不能把过户价格写高一点？
我很干脆的回她：不要！
这个买家的情况，实际上就是我们常说的做“高评高贷”：二手房交易中，买卖双方通过虚高房产评估价/合同成交价，使银行批复的贷款额度等于甚至超过真实房价，从而实现“零首付”“负首付”或套取额外资金的操作。
具体怎么操作呢？
像李姐这套房，买家前期已经跟银行咨询过，可以评估到980万，按照现行贷款政策，银行可以贷款980万*85%=833万。
买家买这套房子的成本有（按980万算）：
融资利息（按常见的万分之六，时间按5天算）：760万*0.0006*5=22800；
契税98000，佣金76000，登记费50；
加上760万的房价，一共是7796850元，取整约780万。
那这套房子实际可以从银行套利833-780=53万。
相当于买家买了一套房，最后一分钱没有掏，还到手53万。
这种情况在深圳多不多？
2025年房价下行加上首付降至15%后，高评高贷出现抬头迹象，尤其在刚需片区、低总价（500万以内）房源中更易见。当然咯，福田、南山等限购区域，大家普遍比较看好 ，所以也时有耳闻。就像福田的尚悦府，在尚未出“新政”（即按照红本办理时间计算税费）之前，成交的大都是做“高评高贷”的。目前这个小区的中小户型价格已经从高峰期的8万多，降到现在的7万左右，再过两年，这批做“高评高贷”的房源，暴雷风险很大。
按照贝壳和中原数据：正规按揭占比66.3%-82.4%，“高评高贷”仅占违规交易的小部分，非市场主流。
其实，“高评高贷”本质上就是虚构资料和信息，骗取银行贷款。
而这条链条上的所有人，包括买卖双方、中介、银行和评估公司，都会有法律责任，而且还要担负民事风险。
对买家来说，贷款合同无效，银行可要求提前全额还贷、违约金、罚息等，影响个人征信；房屋有可能被查封拍卖；另外税费要要多付一些，比如契税就多出98000-76000=22000元；而且贷款金额超房价，月供压力也不小，极易断供。
对房主来说：阴阳合同被认定无效，交易可能被撤销，需返还房款并承担违约责任；买家断供后，银行追讨时卖家可能既收不到余款，又失去房产；税务方面。按高评价计税，需多缴个税、增值税等，被认定逃税的，还可能面临补缴税款、滞纳金或0.5-5倍罚款。最关键的是，还可以被认定为为贷款诈骗罪共犯，面临刑事处罚。
对于中介来说：教唆、协助高评高贷，可能被吊销执照、罚款，情节严重也可能构成共犯。
对于银行和评估公司：出具虚假评估报告，会面临行政处罚或民事赔偿，负责人都可能承担刑责。银行客户经理也会有连带责任。
国家相关法律也有明确规定：
《刑法》193条：贷款诈骗罪刑事数额较大(>5万)，5年以下+罚金；数额巨大(>50万)：5-10年+罚金。
《民法典》154条：恶意串通损害他人利益。民事合同无效，返还财产，赔偿损失。
《税收征管法》63条：逃税行政补缴税款+滞纳金+0.5-5倍罚款。
《银行业监督管理法》46条：银行违规放贷，行政罚款+责任人问责，情节严重吊销牌照。
在实际中，已经不少典型案例：
比如深圳“亿元高评高贷骗贷案”，127人参与，逃狱银行贷款超过2亿元，主犯是某贷款中介公司负责人，判处7年，并处罚金50万元；从犯有房产中介、评估师、银行客户经理等，最后大都被判刑3-5年加5-20万不等的罚金。
还有深圳“深房理”高评高贷关联案，5名核心成员被抓，3人刑拘，2人逮捕；119名购房者被禁止购房资格；44名持牌中介被纳入黑名单，禁止从事房地产业务；处罚银行4家，问责违规责任人14人次，共处罚575万元等。
目前银行和相关单位也有关注到这种情况，也加强了风控升级和相关监管。
对房主来说，坚持签订唯一真实合同，拒绝配合高评，是对自身利益的保护，同时可以在合同中明确约定“贷款不足由买家补足”。
深圳二手房中“高评高贷”虽有抬头但仍属少数，且面临严厉监管与法律风险。这种操作本质是骗贷行为，买卖双方、中介、评估公司均需承担相应法律责任，轻则合同无效、罚款，重则牢狱之灾。
建议交易各方遵守法律法规，通过正规渠道办理贷款，避免因小失大。
