上海房产圈顶流互撕实录:返佣遮羞布被扯碎,行业底线彻底崩塌.

天下之大，无奇不有。常说影视源于生活，可上海房产圈这出顶流互撕的大戏，连最敢写的编剧都编不出来——现实的荒诞远超想象。

昨晚，上海新房界两大顶流彻底撕破脸皮，把行业最肮脏的返佣乱象，赤裸裸摊在了所有人面前。

房产学长公开怒撕小胖创始人张铭磊，痛斥其新房返佣是违法行为，可最讽刺的是，学长自己，不正是靠着返佣赛道一路崛起，才坐稳了上海新房博主销量的头把交椅。

张铭磊直接下场硬刚，一句“大哥你真的又当又立”，直接戳穿了学长的虚伪面具：“首先小胖不返佣，只给部分需要返佣的客户提供安全通道，不赚任何费用，反而您努力返佣三年了吧？顺便提醒下您不是房协会员吧？”

面对直击灵魂的质问，学长的回应堪称“天才逻辑”：“我那是帮购房者争取购房福利，你怎么能混淆概念？”

更打脸的是，评论区直接被同行实锤锤爆：旅居创始人瑶瑶晒出实锤，“我去年招商时代潮派的客户，我返4万没成交，被你5.5万干走了，要不要我把你跟客户签的返佣协议发给你看看？”

还有网友直接爆料，“我去年一个客户，就是说你10万返5万，和你去买了，又当又立”。

一边说别人返佣违法，一边自己靠高额返佣抢客户、撬单子，还把返佣包装成“给客户争取福利”，这种既当裁判又当选手的操作，把行业的遮羞布撕得一干二净。

当然，学长做新房这几年，专业值得肯定毋庸置疑，市面上应该没有他没看过的新房，有没有真正为客户谋取多少福利这就仁者见仁了。

这场互撕，本质就是利益被侵犯的正面厮杀。

此前两位顶流本是井水不犯河水：小胖靠写文案、做直播，赚开发商的广告投放；

学长靠卖房拿佣金，卖新房是公司的核心业务。

可小胖多次在直播里公开提返佣，直接动了学长靠佣金吃饭的蛋糕，矛盾彻底爆发。

这一幕，像极了之前二手房圈的闹剧：五千哥怒批一千哥毫无底线、破坏行业规则，如今新房圈的互撕，不过是整个房产行业内卷溃烂的又一个缩影。

王立群教授的话，精准戳中了这场闹剧的本质：“历史告诉我们一个规律：人们一直在争斗，最先是忠诚厚道的人死，其次是勇敢正直的人死，最后是智慧诚心的人死。当所有理想主义者从历史舞台退场后，便是伪君子和真小人的较量。别小看他们，历史往往由他们书写。”

如今的上海房产经纪行业，早已卷到了骨子里，新房、二手房，全是无序竞争的烂摊子。

就拿近期闹得沸沸扬扬的单边代理来说：上海某顶流卖房博主，以房屋底价拍视频，号召全行业中介推广，主打“24小时快速去化”。

可结果呢？大批中介集体吐槽：自己辛辛苦苦带客户看房，客户出价1010万，比博主的挂牌价1000万还高，最后房子却被博主自己的客户，以990万的低价买走了。

我给大家把这笔账算得明明白白，一眼看穿猫腻：

- 中介带的客户：出价1010万，按照行业常规，上家付1%中介费（10.1万），下家付2%中介费（20.2万），中介能正常拿到佣金，买卖双方也按市场价成交；

- 单边代理博主操作：直接把房价压到990万，比如只向买家收5万中介费，房东还能拿到一笔不菲的推广费。

看似房东少卖了10万，买家少花了20万，双方“双赢”，实则博主跳过了所有带看的中介，把别人的劳动成果直接截胡，白嫖了全行业的流量和客源。

吃过这种亏的中介，无一例外都表示：以后再也不卖单边代理的房子了。

我一直非常认可发达国家的单边代理模式，比如美国，这套体系已经非常成熟，核心原则就是绝对不能既当拳手，又当裁判：代理人只能代表一方利益，绝对不允许自己代理、自己成交，从根源上杜绝利益冲突。

可放到国内这个毫无诚信、恶性内卷的市场里，单边代理彻底变了味，成了博主白嫖行业、垄断客源的工具，各种利用、套路、三十六计轮番上演，完全背离了模式的初衷。

这些年国内经济为什么越来越差？

卷的从来不止房产中介一个行业。除了掌握尖端高科技的少数领域，几乎所有行业都陷入了低价内卷、无序竞争的死循环：

学长视频里提到的光伏产业，早已杀成了血海。

看似高大上的新能源汽车，市场早就饱和，却依然有资本涌入搅局。

就连养猪行业，卖一头猪都要亏几百块。

曾经日本阳光玫瑰葡萄一公斤卖数百元，被国内引进技术后，瞬间烂大街，几块钱一斤都没人要。

这样的内卷，不是竞争，是自相残杀，是把整个行业往死里卷，这样的经济，怎么可能好得起来？

不管是二手房只收5000元中介费，还是新房返佣五五开、三七开、甚至只留5000元，整个房产行业，早就烂透了。

我痛恨一个行业就这样无休止地内卷下去，看不到希望，却没人敢站出来掀桌子。

今天，我就做这个“键盘侠”，彻底掀翻房产领域的遮羞布。

首先郑重申明：我深耕房产行业十八年，从未撬单、飞单，也从未给客户返过佣金，不是不想，而是没有这方面能力，也未能给客户谋取最大福利。只不过在房价下滑这几年，经我手买进的买家没有亏本的，听我的房东都卖在了最好时间点而已。

给大家算笔账：很多拿过返佣的买家都听过一句话——“我们佣金要扣掉不菲的税费”。但他们绝不会告诉你，这笔被扣掉的税，第二年是可以抵扣返还的。尤其对规模不大的独立经纪人来说，这笔钱基本能全额拿回来。

所谓的专业、服务、砍价，在动辄十几万、几十万的佣金面前，全都是笑话。这笔钱，甚至能凑出一套房子的首付，也正是这份巨额利益，催生了无数返佣乱象。

100%全返佣也很简单：现在互联网信息透明，全上海就那么些楼盘，符合你预算和区位的更是屈指可数，不懂你还可以问AI。

第一步报备、以中介名义下载房江湖，找到房江湖案场驻场，把所有意向楼盘全部报备，一天就能全部看完，哪个项目适合你一目了然。

当然这不是唯一渠道，你还可以以中介名义问开发商销售有没有分销或者全民，目前行业内大多分销走房江湖，因为房江湖比较可靠，不会赖佣金。

第二部谈价、谈价更简单，直接给销售报一个最低价，前提是谎称“今天就能定”，不然销售是不会给你底价的。当销售听到你今天能订房是诚意的，他绝不会轻易放你走出售楼处，除非你出的价格已经击穿底线。

哪有什么为粉丝获取最大福利，最终不过是想成交赚钱，不然又是白忙活一天，哪有什么专业，不过服务是有的，车接车送请客户吃饭这是家常便饭。

再说说二手房的乱象：前几年我做自媒体单干的时候，有个黄浦区学区房的房东找我咨询。买家跳过带看的中介，想私下和房东交易，房子挂牌480万，业主底价460万，买家直接出价470万。房东说和带看的中介很熟，不好意思跳单，但这个价格实在太诱人了。

但又怕风险不好把控，问我能不能做，给个三五千块钱。

我明确告诉房东：我不做这种业务，如果你执意要私下交易，直接去交易中心签合同就行，只需要5元工本费，双方能省下十几万中介费。

如果有需要就算找个专业代办，也只需要千把元，如果下家贷款中介还能从中赚一笔贷款返利。如果全款交易流程更简单，上海有不少专业做代办签约的机构，800、1000一单的多着呢，如需要配套过户另加500元。

不少买家就是这种心态：宁愿多给房东加钱，也不想让中介赚到一分钱，哪怕总价一样，只要钱被中介赚了，哪怕为他服务带看过，心里就不舒服。

若找不到房东，就要用些卑劣手段了

第一种情况：房子租客住，带点水果礼品上门拜访租客要房东电话，承诺买房后给租客免租一两个月，租客基本都会配合；

第二种情况：空关的房子，直接电话找物业，谎称是租客说“楼上漏水，需要联系房东”，物业大多都会把房东电话给你。

第三种情况：业主自己住，这就不用我指导了吧，直接去敲门表明来意就行，你不要告诉我说你不好意思，你都好意思跳单，难道还不好意思敲一扇门？

这些手段虽然上不了台面，甚至十分龌龊，却在内卷的房产市场里屡试不爽，全是内卷催生的歪门邪道。

别再寄希望于“五千哥”帮自己谈价，我劝你趁早醒醒：五千哥和业主根本不熟，所谓的谈价，非但帮你拿不到低价，反而可能从中赚差价，反过来做你的工作，劝你接受高价，绝对没有你自己和业主谈得好。

最后再聊聊单边代理：我认可单边代理营销模式本身是成功的，都不过是我早些年玩剩下的。

这些年给咨询卖房的业主，都是免费教他们如何快速卖房，其中就包括以底价集中所有中介力量推广、拍视频，根本不用花冤枉的流量费。