非房企资质的开发成本和出售计量
A公司当地政府允许无房地产开发资质的公司建设研发、工业厂房并对外出售。A公司依照该政策买了一大块地建设厂房，建好后对外出售，目前已发生成本3千万。A公司无房地产开发资质，税务局要求按照转让固定资产处理（不动产9%的税率）。项目的买地费用8千万已计入无形资产，土地以外的开发成本预计1.6个亿。
问题
非房开发企业归集的成本是否应该列示为开发成本并按照房地产企业的口径来做相关账务处理？还是可以按照在建工程归集，建设完成后计入固定资产？如果做固定资产，建设完成是否应计提折旧？（开发成）
解析
由于没有房地产开发资质，此类业务也不是常规性的业务，因此不计入开发成本，而是列入其他流动资产或其他非流动资产（根据开发和销售周期是否预计超过一年确定），日后实现出售时也不确认营业收入和成本，而是确认资产处置损益。由于该项目不是自用的，因此不适合于通过在建工程和固定资产科目核算。
土地性质变更的计量
B公司为房开企业，有一项目原土地性质为商业办公用地，因项目开发可能亏损只进行了早期投入。后当地政府变更土地性质为商业住宅。
依据有关规定，土地性质变更需要收回原有土地，然后再挂牌，企业摘牌。该土地在企业账面为2亿元，收回土地的价格为1.5亿元，土地性质变更后的土地价格为1.8亿元，收回土地款1.5亿元直接抵扣1.8亿中的1.5亿元，剩余3000万元B公司用现金补齐。
问题
1、B公司土地的账面价值应该是2.3亿还是1.8亿，与账面差额0.5亿计入营业外支出吗?
2、土地退回之前，账面除土地成本外，还有早期规划、三通一平、资本化利息等费用，在土地性质变更之后，早期费用是否还能继续作为开发成本核算？
解析1、该案例表明土地收回、变更规划、重新拍得这三个事项属于一揽子交易安排的情况下，应首先对原土地(开发成本)按照变更后的用途进行减值测试。再将计提减值准备(如需)后的原土地账面价值加上再次拍得时需补缴的差价3000万元作为重新取得土地使用权的入账价值。过程中除了减值损失以外不确认其他损益。2、由于开发规划和用途改变，原开发成本中归集的早期规划、资本化利息等应不再具备未来经济利益流入的潜力，应将这部分账面价值予以费用化。
对于已发生的三通一平成本，如果规划和用途改变后，三通一平需要重新实施，将前期归集在开发成本中的此类支出转入损益处理；如果仍可使用，不需要进行重大改变的，则可以保留在开发成本账面价值中。
非房企业收到的抵债房产的减值计量
C公司是生产型企业，收到抵债房产，该批抵债房产与生产经营不直接相关，主要计入其他非流动资产，以出售为目的而持有。
问题
对该部分房产计提的减值准备能否计入非经常性损益，以“不影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断”。
解析
在债务重组完成，债权人取得对抵债资产的控制权之后，该抵债资产自身的市价下跌等损失不应认定为是非经常性损益。本质上是应收账款坏账损失的延伸。另外，虽然《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2023年修订）》中，“（十二）债务重组损益”属于通常情况下属于非经常性损益的列举项目，但我们理解这主要是针对债务人所获得的债务重组收益而言的。对于债权人而言，因日常经营活动所产生的应收账款的债务重组损失原本就和坏账损失难以区分，也不能说与正常经营活动无关，因此不宜债权人将债务重组损失列入非经常性损益。
