北京新房日报·4月11日|二手房本周新高 朝阳改善3个盘签了167套

今日数据

4月10日，北京新房住宅签约136套（期房90+现房46），二手房住宅863套。

二手房是新房的6.3倍，本周新高。

一句话评价

二手房本周明显放量。从周日（4月6日）的61套，到周一（7日）的659套，再到4月10日单日863套——连续4天逐日上升，每天都比前一天多几十到一百套。

新房这一边，工作日均107套（4/6-4/10 的 5 天均值），整体稳定在低位水平，没有明显起伏。本月累计4,390套，按这个节奏到月底新房住宅大约在 1.2 万套规模。

新房住宅库存64,573套（期房34,907 + 现房29,666）——按当前节奏估算，是 21 个月的去化量。选择面充足。

把14天数据放一起看，二手房在 4/7 之后那一截直接拉起来——从60-100 套区间跳到了659-863套区间，差了 10 倍。新房整体稳定在30-170之间。这是 30 天里最明显的一次结构变化。

各区签约概况

近30天住宅签约榜单：

通州继续第一，1,204套，均价约5.9万/㎡。 昌平第二，766套，均价约6.2万/㎡。 丰台第三，614套，均价约9.0万/㎡。 朝阳第四，567套，均价约9.3万/㎡。

格局观察

• 通州+昌平合计 1,970 套，占榜单前 10 区总量 33%——刚需+刚改的主力出货区

• 朝阳+海淀+丰台合计 1,503 套，占 25%——四环内改善买家的传统主战场

• 均价梯度清晰：海淀 10.8 万/㎡（最高）→ 朝阳 9.3 → 丰台 9.0 → 石景山 7.4 → 昌平 6.2 → 通州/大兴 5.9 → 门头沟 5.8 → 顺义 5.3 → 房山 4.1（最低）

• 价差近 3 倍：海淀和房山每平差 6.7 万，按 100 平算就是 670 万——同样在北京买新房，区域选择决定了完全不同的预算门槛

  
  

朝阳改善本周观察

朝阳改善买家本周很集中。

3个盘签了167套：金茂·满曜84、天珺和苑42、城建·东晏和园41。

巧的是，3个盘正好对应3个不同的改善预算段——1000到1200万、1200到1400万、1500到3000万。不重叠，互相不打架。

1000到1200万：金茂·满曜

84套朝阳第一。

主力是三室两厅122平，54套，参考成交价885到1471万，均1064万。

四室两厅128平27套，1035到1215万，均1105万——比同盘三室只贵41万，多了一个房间。

跨度586万的差异主要在楼层朝向——同样122平，朝南高层和朝北低层差几十万很正常，加上是否带阳台、采光、景观差异，能拉到几百万。

1200到1400万：天珺和苑

42套。主力四室137平 994到1491万 均1240万。

预算跨过1200万、想要更大的四室空间，可以去看这个盘。

这个盘的户型集中度异常高，公开数据呈现是单一户型为主。具体到几栋几个朝向、是否有其他户型，建议直接去售楼处问清楚再判断。

1500到3000万：城建·东晏和园（今日楼盘）

41套。

城建·东晏和园是朝阳大改善代表盘，价格段直接从1500万起步，最高摸到3000万出头。两个主力户型几乎平分签约——三室144平22套，四室171平19套。

下面这部分讲清楚怎么挑。

三室144平 1435到1755万 均1646万

22套全是大三室，144平的概念是客厅可以放3米多的大沙发+独立餐厅+主卧带独立卫浴+两个次卧。

跨度320万。同一个三室户型，差在楼层朝向、楼栋位置、是否带赠送面积。看的时候直接问"144平三室目前在售有几栋几个朝向、价格区间多少"，按预算反推选哪几栋。

适合人群：朝阳1500-1700万改善，三口或四口之家，看重客厅和主卧空间，不需要4个独立房间。

四室171平 1562到3057万 均2187万

19套。

这个户型的跨度需要特别说一下——1495万。同样171平的四室，最便宜的1562万，最贵的3057万，差了将近一倍。

这种跨度通常意味着：项目里有几栋楼朝向资源差距特别大，或者有几套是顶楼/底楼/特殊户型（比如带露台、地下室）。

进售楼处第一句话就该问：「四室171平目前在售的房源，最便宜的是哪栋几层，最贵的是哪栋几层，分别什么朝向？」得到答案再决定看哪一套。否则同一个户型两个销售给的报价可能差几百万。

适合人群：朝阳2000万以上改善+，四口/五口或多代同住，需要4个独立房间。

签约节奏：日常持续，4月10日单日11套高峰

近30天的签约不是开盘集中型——是日常每天都在签：

3月中下旬每天1-5套稳定，3/26-3/31 连续 6 天每天 3-5 套，4月初继续稳定 1-4 套，4月10日（昨天）单日 11 套——是 30 天里最高峰。

这个 11 套的小高峰可能是某个开放看房日或大客户带访日。如果你正在排队等下定，可以问销售下一波集中开放的日期。

同价位 朝阳还有这2个选择

预算 1500-2500 万、想留在朝阳改善+：

1. 璞樾家园 24 套 均 2,083 万 — 同段位次选盘

2. 万吉嘉苑 14 套 均 2,734 万 — 偏上一个段位的改善+

加上城建·东晏和园本身，朝阳1500万以上改善近30天有3个盘可以横向比。

各区参考均价

对你有什么参考

如果你是朝阳改善买家：

• 预算 1000-1100 万 → 金茂·满曜三室122平（54套，朝阳本周改善起步盘）

• 预算 1100-1200 万 → 金茂·满曜四室128平（27套，同盘升级，多一间房）

• 预算 1500-1700 万 → 城建·东晏和园三室144平（22套，朝阳大改善起步）

• 预算 2000 万+ → 城建·东晏和园四室171平（19套，跨度大要问清楚具体房源在哪一栋）

3个盘的售楼处都在朝阳，一天能跑两到三个。

数据反映的是过去30天，不代表未来。具体到你的需求，建议结合自己的预算和看房窗口去判断。

数据统计存在口径差异，仅供参考，不构成投资建议。具体楼盘的更多户型、单价细节，有需要的朋友可以在公众号后台留言联系。

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