房产赛道的天花板

上周末过户的时候和房东聊天，她说2000 年的时候因为有退税，她在外企收入比较高，税交的很心疼，既然有退税就去买了房子，那时候 10w左右一套，家里面支持了一些，就买了几套。

当年入手的这些房子后来都是一千多万卖掉的，具体什么时间卖没说，所以十几年的时间涨了100倍。

当年政府鼓励买房不但对外地人送蓝印户口，还对本地人退税，现在都不敢想的政策，当年都真正的发生过。

要不是实实在在的看到，普通人真的很难想象这种涨幅。我听到也有点大吃一惊，我10年左右开始了解上海的房产，也就知道 10 倍的涨幅，相对任何其他地方已经很夸张，没有想到还有 100 倍的，可能在老上海这里比比皆是。因为当年几万块钱拿下来的产权，也就是老破小，现在普遍也都要几百万。

那房产对于普通人的资产天花板有多少呢？

大概也就几千万级的水平，再高资产就需要证券化和资本化，个人层面很难支撑住了。

房产增值要靠杠杆，金融杠杆和时间杠杆，缺点是太吃现金流。

一入房圈，从此现金是路人。

普通人的现金流是瓶颈，主要靠固定的劳动收入，不可能同时并发多套房子。裂变有极限，加上现在的限购政策，难度就更大了。

理想情况是以租养贷，快周转，这在以前是可以的，一个是当年房价低，贷款金额也低，且利率在不断下降，几年下来能很快平衡。其次，当年的交易成本也不高，可以几个月快速转手，一年周转几次，也是不小的收入。

其中老破小尤为突出，即使放到现在依然有优势，现在的限购政策明显压低了老破小的价格，因为大家仅有的一两张房票不会浪费在小房子上，但它的租金并没有影响。

优秀的地理位置让老破小出租非常有优势，很容易租金抵月供，而且流动性也很好。如果无限房票肯定分散到几十套老破小上了，但是只有一两张房票就要好好想想了。

优质房产是普通人少数可以获得的优质资产，把劳动力资本转化为实物资产，通过 30 年的房贷提前锁定优质资产。

锁定标的，长期持有，时间等待。

这个时间少则五到十年，多则二十年，很多人是被动持有这么久，因为大多数人也就一套自住房，涨得再多也不能卖掉。只能说更有安全感，最多感叹一下当初为什么没多买一点。

这也是我这段时间对房产有点祛魅的原因，因为其天花板充其量大几千万的资产规模。我已经玩到头了。

如果要突破得创造自己的商业模式，资本化，证券化。这就是另外一条创业的路了。

尽管创业的路九死一生，但理论上上限无限高，更加主动可控，自己的能动性发挥的空间更大。更有吸引力。

自己既在创业也深入研究过房地产市场，如果有可能更应该把精力放到创造上，土地只是用来承载财富。

科技创造财富，金融分配财富，土地承载财富。

房产赛道适合普通人，不适合顶级精英。