上海各区域/总价/面积/房龄二手房“租售比”大汇总!哪个小区最强?

从去年下半年开始，【租售比】这个被大家忽视已久的房产属性，被越来越多人重视！

尤其是成都宝妈一年狂扫5套高租售比老破小，实现以租养贷的新闻大范围传播后，市场上掀起了一波“抄底”低总价高租售比房源的浪潮！

那什么是租售比？

租售比，通常指房子年租金与总价的比值！

例如，上海一套总价100万元的房子，月租金约2500元，年租金3万，租售比即为3%，这相当于房屋总价是400个月的租金，约33.3年

通常租售比的数值会被拿来与房贷利率、十年期国债收益率、存款利率等无风险收益率进行比较

如果租售比能跑赢其中的两项数值，基本可以被视为优质“固收类资产”！

那上海不同区域、环线、总价、面积段、房龄段的房子，最新租售比是多少呢？

高租售比的房子，可以闭眼买吗？

为什么长宁、普陀的租售比能领跑核心区？

这两个区的共同特点是：二手房价格相对更低，而租金端，凭借通达的地铁网络和成熟的商业配套，吸引了大量年轻上班族

房价相对低、租金相对高，租售比自然突出

反过来，徐汇、黄浦租售比垫底，说明市场仍愿意为“地段价值”支付溢价——买家愿意花更高的价格买入，但这个溢价在租金端完全体现不出来

高租售比房源

可以闭眼买吗？

在过往的很多年里，房价震荡向上，租售比是一个被边缘化的市场指标，几乎没有人用它来做决策

但在本轮房价深度回调之后，租售比历史性地跨过了无风险收益率的门槛——全市平均已达1.67%，高于存款利率，中环附近老破小更是突破了2.5%

正是这个“跨过门槛”，将上海楼市分成了3个截然不同的赛道！

第一个赛道：现金流赛道

以房龄30年以上、面积50平以下、总价200万以内、位于中环附近的老房子为代表

在这里，租售比普遍达到2.3%-2.7%，轻松跑赢了存款和国债

当房价不再有普涨预期，一套总价150万、月租3500元的老房子，本质上就是一个由上海地段信用背书的“超长期固收债券”

所以，在现金流赛道，租售比是决策指标，它的数值直接决定了一笔投资的年化回报率，是你买入、持有、甚至卖出的核心依据

但这里要特别提醒：

不要盲目低首付高杠杆进入现金流赛道！

文章开头那位成都宝妈，2-3成首付入场，租金收益基本全部还给银行

这种操作的脆弱性在于：她的整个策略建立在无风险利率不涨、租金不跌、房价稳定、租约不空置的理想之上

假设房贷利率上涨、空置两个月、或者房价继续下跌——她的安全边际就很容易被击穿

第二个赛道：核心资产赛道

以中环内、次新房、大户型、高总价的房产为代表

在这里，租售比普遍低于1.6%，甚至徘徊在1.4%左右，从现金流角度看，它们毫无吸引力

但这个赛道的买家，支付的溢价，买的是3个东西：

上海优质地段和产品的居住体验、城市稀缺资产筹码、上海的未来发展！

在核心资产赛道，租售比是参考指标，它不决定你是否买入，但告诉你当前价格是否已经过度偏离基本面

第三个赛道：自住赛道

它覆盖了绝大多数普通购房者——买一套房，自己住，顺便保值

这个赛道的房源分布最广：中外环间、房龄10-20年、面积70-110平、总价300-800万，租售比普遍在1.6%-1.9%之间，不高不低

在这个赛道里，租售比既不是决策核心，也不是完全无关，对于自住买家，最重要的永远是：你喜不喜欢？住得舒不舒服？通勤行不行？租售比再好看，住得不舒服，也是本末倒置

最后，想解答一个很多人的疑问：上海楼市的合理租售比是多少？

小胖君想说，这个问题没有准确答案！

一如上面我们讲到的三个赛道，对于不同类型的房子、不同类型的置业需求来讲，合理租售比是个浮动的数字

对于现金流赛道的房子，高于当下无风险收益率1个点是比较合理的，补偿房产的流动性！

对于核心资产赛道的房子，没有合理租售比可言，滨江豪宅1.2%，新天地1.1%，甚至很多老洋房的租售比低于1%，这些房子的定价逻辑不是租金，只要上海这座城市一直向上，就有人愿意为此买单！

对于自住赛道的房子来讲，合理租售比是一个参考区间，小户型稍高，大户型稍低，只要不是极端的高或低，都不用太过关注！

最后附上上海中环内租售比TOP50小区和TOP20房源，希望对大家买房有所帮助！