不必额外付费,上海二手房交易可“带押过户”

        由于目前上海二手房交易中70-80%的房源都有银行贷款，目前大部份卖家的处理方式是通过过桥资金先还上自己老房贷，再通过买家新贷款去还自己的过桥资金（特别是目前有些大中介，其本身就可以提供这种过桥资金，那业务员当然更愿意让客户走自己中介的过桥资金了，这个大家都懂）。这么操作的弊端就是：额外需要付出一些高利息和手续费、手续繁杂、周期偏长。其实上海二手房买卖可以办理"带押过户"，只是很多卖家不清楚，大部份中介人员也没提醒，上海市自2021年起推行的便民利企政策就包含了带押过户这个政策，目前已经全面实施。

一、政策依据与现状

        根据《民法典》第四百零六条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，这为"带押过户"提供了法律依据。上海市规划和自然资源局自2023年起全面推进此项工作，2026年1月还推出了抵押房产转让自动短信通知服务，进一步优化了办理体验。

二、可办理银行（2026年最新）

       目前上海有20家银行支持"带押过户"业务，分为新老两套系统：

新系统银行（14家）

邮储、工商、北京、招商、交通、上海银行、中行、农行、民生、中信、宁波、兴业、浙商、上海农商

老系统银行（6家）

除上述14家外的其他合作银行

注意：平安、华夏、光大、浦发、建行目前暂无法办理。

三、办理条件

房产要求

• 仅限个人产权二手房（存量商品房），公司产权不可办理

• 只能有一次有效抵押，二次抵押不可办理

• 不动产登记簿无禁止/限制转让的约定（无查封、无抵押纠纷）

贷款要求

• 卖方：抵押类型为按揭贷款（组合贷/纯商贷/纯公积金贷），其中：

  • 纯公积金贷/组合贷需满足2020年8月1日前产调核准，

  • 2020年8月1日后的组合贷，公积金部分需先还清。

  
  

• 买方：可选择一次性付清/纯商贷/组合贷，

  • 不可申请纯公积金贷，

  • 组合贷的公积金部分需剔除监管资金。

  主体要求

• 卖方征信无当前逾期、无涉诉记录

• 必须获得原贷款银行书面同意

• 跨行办理需买卖双方贷款银行协同操作

四、三大办理模式

1. 新旧抵押权组合模式：无缝衔接，一次办结，不动产登记机构合并办理过户、新抵押设立、旧抵押注销（最推荐）

2. 新旧抵押权分段模式：先过户+新抵押登记，卖方旧贷结清后，再注销原抵押

3. 抵押权变更模式：房产抵押权人直接由卖方贷款银行变更为买方贷款银行

五、核心优势

对卖方

• 无需自筹资金赎楼，节省赎楼费用、过桥贷利息

• 简化交易流程，压缩交易周期，过户后最快3天可拿房款

• 资金监管闭环，避免交易失败后已付解押资金无法退回的风险

对买方

• 更多抵押房源入市，扩大房源选择范围

• 无需等待卖方解押，交易效率提升

• 可与卖方协商获得价格优惠，降低购房成本

双方共同保障

       如果过户存在问题，监管房款可原路返还，最大程度保障双方利益。

六、办理流程（以新系统为例）

1. 资料提交：提供上下家身份、银行卡、房产抵押、交易金额等信息

2. 协议

   制作：核对合同/征询函→签章生成非签字版→上传签字/盖章页→生成签字版

3. 过户前准备：确认自有资金/贷款金额与协议一致，材料齐全

4. 银行反馈后：打印并盖章征询函，准备征询函、监管协议、付款凭证

5. 过户后划款：贷款入账后提供产证申请结清款划付

6. 结息销户：约2周后上家收利息，利息到账前切勿注销原银行卡

七、注意事项

1. 买家产证出来时，房屋产调上会有两个抵押，需监管资金放款结清上家银行按揭贷款后撤押

2. 生成监管协议的前提：需要正式的买卖合同和上家银行征询函

3. 监管金额需符合最低要求（不足70%可沟通解决）

4. 部分疑难问题可沟通解决：卖家征信逾期、黑户、涉诉等；房屋抵押非按揭类贷款；监管金额不足70%等

       如果您需要办理"带押过户"，建议先联系相关银行确认具体操作细节，不要只听从中介建议！