为逃债将房产低价转给朋友,法院判决撤销交易恢复原状

原告为广州一家机电安装公司，法定代表人为程先生，被告为丘某、陈某、蔡某三人，其中丘某与蔡某原为夫妻关系，陈某为丘某与蔡某的朋友，案涉房产位于广州市番禺区某小区，面积为一百二十五平方米，原登记在丘某与蔡某名下，共同共有。

原告向法院提出三项诉讼请求，第一项为请求撤销丘某、蔡某将案涉房产转让给陈某的行为，并将房屋所有权恢复登记至蔡某、丘某名下，房屋价值约为九十万元，第二项为请求三被告赔偿原告律师费损失一万五千元，第三项为请求三被告承担本案诉讼费用。

原告与被告丘某原本关系较好，某年原告委托丘某负责两家公司的设备安装工程的合同签订及施工费用支付，但丘某未将所收施工费用全部用于项目，也未将剩余款项退还原告，之后丘某拒绝与原告联系，双方关系破裂。

某年8月20日，原告向广州市某法院提起诉讼，要求丘某退还预支款一百一十一万余元及利息，该法院于次年4月21日作出民事判决，判令丘某向原告退还预支款八十一万八千余元，该判决生效后丘某未履行付款义务，原告遂于同年6月15日向法院申请强制执行，法院依法扣划丘某名下银行存款五千七百余元，扣除五十元执行费后发放给原告，并于同年9月17日作出执行裁定书，裁定终结本次执行，原因是未发现丘某有其他可供执行的财产。

之后原告发现，原登记在丘某名下的案涉房产已于某年10月11日因产权变更办理了注销和转让登记，现产权人为被告陈某，原告认为该转让行为发生在工程款纠纷产生之后，交易价格明显不合理且陈某对此知情，导致原告的债权无法实现，因此提起本案债权人撤销权之诉。

原告补充说明其债权以九十一万九千余元为限，其中本金为八十一万八千余元，利息为十万零九百余元，迟延履行利息从某年5月16日计算至实际清偿之日。

被告丘某辩称，其与前妻蔡某与陈某于某年9月30日签订存量房买卖合同，为了方便买家办理银行贷款，合同上显示成交价格为二百五十六万元，而实际交易价格为一百七十五万元，由于该房屋存在二次抵押，与当时市场价相比并不存在不合理低价转让行为，丘某认为原告所诉与事实不符，且原告提出撤销转让的时间已过一年零九个月，已丧失撤销权。

被告陈某辩称，该房屋实际交易价格为一百七十五万元，不存在明显不合理低价转让行为。

被告蔡某辩称，该房屋是其与丘某共同购买的第一套住房，曾以该房屋进行二次抵押贷款，后因贷款到期需还清余款，其于某年放盘出售房屋，以一百七十五万元与陈某实际成交，属于真实交易，原告所诉无事实依据。

法院经审理查明，原告与丘某之间的合同纠纷已经生效判决确认，丘某未履行判决义务，原告申请强制执行后仅执行到五千七百余元，其余款项未能执行到位。

案涉房屋面积为一百二十五平方米，原权属人为丘某与蔡某共同共有，某年9月30日，丘某、蔡某作为卖方，陈某作为买方，共同签署存量房买卖合同，约定转让价格为二百五十六万元，陈某支付五万元作为定金，首期款一百零三万元在递件当天支付，剩余一百五十三万元由陈某以银行按揭贷款方式支付，该房屋于某年10月11日变更登记至陈某名下。

原告称其在某年7月1日查册时才知晓房屋转移情况，遂提起本案诉讼。

法院调取了相关银行账户流水，显示丘某的建设银行账户于某年10月16日收到银行发放的陈某的房屋贷款一百二十八万元，同日丘某向案外人叶某转账支出一百二十七万七千元，丘某的平安银行账户显示在某年8月至9月期间，案外人陈某锋多次向丘某转账支付金额不等的款项，蔡某的建设银行账户显示在某年8月至9月期间，案外人陈某锋多次向蔡某转账支付款项，蔡某的中国银行账户显示某年10月8日陈某的建设银行账户向蔡某转账支付一百二十八万元，同日蔡某向案外人叶某转账支出一百二十八万元，以上银行流水均未备注款项性质。

三被告称因房屋存在贷款及二次抵押，实际交易价格为一百七十五万元，合同约定价二百五十六万元是为了方便买家办理银行按揭贷款，其中一百二十八万元为银行按揭贷款支付，其余款项通过陈某锋的账户以借款方式支付给丘某和蔡某用于清偿银行贷款，部分款项通过第三方垫资公司过桥垫资方式支付，剩余四万元以蔡某租用房屋的租金予以抵扣。

三被告自认彼此为朋友关系，案涉房屋虽以陈某名义购买，但实际购买人是陈某的弟弟陈某恒，陈某锋与陈某、陈某恒为兄弟关系，因此陈某锋是代陈某或陈某恒支付购房款，案外人元某、叶某是第三方垫资机构的人员，自房屋转让至今，房屋一直由蔡某实际租住，租金为每月二千八百元。

原告为本案委托律师代理诉讼，支出律师费一万五千元。

经查询贝壳找房同期同地段的二手房成交情况，显示成交单价约为一万九千元至两万一千元每平方米。

法院认为，本案争议焦点为三被告之间的房屋转让交易是否真实，三被告应承担举证责任，综合三被告提交的证据，法院认定三被告之间的交易真实性存疑，理由有三，第一，存量房买卖合同约定的转让价款二百五十六万元与三被告陈述的实际交易价格一百七十五万元差额巨大，三被告抗辩称合同约定价是为了配合陈某办理银行按揭贷款，缺乏依据且有违诚实信用原则，第二，同期同地段二手房成交价格约为一万九千元至两万一千元每平方米，与合同约定价基本一致，而按三被告陈述的实际成交价一百七十五万元计算，成交单价为一万四千元每平方米，即使房屋存在按揭贷款及二次抵押，该价格也明显低于市场交易价格，第三，除按揭贷款支付的一百二十八万元外，其余四十七万元未有明确支付证据，三被告称在交易达成之前陈某锋支付的款项为借款性质，交易达成后抵作购房款，但银行流水显示陈某锋支付的款项均精确到小数点后两位，不符合一般民间借贷的交易习惯，且蔡某与陈某锋之间有多笔大额资金往来且未备注款项性质，款项性质难以确定为购房款。

综上，法院认为三被告不能合理解释交易价款低于市场价的原因，也不能证明交易价款已经实际支付，三被告之间的房屋转让交易真实性存疑，不予确认。

原告对丘某的债权已经生效法律文书确认，丘某在明知与原告存在纠纷的情况下，与蔡某、陈某以明显不合理低价转让案涉房屋，存在主观恶意，损害了原告的合法权益，原告主张撤销三被告之间的交易，符合法律规定，法院予以支持，原告主张三被告赔偿律师费损失一万五千元，符合法律规定，法院予以支持。

法院依据《中华人民共和国民法典》第五百三十九条、第五百四十条、第五百四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下，一、撤销被告丘某、蔡某与被告陈某之间就案涉房屋于某年9月30日签订的存量房买卖合同，二、被告丘某、蔡某与被告陈某于本判决发生法律效力之日起十日内将案涉房屋恢复登记至被告丘某、蔡某名下，三、被告丘某、蔡某、陈某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付律师费损失一万五千元，案件受理费一万二千九百五十元由三被告负担。

债权人撤销权之诉，债权人撤销权是指当债务人以放弃债权、无偿转让财产或者以明显不合理的低价转让财产等方式影响债权人债权实现时，债权人可以请求人民法院撤销债务人相关行为的权利，该项制度的法律依据现为《中华人民共和国民法典》第五百三十九条，该条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

行使债权人撤销权需要满足以下几个条件，第一，债权人对债务人享有合法有效的债权，第二，债务人实施了处分财产的行为，第三，债务人的行为影响了债权的实现，第四，在低价转让的情况下，要求受让人知道该情形，本案中原告对丘某的债权已经生效判决确认，丘某以明显低于市场价的价格将房屋转让给朋友陈某，且陈某对丘某与原告之间的纠纷应当知情，完全符合撤销权的行使条件。

需要注意的是，撤销权的行使有法定的除斥期间，根据民法典第五百四十一条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，自债务人的行为发生之日起五年内不行使的，撤销权消灭，本案中原告称其于某年7月1日查册时才知晓房屋转移情况，法院未认定原告超过除斥期间，说明原告及时行使了权利。

另外，债权人行使撤销权的必要费用由债务人负担，本案中原告支出的律师费一万五千元被认定为必要费用，由三被告共同承担，这一裁判规则对债权人维权具有积极的鼓励意义。