3.1万套!上海二手房创5年新高,楼市这回真要回暖了?
- 2026-05-09 16:35:18
3.1万套!上海二手房创5年新高,楼市这回真要回暖了?你发现没，4月16号出的这个数据，还挺有意思的——北上广深的新房价格环比涨了0.2%，二手房涨了0.4%。这是从2025年5月以来，一线城市第一次出现“集体转正”。消息一出，朋友圈、群里都在问：是不是该下手了？二三线城市能不能跟着喝口汤？我试着帮你捋捋。 
先说一个关键变化：挂牌量。 2026年3月，百城二手房挂牌量，是2022年以来头一回同比下降。说白了，一线城市的业主们，终于不那么慌了。以前是什么样子？房价一跌，持有成本又高，大家都想着“赶紧卖掉变现”，结果房源越来越多，房价越压越低，像个收不住的旋涡。现在这个旋涡的劲儿总算小了，卖房的人没以前那么扎堆。 
但你得记住，卖盘不继续扩大，只是楼市可能企稳的第一步，还远远不够。因为不光买房的人在观望，很多潜在的卖房人也在盯着行情。还有一批人，心里想卖，但还没真正挂牌，这帮人随时可能变成新的供给，影响价格。 再聊聊谁在买、买的是什么房。 3月份的数据确实挺亮眼：上海二手住房成交3.1万套，创了5年新高；北京快到2万套了，近15个月最高；广州和深圳也分别有1.1万套和5100套左右。成交量突然上来了，怎么回事？ 几种说法。一种是，需求是真的在释放。有人注意到，2024年9月以后，全国层面没出啥新的大刺激政策，价格却自己往回走了，说明这次改善可能更多是市场内在的劲儿，不是靠政策硬拉。 另一种说法是，结构性的套利。你会发现，一线城市的成交量，主要靠“老破小”撑着。这类房子跌得狠，租金回报率还凑合，有些人就趁机进去做存量套利。但说到底，这是旧房换手，并不是新增需求，说明不了楼市整体需求结构真的好转。 还有一个统计上的问题。新房价格环比上涨，不是所有新房都在涨，而是因为市中心那些高价楼盘成交占比高了，把均价给拉上去了。事实上，3月份新推的盘里，大部分新房价格相比2月份还是微跌的，谈不上全面上涨。 
最后，把目光从北上广深挪开，看看二三线城市。 一个基本事实：一线城市的房产销售额，只占全国的10%-15%。大多数人并不住在北上广深，所以不能只看这四个城市就判断全国楼市。 目前70个大中城市里，还有56个城市的房价在跌。一线上涨，连带动二三线企稳都做不到。不是说完全没影响，但二三线自己的库存压力、人口外流、地方财政这些问题，不会因为一线数字好看就自己消失。它们的库存比大城市高得多，人口又在净流出，这些才是真正的硬骨头。 所以，一线房价转正，不等于全国楼市都转正了。现在的状态，更像是在“触底”和“回暖”之间来回试探——触底是止住跌，回暖是开始涨。判断前者相对容易，但确认后者麻烦得多。 有机构提过一个挺实在的观点：什么时候房屋的租金回报率，能稳稳地跑赢房贷利率，那才可能是房价真正反转、彻底回暖的时候。在那之前，还是别太急着喊“全面回暖”。 
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