研究丨取回代持房产之实操指南

2010年4月30日北京出台全国首个住房限购令，随后，2010年9月29日国务院发布“新国五条”，推动全国40个重点城市陆续实施类似限购政策，上海、深圳、广州等城市在2010年10月前后相继出台本地限购措施。

2024年杭州、西安等‌24个城市‌已全面取消限购。‌‌2024年9月30日‌，‌广州‌全市取消居民家庭购房限购政策。‌‌截至2026年年初‌，‌仅北京、上海、深圳及海南部分区域仍保留有限制性措施‌，但均已显著放松‌。

在购房资格受限的14年间，“房产代持”成为一种常见的变通方式。不少人选择委托亲友、熟人代为购买房产，并将房产登记在代持人名下，自己作为真实产权人实际享有房产权益。

随着购房政策的取消，真实产权人逐渐浮出水面希望将房产过户至自己名下。然而，这个时候部分代持人会突然否认代持关系，拒绝返还房产，甚至将房产擅自出售、抵押，导致真实产权人陷入“房财两空”的困境。

作为长期处理房产纠纷的律师，笔者每年都会接待大量因代持人违约而寻求维权的当事人。本文将结合最新司法实践案例，从代持现象的成因、代持房产的法律关系界定、真实产权人拿回房产的核心注意事项以及代持财产的风险防范建议等方面，进行全面的解析，帮助曾经或正在委托他人代持房产的人群，规避代持风险，在需要时能够高效、顺利地拿回属于自己的房产。同时，也希望通过本文的专业解读，让大家认识到房产代持的法律风险，谨慎选择代持行为，必要时寻求专业律师的帮助，守护自身的财产权益。

从法律层面来看，房产代持本质上是一种委托合同关系，实际出资人（真实产权人）委托名义产权人（代持人）以其名义购买并持有房产，双方通过代持协议约定权利义务。

根据《中华人民共和国民法典》第一百六十一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，这为房产代持提供了基本的法律依据。但需要特别注意的是，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，除非法律另有规定。这意味着，尽管真实产权人是房产的实际出资人，但在不动产登记薄上，代持人才是对外公示的所有权人，这种登记公示效力会对后续的维权产生关键影响。

在司法实践中，法院通常会区分内部关系和外部关系来处理代持房产纠纷。在代持双方内部，只要代持协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，就会被认定为有效，真实产权人可以依据协议主张自己的权益。但在涉及外部第三人时，比如代持人擅自将房产出售给善意第三人，或者代持人因负债导致房产被强制执行，根据善意取得制度和物权公示原则，真实产权人的权益可能无法对抗第三人。

结合笔者的实务经验，代持房产的成因主要分为以下几类，涵盖政策、个人、家庭、商业等多个层面：

规避限购、限贷政策，获取购房资格，这是房产代持最常见的成因，也是引发代持纠纷最多的场景。

主要包括以下几种情况：

1.隐匿财产，规避债务风险。部分真实产权人（如企业主、个体工商户）因经营需要，可能存在对外负债，为了防止自己的房产被债权人查封、拍卖，选择将房产登记在他人名下，通过代持的方式隐匿财产，躲避债务追偿。这种情况下，代持人相当于“代持盾牌”，帮助真实产权人隔离债务风险。

2.保护个人隐私，避免不必要的麻烦。部分高收入人群、名人、公众人物，为了保护自己的财产隐私，避免因房产信息泄露引发关注、骚扰，选择不将自己的名字登记在不动产登记簿上。此外，还有部分人因个人征信问题，无法办理房贷，只能委托征信良好的他人代持房产，由自己实际出资还贷。

3.规避婚姻风险，保障个人财产独立。部分未婚人士、再婚人士，为了避免婚后房产被认定为夫妻共同财产，选择在婚前委托他人代持房产，明确房产为自己的个人财产；还有部分夫妻在婚姻关系存续期间，一方希望保留自己的个人财产，委托他人代持房产，避免因离婚财产分割而产生纠纷。

主要集中在以下两个方面：

1.财产传承，规避继承风险。部分老年人为了方便房产的后续传承，避免子女因继承房产产生纠纷，选择将房产登记在自己信任的子女或亲友名下，由自己作为真实产权人实际享有房产权益，待自己去世后，无须办理继承手续或者再由代持人配合将房产过户至指定继承人名下。此外，还有部分父母为了给未成年子女预留财产，但因未成年子女无法独立办理房产登记，选择委托他人代持房产，待子女成年后再办理过户。

2.子女教育，获取学区资格。在“学区房”资源紧张的城市，很多家长为了让子女能够进入优质学校就读，需要购买对应学区的房产。但部分家长不符合学区房的购房资格，或者名下已有房产，无法再购买学区房，只能委托符合条件的亲友代持学区房，让子女凭借代持人的房产信息享受学区资格。这种代持行为，往往伴随着较长的代持期限，代持风险也相对更高。

除了个人和家庭需求，商业层面的需求也会催生房产代持行为，主要包括：

1.资产配置，分散投资风险。部分投资者为了分散资产风险，将部分资金投入房地产市场，但为了避免房产登记在自己名下过多，影响其他商业操作（如贷款、融资），选择委托他人代持房产，实现资产的多元化配置。

2.企业经营，满足经营需求。部分企业为了办公、经营需要，需要购买房产，但因企业名下房产的税费、管理成本较高，或者为了规避企业经营风险（如企业破产时房产被查封），选择委托企业股东、员工代持房产，由企业实际出资、使用房产，待企业经营稳定后，再办理过户手续。

无论出于何种原因选择代持房产，真实产权人都应当清醒地认识到：代持行为本身就存在“名实分离”的先天风险，代持人的诚信、市场环境的变化、政策的调整，都可能导致代持纠纷的发生。当代持人否认代持关系、拒绝返还房产时，真实产权人通常需要通过诉讼的方式拿回房产。但诉讼维权并非简单的“起诉、开庭、判决”，而是一个系统的过程，涉及维权准备、证据收集、诉讼策略、执行跟进等多个环节。结合笔者的实务经验，真实产权人在向代持人拿回房产的过程中，需要重点注意以下几个方面，才能提高维权成功率，减少时间和经济成本。

真实产权人主张自己是房产的真实权利人，要求代持人返还房产、配合过户，就必须提供足够的证据。结合笔者实践，真实产权人需要提供的证据主要分为以下几类，各类证据相互印证，形成完整的证据链，才能提高胜诉概率。

1.核心证据：证明代持合意的证据

书面代持协议是证明代持合意最重要的证据，然而很多真实产权人因轻信亲友，未签订书面代持协议，仅存在口头约定。这种情况下，真实产权人需要提供以下证据，佐证口头代持协议的存在：

（1）双方的聊天记录（微信、短信、QQ等）：聊天记录中需明确体现双方关于代持房产的约定，如“我出钱，用你的名字买房，房子实际是我的”“等我满足购房资格，你就配合我过户”等内容。

（2）通话录音：双方关于代持事宜的通话录音，录音中需明确双方的身份、代持原因、出资约定、产权归属等内容。

（3）证人证言：知晓代持关系的第三人（如双方的亲友、同事）的证言，证明双方存在口头代持协议，以及真实产权人实际出资、享有房产权益的事实。证人需出庭作证，接受法官和双方当事人的询问，其证言才能作为有效证据被法院采信。

（4）代持人的书面确认函：如果代持人曾出具过书面确认函，认可代持关系，明确房产的实际所有权归真实产权人所有，那么该确认函也是证明代持合意的重要证据。

2.关键证据：证明真实出资的证据

真实出资是真实产权人享有房产实际权益的核心依据，也是法院认定代持关系成立的重要支撑。真实产权人需要提供以下证据，证明自己已履行全部出资义务：

（1）购房款支付凭证

银行转账记录是最直接、最有效的出资证据。真实产权人需提供自己向开发商、二手房出售方，或者向代持人账户转账的记录。如果真实产权人以现金方式支付购房款，需要提供开发商、二手房出售方出具的收款收据、发票，收据、发票上需注明付款人为真实产权人，或者注明“代XX（真实产权人）支付购房款”。同时，最好提供现金取款记录（如银行取款流水），证明现金的来源，以及证人证言，证明现金支付的过程。如果房产存在按揭贷款，且贷款由真实产权人实际偿还，真实产权人需要提供自己向贷款账户转账的记录、贷款还款对账单等，证明自己按时偿还贷款的事实。

（2）相关税费支付凭证

真实产权人如果能提供支付契税、印花税、维修基金等相关税费的缴纳凭证（如完税证明、缴费发票等），则可以进一步佐证自己的主张。

（3）房产相关费用支付凭证

房产购买后，产生的物业费、水电费、燃气费、装修费等相关费用，也可以作为证明真实产权人实际享有房产权益的辅助证据。如缴费发票、转账记录等，证明自己实际占有、使用房产，承担房产的相关费用。

3.辅助证据：证明真实占有、使用房产的证据

真实产权人实际占有、使用房产，是其享有房产实际权益的重要体现，也是佐证代持关系成立的辅助证据。这类证据主要包括：

（1）房产占有证据：如房屋租赁合同（如果房产出租，租赁合同的出租方为真实产权人）、房屋钥匙、门禁卡、物业登记信息等。

（2）房产使用证据：如装修合同、装修付款凭证、装修照片（证明真实产权人对房产进行装修），水电费、燃气费、物业费的缴纳记录，邻居、物业工作人员的证人证言等。

（3）房产权益处分证据：如真实产权人对外出租房产、收取租金的记录，真实产权人对房产进行维修、改造的相关凭证。

在收集到充分的证据后，真实产权人需要选择合适的诉讼策略。

真实产权人的核心诉求通常分为两种：一是要求法院确认自己的真实产权人身份，判令代持人配合办理房产过户手续；二是要求代持人返还出资款，并赔偿相应的损失（如房产增值损失、装修损失等）。

在选择诉讼请求方向时，需要考虑具体的案情和证据情况。如果房产仍在代持人名下，且自己符合购房资格，能够办理过户手续，那么优先主张确认产权、配合过户；如果房产已被处置，无法拿回，则重点主张返还出资款和赔偿损失。

在诉讼中，代持人可能会提出各种抗辩理由，真实产权人需要提前做好应对准备。常见的抗辩理由包括：

1. 否认代持关系的存在

2. 主张代持协议无效

3. 以房产已被处分或存在权利负担为由进行抗辩

为了避免陷入代持房产的纠纷，或者在纠纷发生时能够更好地维护自己的权益，笔者提出以下几点建议：

在选择代持人时，一定要选择自己非常信任、信誉良好、没有不良债务记录的人，比如父母、配偶、子女等。同时，要了解代持人的婚姻状况、财务状况等，避免因为代持人的婚姻变故或债务危机导致房产被分割或强制执行。

无论双方关系多么亲密，都一定要签订书面的代持协议，明确双方的权利义务。代持协议至少应包括以下内容：房产的基本信息、代持的原因、双方的权利义务（比如真实产权人享有房产的所有权、收益权，代持人负有妥善保管房产、协助办理过户手续等义务）、代持期限、过户条件及时间、违约责任、争议解决方式等。

在购房和代持过程中，真实产权人要注意保留所有相关的证据，包括出资凭证、代持协议、聊天记录、通话录音、购房合同、房产证、缴费凭证等。这些证据不仅可以在发生纠纷时作为维权的依据，还可以起到预防纠纷的作用，让代持人不敢轻易违约。

在条件允许的情况下，真实产权人应尽快办理房产过户手续，将房产登记在自己名下，彻底消除代持带来的风险。

真实产权人可以通过查询不动产登记信息、实地查看房产等方式定期了解房产的状况，查看房产是否被擅自处分、抵押、查封等。如果发现异常情况，要及时采取措施，维护自己的权益。

代持协议以及协议履行过程中的证据固定具有较强的专业性和复杂性，很多真实产权人由于缺乏法律知识和固定证据的经验，无法保留和获得到有效的证据，在发生争议后影响维权效果。真实产权人可以委托专业律师提供法律服务，律师会根据案件的具体情况，制定合理的代持方案，采用合法的方式固定证据，尽最大可能避免发生代持争议和保障争议之后真实产权人的权利。

本文从代持房产的法律关系入手，深入剖析了代持现象的成因，详细阐述了真实产权人取回房产的关键注意事项，并给出了针对性的代持财产建议，笔者希望对广大真实产权人有所帮助。

文桃丽，最高人民检察院民事行政咨询网咨询专家，担任中国广州、珠海等地仲裁委员会仲裁员，担任华南师范大学法学院本科生、硕士生导师；文律师擅长提供家族财富管理、资产传承和私人法律顾问法律服务。

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