关于昆明二手房美化房的盈利发展分析，需结合当前市场环境、行业特点及潜在风险综合考量：

一、市场现状与机遇

1. 二手房市场主导地位2024年昆明二手房成交占比达63%，远超新房（37%），且成交量持续稳定。刚需购房者因价格优势（二手房均价约8828元/㎡，低于新房）更倾向选择二手房，为美化房提供了广阔市场空间。

2. 售前美化需求增长部分业主为缩短销售周期、提升售价，愿意接受售前美化服务。数据显示，经过美化的房源销售速度可缩短89%，售价平均高出15%。对于急于出售的业主，美化房成为快速回笼资金的有效途径。

3. 政策与经济环境支持2025年昆明出台优化房地产市场政策，如支持住房消费、加快存量商品房去化等，一定程度上缓解了市场压力，为美化房业务创造了相对稳定的政策环境。

二、盈利模式与挑战

1. 盈利模式

• 代卖模式：企业垫付资金进行美化装修，通过溢价分成获利。若房源售价高于约定底价，企业可获取差价收益。
• 服务收费模式：部分企业收取固定服务费，或按装修成本一定比例收费，适用于业主自行承担装修费用的情况。

2. 主要挑战

• 市场下行风险：2025年昆明二手房价格环比下跌0.6%，同比降幅达6.1%。房价波动可能导致美化房溢价空间缩小，甚至出现亏损。
• 装修质量与成本控制：为控制成本，部分企业使用劣质材料，引发甲醛超标、安全隐患等问题，影响房屋品质和口碑。
• 法律与信任风险：存在“抬房”陷阱，如中介通过委托公证规避税费，导致产权纠纷或资金损失，损害购房者和业主利益。

三、未来发展趋势

1. 规范化与专业化随着市场成熟，售前美化行业将逐渐规范化。企业需提升设计水平、优化施工流程，提供标准化服务，以增强市场竞争力。

2. 差异化竞争企业可通过精准定位客户需求，如针对改善型购房者提供高端定制化服务，或针对刚需群体推出低成本轻装修方案，实现差异化竞争。

3. 技术赋能利用VR看房、3D设计等技术，提升房源展示效果，缩短销售周期。同时，通过大数据分析市场需求，优化房源选择和定价策略。

四、风险提示

• 法律风险：需严格遵守《房地产经纪管理办法》，避免参与“抬房”等违规行为。
• 质量风险：加强材料采购和施工监管，确保装修质量符合环保和安全标准。
• 市场风险：密切关注房价走势，合理控制成本和预期收益，避免过度依赖溢价空间。

综上，昆明二手房美化房在当前市场环境下存在一定发展机遇，但需平衡盈利与风险，通过规范化运营和差异化竞争，实现可持续发展。

以下是对二手房美化房短视频直播账号的分析：

账号定位与人设

• 精准定位：明确以二手房美化房为主要内容，突出专业性和独特性，如定位为“二手房美化专家”“二手房改造达人”等，让观众一眼就能知道账号的核心内容。
• 打造人设：主播可以塑造为经验丰富、审美独特、对二手房市场熟悉的形象。比如，主播可以是从事多年二手房交易或装修行业的从业者，通过分享自己的专业知识和经验，增强观众的信任感。

内容创作

• 内容类型
• 案例分享：展示二手房改造前后的对比视频，包括房屋的整体改造、局部装修、软装搭配等，让观众直观地看到改造的效果和价值。
• 装修技巧：分享二手房装修的实用技巧，如如何选择装修材料、如何进行空间规划、如何解决二手房常见的装修问题等。
• 市场分析：对二手房市场进行分析，包括不同区域的房价走势、热门房源的特点、购房者的心理等，为观众提供有价值的信息。
• 内容质量
• 专业性：内容要具有专业性，避免出现错误或误导性的信息。可以邀请专业的设计师、装修师傅等参与内容创作，确保内容的准确性和权威性。
• 趣味性：通过幽默的语言、有趣的案例、独特的视角等，增加内容的趣味性，吸引观众的注意力。
• 实用性：提供实用的装修建议、购房技巧等，让观众能够从中受益，提高观众的粘性和忠诚度。

运营策略

• 账号包装
• 头像：选择与二手房美化房相关的图片或主播的个人形象照片作为头像，要求清晰、有吸引力。
• 昵称：简洁明了，突出账号的核心内容，如“二手房美化专家”“二手房改造达人”等。
• 简介：详细说明账号的定位、内容方向、主播的背景和优势等，让观众快速了解账号的价值。
• 发布频率：保持一定的发布频率，让观众养成定期关注的习惯。可以根据账号的定位和目标受众的特点，确定合适的发布频率，如每周发布3-5条视频。
• 互动管理：及时回复观众的评论和私信，与观众建立良好的互动关系。通过互动了解观众的需求和意见，不断优化内容和运营策略。

数据分析

• 核心指标
• 完播率：反映观众对视频内容的感兴趣程度，完播率越高，说明视频内容越吸引人。一般来说，完播率在30%以上属于较好水平。
• 作品平均播放时长：体现视频的吸引力和观众的停留时间，平均播放时长越长，说明视频内容越有价值。通常，平均播放时长在15秒以上属于较好水平。
• 互动率：包括点赞率、评论率、转发率等，互动率越高，说明视频的影响力越大。一般来说，点赞率在3%以上、评论率在0.5%以上属于较好水平。
• 数据监控：定期对账号的数据进行监控和分析，了解账号的运营情况和观众的反馈。根据数据分析结果，及时调整内容和运营策略，提高账号的影响力和收益。

房屋售前美化是未来的趋势，你确定吗？

今年（2025年）东莞售前美化刚刚已经静静悄悄的进入一个萌芽阶段，我们市面上有【秒卖房】.【卖得快】.【卖好房】.等所谓的售前美化的名字都层出不穷，我认为很多人对售前美化是有误解的；这里包括做事的人，也包括业主，大部分的人还以为这些从事售前美化的中介人员是打着幌子来做这个事情，所以刚刚说目前美化这个业务在东莞是萌芽阶段；

其实东莞从最早的精装修代卖，类似我们说的“串串房”，在一步步发展到现在的售前美化是需要市场的，一个打磨过程；

由于2019和2020年这个时间，东莞的房子暴涨47%，很多房子不用装修都非常好卖，如果装修出来，随着市场的上涨，那简直就是一售而空，这里有某邦装饰公司做的精装代卖由鲁班出品的，还有某我家公司做的精装代卖，在我看来，大部分都是挂羊头卖狗肉，因为房子是上行市场，当然好卖，装不装修一样好卖，直到2023年以后，装修在售的这个业务开始走向衰败，由于房产市场低迷，房产市场一路下滑，房子装修的再好，也抵不住他下降的速度；

终于，许多装修代卖公司把房子砸在自己手上，辛苦花费的装修和人工只有白白送给业主，最后沦为两败俱伤的地步，（因为卖家的房子并没有因为装修好了而卖掉，因为没有卖掉，所以合同期过了，装修只能白白送给卖家，错过了最好的出售时机）；现在大部分做房产中介的，以及装修贷售的都已经陆陆续续离场了，由于这两年房地产市场暴跌；

再加上地产行业的门槛比较低，面临经济低迷，收入剧减，房价下滑，大部分的房子也无人问津；仿佛一夜回到了解放前；

然而，旧的韭菜已经被市场收割，新的韭菜又还要生长

现在回到主题，到了2025年的年初，各个通过线上的学习，认为售前美化是一个明智之选，就有了下图的售前美化的房子，无论是搞活动还是做营销，售前美化公司简直就没有少花功夫，红包有礼品，还有情绪价值，大家热热闹闹的来卖新房；

却忘记了现在房地产市场还是下行的一个趋势，那是否到底了呢？那是否止跌回稳呢？售前美化的市场从萌芽期到成长期，是需要一定的时间，这个市场永远是由小部分人决定的，所以才有了冒险家;

最后，市场也是由二八定律决定的，总是有20%的人在市场上存在，有80%的人被市场无情淘汰，如果您是装修代卖的一员，您认同吗？

如果你正想着入这个行业，不妨我们来看一下发达市场的售前美化业务；到底发展到什么程度了，再做决定也不迟，我个人认为当下只有一线城市和市场上涨的城市合适做售前美化，否则只有血亏，市场有时是等出来的，而不是自己愿意付出就可以有收获的，顺其自然，做好提前准备，等待风来；

来看看其他国家的市场；按照ＧＤＰ人均一万二美元的话；我们现在是美国的１９６０年，是日本的１９８０年；这样来看，可以让我们看得更清楚市场

关于欧美和日本等国家针对房屋的售前美化（如翻新、装修、布置等）的兴起时间及市场占比，结合搜索结果中的相关信息，可总结如下

1. 欧美市场：

兴起时间:美国房屋改造和售前美化的需求在 21世纪初逐渐增长，尤其是 2010年后 随着二手房市场主导地位的确立而加速发展。根据美国房地产经纪人协会的数据，二手房成交占比在2021年达到 89%（新房仅占11%）。二手房交易中，卖家为提升竞争力而进行售前美化逐渐成为常态。

疫情（2020年后） 进一步推动居家办公需求，刺激了房屋改造市场。例如，2021年美国DIY项目支出达 658亿美元（较2019年增长44%），但仅占总改造支出的20%以下，专业承包商的占比更高，显示售前美化更多依赖专业服务。

市场占比：美国房屋改造支出的主力群体为 30-64岁业主，占市场主导地位。具体来看：

45-54岁：占改造支出的9%；

55-64岁：占11%；

65岁以上：占比约13-15%（主要用于适老化改造或度假房产美化）。

从整体市场看，二手房交易占绝对主导地位（89%），而其中 **超过50%的二手房在出售前会进行翻新或美化**（如粉刷、厨房升级等），以提升售价和缩短销售周期。

2. 日本市场

兴起时间：日本售前美化的普及与 房地产泡沫破裂后的市场转型 有关。自 2010年代中期** 开始，随着外国投资者涌入和房价回升（如东京房价连续6年创新高），售前美化需求显著增长。

2020年后，日元贬值及国际买家（尤其是中国投资者）对日本房产兴趣激增，进一步推动售前美化成为标准流程。例如，东京高端公寓的翻新和精装修比例在2023年达到 **70%以上**。

市场占比

日本售前美化的核心驱动力包括：

  永久产权和精装交付：日本房产普遍为精装修交付，售前美化多集中在局部翻新（如老旧公寓的卫浴、厨房改造），占二手房交易成本的20-30%。

投资需求：2023年东京首都圈新建公寓均价同比上涨9.5%，部分翻新后的二手房溢价可达 10-20%

3. 市场趋势对比

欧美：以二手房主导的市场结构（美国89%、日本60%）决定了售前美化是交易的重要环节。专业承包服务占比超过80%，DIY仅占补充。

日本：因房产多为精装交付，售前美化更侧重于局部改造和高端化升级，尤其在东京、大阪等核心城市，翻新支出占房价的 5-10%。

 总结

兴起时间：欧美在2000年后随二手房市场扩张而兴起，日本则于2010年后因外资涌入和房价复苏加速发展。

市场占比：欧美二手房交易中售前美化覆盖率约50%-70%；日本核心城市高端房产的翻新比例达70%以上，普通住宅约20-30%。

二手房“装修代卖”火了，逆市赚钱的新赛道？

“装修代卖和西方的Home staging有何不一样，和串串房又有什么本质区别？欢迎读后留言讨论。

文 | 房互君

 编辑部制图

近期某头部中介公司在上海介入二手房售前翻新美化、装修代卖的消息，让市场对这个新赛道产生了关注。

实际上，“售前翻新美化”和“装修代卖”，并不是一个新鲜概念，在一些西方国家，早就产生了以房屋美化为核心业务的Home staging模式，国内市场在数年前也已经有不少企业涉足相关业务。

房互君调研发现，随着市场由卖方市场转向买方市场，售前美化、装修代卖赛道出现了新的市场爆发，新的公司品牌不断涌现。那么，为什么在这两年这个赛道出现井喷，甚至引发了中介巨头的介入，在这个赛道都有哪些企业做相应业务？他们发展情况如何？

Home staging是什么？

作为行业公认的规则，二手房的装修情况很大程度决定了房子的出售价格和出售周期。因此，作为房地产销售的一种营销策略，经纪公司会普遍建议房主将房屋打扫甚至美化之后再进行销售，以让房子的卖相更好，出房效率更高也能卖出更高的价格。

实际上，这个在一些国家被称为“Home staging”的业务模式，已经相对比较成熟，并且已经存在至少十余年。

在欧美等一些成熟国家，业主在卖房时都会找到专门的Home staging公司，来帮助房主对房屋进行装扮。有相应数据，表明经过美化的房源能让房屋销售速度和价格显著提升。

在流程上，西方Home staging公司通常会对房子进行综合评估，再由公司提供设计师对整体进行设计，最后提供包括家具摆设、装饰品等房屋美化服务。本质上，Home staging是装修公司性质，他们和业主直接合作，由卖房的房主直接对Home staging服务买单，整个过程和中介公司无关。

实际上，在过去中国房地产市场供不应求的阶段，二手房买卖中房源美化的需求同样存在，但是由于房价处于上升阶段，房主无法直观看到房源美化给房屋售价带来的真实变化和收益，因此房主在房屋售前美化方面并没有付费意愿。

早在2018年左右，部分创业公司以及装修公司就曾经推出相应的业务，但效果并不理想。

随着技术的发展，在房地产市场成熟的西方国家中，Home staging已经逐渐从线下发展到线上。一些房主从采购传统的线下Home staging服务转变为线上虚拟服务，即Home staging技术供应商可以根据业主的需求提供房源的3D服务，通过虚拟服务，同一套房源可以有不同的装修方案，帮助房主增加房源的多变性需求。

然而，尽管服务结合线上线下，但是Home staging的商业模式仍然未改变，仍然以业主付费购买Home staging供应商的服务为主。

中国装修代卖爆发

此前说道，由于在国内，卖房业主并没有为售前房屋美化进行付费的意愿和传统，这造成了Home staging在中国商业模式的巨大差异。

房互君研究了目前在北京、杭州、上海等城市8家进行售前房屋美化的公司，和上述提到的Home staging在发达国家纯粹的房源美化的商业模式不同，国内这些公司的商业模式几乎都是以“售前美化+装修代卖”结合为核心。

· 国内装修代卖公司（房互制图）‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

以上海焕新居为例，当卖房业主和焕新居合作之后，焕新居公司通过对房源进行美化装修，再通过渠道推广，帮助房主卖房。在这个过程中，房主不需要对装修买单，房源卖出后，焕新居公司从中销售额中收取费用。

而成立于2018年、总部位于大连的秒卖房，是赛道中为数不多已经完成全国化战略的公司，目前已经进入全国150个城市。同样，卖房业主和秒卖房约定房屋销售底价后，秒卖房通过垫付资金对房源进行美化和营销，最终售卖房价和房屋低价之间产生溢价，溢价扣除房源装修美化和营销成本部分即为秒卖房的利润。

·一家公司打出的对业主端的服务

也就是说，这种以“售前美化+装修代卖”的模式，核心在于公司能将房源成功销售出去，这样才能产生商业收益。

在这种商业模式中，极其考验进入这个赛道的几个核心能力。

首先，企业的拿房能力。什么样子的房子比较适合装修美化，美化之后价值能提升多少，在美化之后去化周期多长，这对房源最终能否出售、多长时间能出售、以什么价格出售产生重要影响，团队操盘手的能力至关重要。

其次，装修美化能力，即产品打造能力。什么样的装修能抓住房源买家的心，需要有市场经验的设计师对房源进行美化装修。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

第三，前期垫付的装修美化资金，也需要企业有一定的经济实力。

最后，渠道链接和销售能力。做装修代卖的公司并非经纪公司，最终房源的出房还需要经纪公司和经纪人的配合，如何让经纪公司愿意主动参与到销售中来，这要求具有一定的渠道资源和渠道营销整合能力。

中国式Home staging终局在哪？

在中国房地产市场上行阶段，备受市场诟病的“串串房”模式一直存在：一些中间商低价从房主手上低价收房，装修之后以高价卖出，不仅赚取了装修溢价，还赚取了房价上涨的收益。

代卖模式和“串串房”有相通之处，也有本质区别。在装修上，代卖公司注重房源美化，而非是传统意义的装修，一旦装修过重，代卖公司成本也更高，以秒卖房为例，其对房源的美化成本已经控制在3万元以内；此外，代卖模式避开了重金收房环节，不需要承担购房的资金压力。

从模式上看，中国式的“售前美化+装修代卖”服务，和源自于西方国家的Home staging业务也有着显著的区别和升级。

Home staging公司本质是房主的房源美化供应商，而从国内“售前美化+装修代卖”的通行模式来看，房主和代卖公司则是绑定更为紧密的利益共同体。代卖公司既要承担售前美化装修的成本，也承担房源的包销代卖职能，实际上是一个“重资产”的二手房“包销模式”。

· 装修代卖模式中，服务商、房主和中介关系

· Homestaging模式，服务商、房主和中介关系‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

‍‍‍‍

从当下的市场情况来看，代卖模式很适合当下着急卖房又希望能锁定价格的业主的处境，对于这些业主来说，不需要承担额外的成本，虽然重新装修之后不能享受溢价收益，但房源出房效率更高，更能提前获得资金。

因此，房地产交易非上行阶段，这种代卖方式对卖房业主具有很强的吸引力，代卖公司很容易获得房源。

此外，由于代卖公司付出了前期房源美化投入和团队投入，代卖公司和买房业主的利益和目标完全一致，同样是希望能尽快出房并且以高价售出，以获得更高收入。因此，这种方式，更具有单边代理特性。

从整个时间线来看，房互君调研的8家装修代卖公司中，有4家成立于2020年之后，业务爆发时间几乎集中在2023年后。代卖模式集中爆发于市场下行阶段。

不过，整体来看，相比国外的Home staging而言，装修代卖模式服务链条更长，模式更重。秒卖房创始人王玮认为，未来，这个赛道应该是像西方国家一样，由房主来承担装修成本，代卖公司最核心的竞争力是房源营销。

关于装修代卖，您怎么看？欢迎留言讨论（完）

这样“美化”过的二手房，你敢买吗？

8月以来，有粉丝给都市时报·大象房鉴所留言咨询称，自己想在昆明翠湖周边买一套二手房，但看了不少房源，发现都是精装修以后才挂出来销售的“美化房”。这样的房子能不能买？里面暗藏着哪些“坑”？记者进行了走访调查。

现象：昆明有不少二手房

重新装修后再上市销售  

这位粉丝所说的“美化房”是什么？业内人士介绍，“美化房”也叫“抬房”“串串房”“贩子房”，一些房产中介机构会以相对较低的价格购入主城区的“老破小”房源，以偏重视觉效果但成本较低的方式进行装修。经过一番美化后，“老破小”摇身变成所谓的“全新精装，拎包入住，自带ins风格滤镜”的精装房，中介机构再高价出售给第三方客户，赚取其中差价。业内人士透露，此类房屋重新装修时的用料质量不佳，只看重低价，装完的房子不仅有甲醛超标的隐患，有的还会严重影响后期居住体验。

都市时报·大象房鉴所记者在几个房产网站发现，昆明目前有不少位置较好性价比较高的新装修二手房在售。8月21日，记者实地查看了翠湖、南屏街、棕树营等片区的几套二手房。

在北门街66号，一套房龄超过20年的二手房里，配备好的家具、搭配好的床品、植物、重做的房间格局看起来和样板间没有很大差别，很是养眼。

中介称“房东为了卖得好，把房子重新装修了，不然很多人是看不上的，装修过的旧房子相比起来更好卖。”不过，记者查看客厅茶几抽屉、门口鞋柜的五金配件和材质用料时，发现柜子明显是廉价货，散发着一股刺鼻的味道。

北门街57号、南屏街片区自来水总公司宿舍小区、云南省烟草专卖局机关宿舍小区等，都有这样的待售二手房。

棕树营片区也有很多这样精装修在售的二手房。记者走访发现，这些房子几乎都是现代风格装修，看起来时尚、美观，但从细节上就能看出一些端倪，例如，几乎所有的储物柜使用的都是颗粒板。（颗粒板是把木材或其他木制边料打成碎料，再添加胶粘剂合成的人造板，甲醛含量较高）

一位受访的中介表示，在售的不少“美化房”为了压低装修成本，会使用工程漆装修，这种漆的环保性不如家装漆，味道比较大，价格也便宜。另外，房子使用强化复合地板，使用的胶水量多，甲醛含量大，而且舒适性也不佳。还有的用石膏板把一套大房子隔成多个小单间，用便宜的材料装修后出租，许多不懂行的年轻房客以为自己捡到了便宜，实则是踩了“坑”。

怎么判断是不是“美化房”？

看以下攻略

怎么避免买到“美化房”？业内人士介绍，购房者可以仔细观察装修风格、家具、家电、软装，并查看使用的装修材料质量。

一般来说，“美化房”通常使用时髦但缺乏个性的装修风格，外表看上去“富丽堂皇”，但是实际上成本可能并不高。从家具、家电来看，虽然有些房内布置新的家具、家电，但多是不知名的杂牌，且此类房屋通常很久没有人住过。

另外，在查看装修材料时，可以通过闻气味来判断，甲醛带有刺激性气味，很容易辨别。如果装修后的房子里有一股刺鼻的气味，那么很可能存在甲醛超标的问题。业内人士表示，如果想要进一步准确鉴别，购房者可以委托专业检测公司或是自行购买检测工具，更多地了解房屋的细节。

购买“美化房”存在多重风险

记者了解到，购买“美化房”存在多重风险。有些中介将房子从原房主手中购买过来，为了避税而不办理过户手续，这样一来，存在的风险会传递给购房者。

北京大成（昆明）律师事务所律师代晨、张婉珺表示，“美化房”原本只是一种商业操作，但不少中介却动了歪脑筋，把它变成一种涉嫌欺骗顾客的房源包装模式。一方面，使用廉价装修材料，以低成本大幅抬升房价，误导消费者或破坏市场秩序，构成不正当竞争。在房屋售卖的过程中，如果故意隐瞒使用廉价装修材料的事实，或虚假宣传装修质量，则违反《消费者权益保护法》，涉嫌欺诈。另一方面，购入此类房屋要冒较大风险，首先是入住者可能会面临健康问题，廉价材料不仅影响居住质量，甲醛等有毒物质超标还可能危害健康；不合格装修材料可能带来安全隐患，如易燃材料增加火灾风险；房屋装修质量低劣，不仅会产生额外的维修成本，还会影响房屋再次出售或出租。

另外，从法律角度来看，中介隐瞒装修的真实情况，后续可能涉及法律诉讼，解决纠纷又需要投入成本；部分中介购入房源时并没有完成过户手续，只是做了房屋公证，但我国法律规定房屋所有权是在完成登记后才生效，否则不发生房屋权属变动的效力。也就是说，房屋虽然做了公证，但依然属于原房主，发生纠纷时，购房人还需要找原房主来处理。而且中介还很可能在公证之后撤销委托书或补办房产证，损害实际购房者的利益。

律师表示，不少中介确实存在违法行为，包括虚假宣传、使用劣质装修材料等问题。对于买房者来说，存在健康、经济和法律方面的多重风险。因此，在购房过程中，中介应全面诚实告知消费者所有相关信息，包括所使用的装修材料及其品质；购房者也应选择仔细审查合同条款，尽可能进行详尽调查，必要时可请专业人士进行评估，以降低潜在风险，保障自身权益。同时，也建议相关部门也加强监管，打击不法中介行为，维护正常的房地产市场秩序。

给待售房产做“美容”，昆明有人已倒亏10多万...

8月27 日，都市时报发布了《这样“美化”过的二手房，你敢买吗？》的报道，随后收到了不少粉丝反馈，房产经纪人张先生反映“美化房”不仅仅对于购房者有风险，自己也因此遭遇了损失。

经纪人“抬房”反而倒贴

张先生说，2020年自己做过“抬房”，“原房东是以61.6万的价格卖给我的，我以72万的价格卖给了客户，原房主的房款我已经一次性付给他了，但是为了避增值税，我们两只进行了委托公证，不过从法律上来说他委托只是委托我卖房，我没有收款的权力。后来因为客户资金不够所以付给我了52万元，剩下的20万贷款到了原房主的卡里，结果原房主把卡里的20万全部取走了，我起诉也没用，因为原房主名下没有其他财产。”张先生说原房主承认是他取的钱，资产全部属于前妻，所以再追诉钱也要不回来。张先生说他不仅损失了9.6万元，还搭上了装修费用和12000元的买房中介费。

针对张先生的案例，北京盈科（昆明）律师事务所高级合伙人田玄玄表示，张先生与原房东的真实意思是，先将房屋出售给张先生，再由张先生转卖给他人并获得差价，原房东代收部分售房款后返还给张先生。因原房东已足额收取了61.6万元购房款，张先生与原房东之间的买卖合同付款义务已经履行完毕。

因张先生与原房东之间存在委托售房、受托收款等约定，本意是为了减少交易环节、减少缴纳过户费用，应当按照双方的真实意思进行处理。在“委托公证”情形下，新业主签订房屋买卖合同时的“出卖人”仍是原房东，部分购房款也支付给了原房东。因此，原房东应当将其代收的售房款返还给张先生。拒不返还的，张先生可以根据《民法典》的相关规定，要求原房东甚至其前妻共同承担责任，不主动履行的，还可申请强制执行。

与此同时，也要提醒广大房地产经纪行业的从业者们，风险与收益是成正比的，简化过户、赚取售房差价的同时，因交易主体、法律关系复杂，容易引发纠纷。在此过程中，既要维护自身合法权益，也要避免违法违规行为。

虽然律师表示可以申请强制执行，但实际情况如何？张先生做的这起“抬房”案例中，损失的钱还能要回来吗？记者了解到，张先生已委托律师起诉，但是发现原房主早已经将钱拿去还债，目前处于既无工作也没有财产的状态，也没什么办法“原房主承认就是他拿走的钱，他说只要有钱就还，但是现实就是这些钱都要不回来了，从这件事情以后我再也没有做过‘抬房’业务了。”张先生如是说。

长沙女士委托中介卖房

反而倒亏20万元

不只是昆明，全国都有因为“抬房”发生的参与方受损的案例，不仅是如昆明张先生一样中介方的损失，另外的房主、买家两方都或将遭受不同的风险。《芒果爱晚》今年8月12日就报道了一起“抬房”事件，事件中原业主委托一家名为“新环境”的中介公司卖房子，结果倒亏了20万元。

业主黄女士称中介给她介绍了买家之后三方在一起签订了房屋买卖合同和中介服务合同，房子总价74万元，当时的合同约定2023年4月 18 号先给黄女士交付2万元定金，到 2023年11 月 18 号需要交给她尾款72万元。

黄女士说：“店长在现场就和我说这个房子要去做一个美化，我的房子有点老了，所以需要做一个抵押，用这个抵押的钱去给房子做一个美化（装修），也是为了防止我一房两卖。”之后黄女士称被中介带到了谢某处签订了抵押合同，在贷款到了黄女士的账户之后，中介和黄女士说要用这笔钱对房屋进行装修，在中介的指导和见证下，黄女士将20万元转给了买家，一直等着承诺的2023年 11 月 18 号会将房子贷款“解押”并收到买家的余款72万元，但是后来这笔装修款已经逾期未还款，房子目前为止也没有装修。

二手美化装修房是个什么牛鬼蛇神？

美化二手房是个什么东西？

美化房的起源是什么？

国外是怎么做房屋美化的？

纯瞎聊，写给粉丝和同行，大家看看就行，

如果触及到利益，可以私信我，过段时间删除，

什么是 “ 美化房 ” ？

简而言之就是对一些品相极差的商品房，二手出售前，作视觉改进和化妆，打扮的漂漂亮亮的（人都是视觉动物），来形成市场溢价。

听上去是不是非常美好？

从源头说起，

房屋美化概念始于1972年，

由美国人Barb Schwarz提出，

他还成立了公司，将其发展成一个一个庞大的产业，

并提出一个专有名词，叫Home Staging，

翻译为：房屋售前装饰，

我开始觉得用Decoration用义更准确，

但Staging，有搭个舞台子给大家展示表演的意味，

果然语言文字的魅力不分国界。

也就是说，Home Staging的目的，是愉悦潜在买家的眼睛，把房子卖得快，房价卖得高。

发展至今，Home Staging已是发达国家，二手房出售前标准执行动作，

浏览海外房产平台，全是可拎包入住的house，

几乎分辨不出哪套房子是否做过美化。

但在国外，房屋装修美化的价格并不贵，

国外Home Staging套餐/价格参考如下：

5、全套设计：2000至3000美元

注意：家具收的是租金，卖出后撤走

全部取中位数，大概价格是4万人民币（算4个月家具租赁费），

比起上海动辄千万的房价，0.5%都不到，

如若真能有几个点溢价涨幅，铁定划算，

为什么美化房屋性价比如此高，又普遍？

我放几张国外房屋美化前后对比的网图，

大家就知道怎么肥四了，

Before/After观感差异很大是不是？

但上下对比：

以这张对比图，最典型，细品一下：

- 给台灯挪了一下位置（是的，就微微挪一下，改变灯光氛围），

以扔为主，几乎0成本。

好，即便作为一个房屋美化机构的老板，我肯砸成本堆满意度，

他会发现，中国的房子的装修，似乎没法小范围改动。

刚才展示国外二手房，部分房龄估计都超过20年了，

但基础装修底色依然非常纯净，

相反，我给大家看两个典型的国人室内装修风格，

（目测5年内装修）

我以非专业语句，形容一下自己感受：

- 要么色彩大开大合，媚俗；

- 要么以为很小清新，实际单调和无聊，土，

拿咱刘女神古今打扮妆容对比，来打个比方（大不敬！）

大概是这种差异的赶脚：

所以，国外售前美化服务如此普遍，国内却没有发展起来，背后有两个主要原因：

1、Home staging的核心竞争力，是房屋美化Tony老师那双发现美的眼睛，并非追求大修大改；

现实生活里，只要装修程度比较新的二手房（新不代表好看），国内中介愿统一称其为精装房，想法太落后，

毕竟买家对房屋装修审美容忍度很低，

乃至于大部分房东，认为投入成本做美化不值得。

从而导致第一个问题：

在国内，对装修美化的刻板定义，

就是把一套老破小全部拆掉重来，

搞成成本极低的“自如”风。

说自如风有点过头，很多美化二手房，第一观感确实比自如强不少，

但基本都是套模板，千篇一律，重复性极强

这就牵涉到第二个问题：

同为中介的配套服务，

在欧美市场，售前美化仅限于房屋视觉观感改进，

第一种，中介美化房

中介不参与美化后增值分成，只做装修，不对赌，

比如链家美化部，装修只是变相锁定独家房源和佣金，

房子不管增值多少，中介锁定的是二手房买卖佣金，

即约定时间内只能由其一家中介卖房，

第二种，专业房屋美化机构

我不愿称其为炒房公司，行话叫 “ 收房公司 ”，

因为承担对赌风险，如果约定时间内没有卖出，装修白送房东，甚至可以承诺把房子全款吃下来，

因此相对应的，也参与增值部分分成，要么和房东约定五五分成，要么增值部分全部归收房公司所有。

当然，完善的风控流程是必须的，一般都会把收房的价格尽量压低，避免大面积暴雷。

总结：

装修+房屋买卖，

两个信息极不透明的行业揉在一起，

1+1>2，干柴烈火。

中介公司：赚的是独家掌控房源后的佣金。

专业房屋美化机构：赚的是低价收房和溢价出售的中间差价。

虽然美化房有暴利嫌疑，但并不犯法，

因为机构垫付了装修资金承担风险，中介也提供了实打实的服务，

甚至可以说，二手美化能解决一部分房东实际需求，有一定社会意义。

比如：

独居老年人要卖房，他的房子破到没法住，自己也无精力重新装修，美化公司统一操作装修有供应链优势（边际成本低）

一些拆二代赌钱，欠了外债，需要在限定时间内卖房，与其承担不确定性，不知道什么时间能以什么价格卖出，不如一口气让人吃掉，哪怕便宜点就便宜点。

一，是留给买家的坑

为了压低成本创造利润空间，瓷砖几块一片，地板几十一平，家具几百块一件，隐蔽工程涉及的PVC管，强电弱电线缆，乃至家用电器，都是杂牌，定制家具板材甲醛超标严重，住进去后若干年，会出什么纰漏，都是未知数。

一位专业人士，在他付费教人收房炒房的课程里提到，早些年，他最害怕的，就是收来的房子翻修好，出售期间，客户进房间随便走动，看上去漂漂亮亮，但冷不丁脚下踩的哪块地板，鼓起或塌陷了，贼尴尬。

二、是留给房东的坑

国内中介无良操作手段，不管表象如何，内涵都是利用国人贪心的心理特点，先放诱饵和出让利益，入套上钩后再大幅收割。

二手美化房还有一个商业逻辑硬伤，是它高度和楼市房价涨跌相关，

我们都知道二手房价格，随市场周期波动，

当房价有上涨趋势，采用对赌模式，对专业美化机构极有利，

300万收进来一套老破小，过几个月，上浮到350万，除去几万块装修成本，血赚40来万，

（链家美化一开始也采用溢价增值分成全部吃进，不分配给房东，但楼市上行期，卖房子的溢价，牛市功劳占主，装修溢价只是小头，民怨很大，所以才战略调整为只锁定佣金，把房价浮动因素摘出去）

但如果房价在下行趋势中，300万收进来，过几个月，同小区有大把房子250万抛售，那机构一定会果断选择最小亏损，赔装修，

所以，看上去房东与中介/机构，大家双赢和双输，you jump I jump，

但若赢，机构赢的更多，若输，机构输的较少，

总结：

国外二手房美化：局部改动，家具租赁为主，收费性价比高；房东/中介心知肚明，就是让房子观感更好看，缩短出售周期，买家则会心一笑接受。

国内二手房美化：破房子大修大改为主，房东无精力或认知不足，买家则被蒙在鼓里，中介和机构利用装修行业和二手市场的极大信息差谋利，功利性极强。

仿照国外成熟房屋美化路线的公司，我个人只接触过一个，规模还小，但是年轻人做事很用心。

对出售二手房房东的建议：

是否接受中介和机构二手美化服务的选择权，在自己身上，

但房东基础认知不能落下，

我随便上房源网站，拿一套房子举例：

这就直接就上VR了？

买家看了什么感受？

请各位房东拿小本本记下来：

Home Staging的第一要义，是拿最小的成本，还原房屋最美的一面。

否则就是自己割自己韭菜。

此外，当房东没精力或想法，经纪人难道不提醒么？

看来卖房专业化服务，这条道路，比房屋美化这一小分支，更崎岖漫长。

担心房子卖不出去？售前美化了解一下

1

什么是“售前美化”

提到Home Staging很多人依然表示陌生，到底什么是Home Staging? 简而言之，售前美化就是在房屋出售前，通过专业人士对房屋重新设计、装修、营销等，一体化的运作模式，解决原本房屋老破旧、设计不合理等问题。

帮业主、经纪人缩短房屋的成交周期，缩短客户购房后的装修周期，减少因装修而带来的烦脑，同时提高客户的购房体验，促进最终成交。

售前美化与装修不同，可以理解为化妆与整形的区别，是在原有硬装的基础上，通过软装装饰使房屋焕然一新，更具美感。

随着生活的节奏越来越快，时间对于每个人来说都尤为珍贵。无论业主还是购房客户，往往都关注房屋是否高效售出，能卖出个好的价格；而购房客户更愿意买一套符合他们心意，装修美化后的房子，因为这可以省去大量的时间。

与装修相比，售前美化在缩短房屋出售周期、节约出售成本等方面都有着明显的优势，这种模式已成为广大业主出售房屋的优势选项，也深受买家客户青睐、认可。

2

为什么需要美化

俗话说的好“人靠衣装，佛靠金装”，屋子预售前也需要好好收拾一番。“售前美化”可不仅仅是简单地清洁房屋，摆正家具，而是结合房屋销售和室内设计的概念，让房屋在短时间内焕然一新，极大地凸显房屋的优点，扬长避短。

从心理角度来看，一个自用买家买的不是一栋房子，而是买的一个家。

如果你能够营造出这个就是他的家的感觉，让他可以联想到自己平常在这个厨房做饭、在这个厅里怎样和家人共享天伦的场景，那么你的房子成功售出的概率已超过一半了。而且，买家会甘愿付出超于他理性的价格，务求把房子买下来。

美化前

价格低

挂牌久

难以出售

VS

美化后

房屋增值

周期短

销售快

统计数据表明，有80%的购房者在进入房间的时候，已经决定了是否出价买下这栋房子。经过装饰的房子比空房或未经装饰的房子的平均售房时间减少89%，房子售价可高出达15%，平均售价高于标价3-8％的水准。

3

为什么选择我们

房子就像卖家的孩子一样，卖家已经习惯了房屋的样子，并不能看到它的所有缺陷，所以很难针对性对房屋进行有效装饰。

同时，卖家个人的审美，并不一定是大众喜欢的风格。

更不用说，美化装饰是一件耗时耗力的工程，需要考虑无数琐碎的细节问题，大多数卖家缺乏时间和精力来完成装饰。

一站式的

售前美化+单边代理服务

1、针对意向出售房屋的售前研究，通过对成交数据进行系统分析，对意向客户的年龄、家庭结构及设计风格偏好精准定位。

2、结合房况，对房屋老化、房屋功能或布局等，选择轻美、局改、整装等调整方案。

3、全面跟进美化及出售过程，科学定价，单边代理陪伴式出售模式，对您全程负责到底。

4、对接中介机构全网运营，杜绝套路及花式砍价，为您争取最大利益，让房屋变得有价值更快成交。

凤变冰的二手房陷阱，昆明刚需小白请当心！

①

什么是凤变冰？

“凤变冰”就是十年前炒房客为能对接盘小白降维打击，把原本破烂不堪的房屋，用廉价低劣的二手材料或装饰翻新，一番操作后成为刚需小白眼前一亮的梦中情房；从而达成快速或高价卖房的目的，这就叫凤变冰。

而在2021年至2024年房价下跌期间，很多无良中介老板为了赚钱，做了个凤变冰的升级版；如今昆明也有很多装修代卖或收房公司在做，大致操作思路如以下截图所示：

目前，在给我咨询买卖二手房的粉友中，已有多个粉友遇到这类情况；简单描述他们的操作模式就是：

比如市场正常成交总价为100W的二手房，装修代卖公司通过制造房价下跌的焦虑，利用卖家对市场信息缺失的盲区，找人轮番疯狂砍价15到30W不等后，再以总价75W签署装修代卖协议；之后告诉你给他们2至5个月装修期，约定期满后无论房子是否卖出或以什么价卖出，你到账的都是75W或者是更低。

而在整个交易期间，卖家只需出面配合签字过户即可，谈价以及其它任何环节都由代卖公司来操作，彻底架空卖家中间赚差价。掌控卖家以及房源和价格端，再通过样板间般的漂亮包装来高价卖出，从而赚取中间的差价部分；那怕卖家违约，也能获得高额的房东违约赔偿。

这就是目前昆明已出现的升级版凤变冰，一石二鸟之计，反正横竖都能躺着赚。

②

特征以及危害

废话了这样多，那普通人如何区分凤变冰，凤变冰都有哪些特征？

特征一：目光所及的都新，包括灯光。

从你走入房门那一刻起，房屋装修以及装饰崭新，甚至新到你看房时还能闻到油漆味，漂亮得就像看新房时的样板间一样；此时，你别开心以为捡了漏，其实都是劣质二手材料的装修，以及假冒贴标签的高端家具家电和二手翻新装饰品。

特征二：炒房客云集的重灾区。

这类房子，一般会出现在二手房挂牌量较大的小区；因为小区整体房源挂牌量大，价格就会形成相互踩踏，价格没有最低只有更低，导致卖家信心彻底崩塌，才企图通过装修代卖的路径来兜底。

特征三：楼梯间都发霉的老破旧。

从2021下半年房价下跌以来，昆明房价跌幅最大最狠的除远郊外，无疑就是不带任何稀缺或顶级学区的老破旧，已快到了腰斩都无人问津的地步；也正因如此，很多精明的房东以及抬房客才玩凤变冰，把原本楼梯间都发霉发臭的烂房精心打扮一番后，再高价卖给刚毕业零经验的小白或女青年。

特征四：硬伤房、凶宅、漏水房、水泡房。

只有几个世纪都卖不掉的二手房，才需要凤变冰，才需要通过崭新的装修来掩盖房屋本身的硬伤以及问题；也只有这样，才能靠豪华装修来转移小白视线，才能让没经验的房产小白腿一软眼一亮，才能达到喧宾夺主快速或高价卖出的目的。

特征五：无事献殷勤，非奸即盗。

目前，昆明市场上流行一种分文不取的瘪三中介，只要你和他说想买二手房，他会立马告诉你公司最近在做口碑活动，找他们买房不收取任何中介费或手续费，甚至买完房后还可以倒给你几千上万块钱，又或者送你个拎包入住的装修。

小白们哪里遇到过如此良心的中介，更没见过买二手房中介公司就送装修的阵仗；于是，瞬间相见恨晚，巴不得立刻交钱免得错失良机。

特征六：看房套路。

上周五，一个咨询二手房的粉友反馈，带她看房的小哥当天带她看了6套同面积段的二手房，看到最后两套时瞬间心动不已，感觉自己能买到如此漂亮大气的装修真是三生有幸，后面已准备给中介转定金了被我及时拦住；因为听完她的反馈我就觉得有点蹊跷，结果打视频过来一看就是样板间，妥妥的凤变冰。

很多中介为了卖房或逼迫买家下定，会选择带看装修有差异化的房子；等买家看一天房下来开始精疲力尽时，就会目的性带你看不一样的房子，随后再告诉你有好几个买家在谈，你要就加钱抢下，错过再无。

要说危害，直接导致卖买双方的经济损失。

危害一：毫不客气的讲，“凤变冰”不光只是扰乱市场，还会间接性强迫卖家低于正常市场成交价十几万，甚至几十万惨亏卖房；如果期间卖家突然幡然醒悟或任何客观因素影响不卖房，那要么就只能对簿公堂，要么就坐等双倍赔付代卖公司高额装修费以及违约金。

危害二：掌控房源以及价格直接和买家谈价，抬房客卖的不光只是崭新的装修这样简单；还会把未来几年会涨的部分都提前透支完，导致诸多毫无购房经验的刚需小白们，多出十几二十万高价接手烂房。真是害人不浅。

③

如何防范

以上，就是整个凤变冰的交易流程，以及如何中间吃差价的操作套路；看到这些惊心动魄的内幕后，相信很多毫无经验的小白们已毛骨悚然汗毛直立，恨不得对抬房客食其肉拆其骨。

之前，有很多粉友问我，为何迟迟不开展二手房业务？其实，并非是不懂这些玩法套路，不是不会做或不差钱；而是二手房水很深坑很多，来钱的路子也很广，不想为钱红了眼黑了心，只想简简单单明明白白的做自己，不想活成自己都嫌弃的样子，这大概也是一种自我安慰或体面吧。

哈哈哈

我们可以选择不去伤害别人，但一定要谨防掉坑；所以，请先收起你的亢奋情绪以及抱打不平的想法；我只能告诉你，这是合法合规的。

所以，该如何防范？

这里我就偷个懒了，因为之前给大家写过很多了，拒绝重复；喏，链接都给大家准备好了，不懂的请自行去翻阅我历史文吧：买二手房，请注意这些风险和流程！、局势已变，2022年的正确买房思路。、昆明这些二手房，一般人不要买！、为了赚钱，部分中介又开始行骗了！

从起号至今五六年以来我也无比清楚，尽管写再多的攻略或再有用的实操避坑指南，但也仍然会有源源不断的小白们会入坑；毕竟社会要进步与发展，秩序不能紊乱；人教人教不会，事教人一次足矣，看缘分和福报吧。

告别“串串房”套路！买房市场下，房屋美化让老房子溢价30%,你敢买吗？

在房地产市场从卖方市场向买方市场的转型浪潮中，一种新兴的房产优化模式——房屋美化，正悄然兴起。房地产市场从“卖家为王”到“买方挑剔”，房屋美化成新刚需。美国早期就开始做房屋美化，称为Home Staging。美国房地产经纪人协会（NAR）统计，经Staging的房屋售出速度快73%，售价提高6-20%。然而，面对房屋美化带来的溢价，许多购房者依然心存顾虑。他们担心这是否只是新瓶装旧酒，打着美化的旗号，实则还是“串串房”的套路。

    串串房曾是卖方市场下的产物。那时，房产中介或投机者快速收购房源，以最低的成本和最快的速度进行装修。在装修过程中，他们往往选用劣质材料，只求表面的焕然一新，而忽视了房屋内在的质量。墙面可能只是简单粉刷，没过多久就会出现开裂、掉皮；地板铺设粗糙，稍有不慎就会松动；水电线路胡乱铺设，留下安全隐患。这些房子以低价收购、高价卖出为目的，牺牲了居住的舒适度和安全性，只是为了在快速流转中赚取差价。所以在辨别串串房和美化房要掌握正确的辨别方法，就能消除这些担忧。

1

装修材料的选择

     从装修材料的选择上，房屋美化就展现出与串串房的天壤之别。选用的都是环保、耐用的优质材料，地板可能是知名品牌的实木复合地板，既美观又能保证长时间的使用；墙面涂料是低 VOC 含量的环保漆，不仅色彩持久，更保障居住者的健康。在装修工艺上，房屋美化团队会聘请专业的施工人员，每一道工序都严格把关。比如，墙面的处理会经过多道打磨，确保平整光滑；水电线路会按照规范进行合理布局，并且选用质量可靠的管材和电线，保证日常生活的安全与便捷。

2

空间设计方面

    在空间设计方面，房屋美化注重挖掘房屋的潜力，提升空间的利用率和舒适度。对于小户型房屋，可能会采用开放式的设计，让客厅、餐厅和厨房形成一体化的空间，增加视觉上的开阔感。合理利用阳台空间，将其改造成舒适的休闲区或实用的收纳区。而串串房往往只是简单地对空间进行常规分割，缺乏对空间的深度思考和优化。

3

售后环保处理

    房屋美化后期会给房屋做全屋甲醛处理，并且有三年质保。使用的是环保软装，如窗帘、地毯、沙发套等软装选用的是天然材质、无异味的产品。大家在辨别美化房屋时可以通过室内气味，软装家居材料的手感质量来判断。

    从长远来看，房屋美化对房地产市场的健康发展有着积极的推动作用。它鼓励卖家和房产从业者从单纯的价格竞争转向品质竞争，提升整个市场的房源质量。同时，也为购房者提供了更多优质的选择，让他们能够以合理的价格买到真正满意的房子。而串串房由于其低质量的本质，不仅损害了购房者的利益，也扰乱了市场秩序，随着市场的成熟，逐渐被淘汰。

      房屋美化代表着房地产市场发展的新方向，是对品质、诚信和服务的回归。它让房屋不仅仅是一个交易的商品，更是一个承载着美好生活的空间。在未来的房地产市场中，房屋美化有望成为主流的房产优化模式，为买卖双方创造更多的价值和可能。

万亿旧房翻新市场运营指南

旧改比新房利润高10倍！

有些人看不见！有些人看不上！有些人看不懂！

以下内容，都是我们一刀一枪实干出来的，没有实操就没有发言权！

我把我们自己正在做的方式方法整理出来，对你一定有帮助！

（蜂仔翻新门店）

只要你继续做装修行业

旧改翻新是未来装企生死存亡的关键布局

随着新房越来越少，旧房越来越多，新房都会变成旧房，未来没有新房可装。

都说旧改市场很大，竞争很小，利润很高，但是赚钱的不到10%，这又是什么原因呢？

一、认知革命：旧改不是装修，是为业主提供居住解决方案

想把旧改做好，必须站在客户的角度和立场去思考！

客户三大核心需求：不想多花钱，不想太麻烦，不想搬家，不影响生活，边住边装！

旧改，传统装修公司不想干，干了也不赚钱，核心原因就基因不对！

如果传统装修公司是整车制造工厂，那旧改翻新就是社区周边的汽车维修店！

我深度调研50多家旧改企业后得出结论，总结出旧改5大坑，如果你要做旧改，必须得避开！

假：很多门店并不是真正要做旧改，也不懂旧改，而是借旧改名义卖自己的材料，交付不专业，运营不专业，亏钱是理所应当。

重：很多公司用做新房装修的运营方式做旧改，组织结构多、门店运营重，旧改的小单值利润不足以支撑传统装修的运营方式。

全：旧改是一个很复杂的产品，旧房类型多问题多，很多公司什么房都改，什么活都接，主打就是一个全面，但是专业度又不够，最终好些单不赚钱，并且赚的钱还不够赔。

传：以旧改名义接单干传统装修，换了个马甲，这是绝大部分公司的问题，既然是旧房翻新，新在哪里呢？使用传统产品和工艺，在旧改领域很难赚钱。

杂：很多做旧改的门店，没有通过专业的规划设计，没有专业的旧房产品体系和交付体系，顾客进店不知道门店到底干嘛的，感觉就是升级版的五金杂货铺。

总之，要做旧房翻新，就要掌握旧房业主的真实需求和装修顾虑，并且有对应的解决方案，否则很难做好旧改，想要在旧改时代中赢得市场，必须彻底重构团队基因和业务服务体系。

二、组织变形计：从大象到猎豹的进化

1.砍掉冗员：裁撤专职效果图设计师，保留能跑工地的实战派

培养多面手：水电工必须掌握墙面修补，油工要懂简单电路检测，组建全能的蚂蚁雄兵团队

2. 薪酬革命：取消底薪，实行合伙人制度，公司作为平台，员工变合伙人，从为老板打工，变成为自己创业，每个客户由合伙人全程负责，服务更好

3.架构创新：五大运营中心：招商、产品、交付、流量、转换，各司其职，效率翻倍

三、用合伙模式一网打尽所有资源

•旧房翻新一定要用“全民合伙5种店态和1+N中央厨房模式”

可以轻松实现：0元开店，7天开业，半月回本，2个月开出25家店，成功霸占当地旧改市场！（下方为蜂仔翻新云南楚雄店）

拥有合伙人等于拥有客户、拥有业绩，1个合伙人等于10个甚至100个客户

用合伙模式建立联营渠道，撬动巨量旧改资源

1. 物业合伙做垄断

驻点渗透：在物业办公室设"旧改咨询处"，每成交1单分佣20%

联合活动：每月举办"老房体检日"，免费检测电路/防水/管道

样板间共建：在小区内设"爆改前后对比展"，客户扫码即锁客

广告免费投放：小区宣传栏、电梯广告、倒闸广告位免费使用

2. 中介合伙做捆绑

联营门店：门店导入旧改宣传、产品小样，一店变2店

佣金前置：带看二手房时推"翻新套餐"，每成交1单分佣20%

数据共享：获取3个月内二手房成交业主名单，精准推送改造方案

3. 家政合伙反导流

联营门店：门店导入旧改宣传、产品小样，一店变2店

培训保洁阿姨发现改造商机（如发现墙面发霉/橱柜腐烂）

每推荐1个有效客户成交1单分佣20%，转化率高达67%

4.建材合伙共享店

联经门店：传统建材门店导入旧改宣传、产品小样，一店变2店，

你能帮多少人赚钱，有会有多少人来成就你！

（下方是：超市、房产、中介、物业、建材店、社区水果店等搭建的联营点）

四、必须用旧房翻新新产品

旧房翻新想要做好，必须实现：装修不搬家，3天焕新家，传统材料实现不了，必须要用旧改专用材料才能，缩短工期，降低成本，让业主住着焕新家

比如

● 墙面专用产品，老房墙面不用打磨、不用铲除，不用特殊工艺，直接墙面使用，任何油漆工都能轻松做好，并且成本和乳胶漆差不多，还能够做到1日翻新住新家..（防污、防水、耐擦洗、零甲醛）

● 改色专用产品，厨房卫生间瓷砖换色、家具、木门改色，直接涂刷，环保材料，无甲醛、苯、VOC等有害物质，具备防水、耐磨、抑菌、耐擦洗等功能，品质可靠，效率高，效果好，施工难度低，成本远远低于瓷砖，品质超越瓷砖...

（改造案例）

● 砖上贴砖新产品，效率高、1毫米极致薄贴，粘接强度极高、不拆除、无甲醛、成本低... ...厨卫改造2—3天，地砖铺贴1天搞定，永不脱落！即装即住，深受业主喜爱

● 超级薄贴产品，1毫米极致薄贴，全屋客餐厅地砖换新，从拆，到铺贴到美缝，全部1天干完，不是瓷砖胶，没有任何甲醛、苯、VOC等有害物质

更多旧房翻新专用产品，将在我的线下峰会现场揭秘......................

如果，你想0风险  0成本  快速布局旧改市场？

想用模式撬动身边的资源？想要快速开出10家20家店面？

最快的方式：直接去复制已经拿到结果的公司，因为结果不会骗人，直接复制让你少走弯路！

向拿到结果的人学习，就是企业最大的战略！

• 蜂仔翻新：是我结合从事装修15年的经验+7年全国超10万家装企培训经验+轻装从0起步7个月时间全国开出近300全国分站的实战经验，不断打磨2年多时间，厚积薄发孕育而出！

•2025年4月18号，我开放全国加盟，立刻就有全国21个省的80多位城市合伙人加入！截至7月份，不到3个月，全国突破131个城市，蜂仔翻新，将成为全国旧房翻新领域第一品牌，首战即决战！

• 我们能拿到巨大的结果，并不是我们多厉害，而是我们的装修产品和运营模式厉害，更适合当前的市场环境！

• 而旧改，是装修行业最大的蓝海，我们用自己的行动和结果证明，我们装修创业者更应该顺势而为，才能事半功倍，永立潮头！

蜂仔翻新已和燃气公司（国企）强强合作

首批开放以下16个城市（全国21个省，261个城市陆续开放），寻找做旧改的装企接单

燃气公司负责提供：场地装修（营业厅内）、租金、水电、客户邀约

你，负责成交和交付

•我希望在未来的某一天，你也能成为我的亲密伙伴，共同为中国旧房改造事业添砖加瓦！

8月20号-21号，我在杭州举办【旧改领袖峰会】，我将把我做旧改的方式、方法、全部分享给你，你来直接复制！

以下是峰会内容：

【1】装企如何避开旧房翻新的5大坑

【2】消费者选择旧房翻新的4大顾虑

【3】旧改满足4大标准业主才会下单

【4】旧房翻新的5新模块运用于门店

【5】如何设计有效旧房翻新组织结构

【6】半年布局20家旧改店合伙模式

【7】全屋墙面可1日翻新利润率50%

【8】旧房翻新用1+N模式垄断当地

【9】旧房翻新客户的全链路服务流程

【10】如何做到见面就收钱量房就签单

【11】40㎡旧改小店如何开业就可回本

【12】合作蜂仔翻新的城市运营合伙人

（以往线下旧改峰会现场）

•峰会时长：20日一天，21号上午半天，中午12点结束！

•收费1480/人！

•只限装修建材公司老板、股东、高管、创业者参加！

•每次参加人数都会很多，如果你来，请尽快报名！

很多人去过很多地方学习，往往是只讲皮毛，浪费时间，如果你也担心线下【旧改领袖峰会】也是割韭菜，没有干货？

在此我们郑重承诺：听完半天不满意，全额退款！！！

（线下内容好不好，听过的才有发言权）

• 蜂仔翻新漳州店，门头刚做好，店内还在装修，签一单墙面翻新，2天干完，利润1万！

  

• 蜂仔翻新蚌埠店，旧改店面还没装好，第一次摆摊试试水，3个小时，客户主动咨询8组，意向客户3组，当天老客户推荐一个厨房翻新，报价就签单，单值18580，三天干完，利润50%！

  

• 蜂仔翻新山西晋中店，店面还没装好，已经签了好几单，今天签一单全改单21万，利润8万多，客户对比多家，还是在蜂仔签单，另外还有2单局改，利润都在对半的利润！
  

• 蜂仔翻新北京店，单值39000，预计10天干完，1万多利润

  

• 蜂仔翻新河南郑州店，以前是简装培训加盟企业，全国有100多家加盟商，5月加入蜂仔，门店还没装，就开始签单，全屋轻改，22000元，10天干完，纯利润1万多！

  

第一天上门勘测报价，第二天客户转钱，单值33000元，10天干完，利润15000

全屋轻装全改，单值69800，利润28700，20天左右干完

从开始转型做旧改，不到一个月，店面还没装好，签了20多单，简装家田总讲：体系全部打通后，1天签10单没问题，市场好干，新房压力大，旧改没对手

• 蜂仔翻新海南定安店，门头刚做好十天，已经3单全改单+2单局改单，总金额35万！其中2.9万的单子，干活时间仅有7天左右，利润12000左右！

  

• 蜂仔翻新重庆江津店，全屋墙面翻新+家具换色，3天多干完，利润1万！

  

• 蜂仔翻新海口站，6月5-6号实训营后，物料和装修还没做完就已经爆单！14天时间，签单100多万，已经停单调整，本月只签150万

• 蜂仔翻新云南楚雄店3个月时间，已经建了25个联营店[色]全是合伙人，不用管理，不用发底薪

毛利40%-50%，3天完工。体系跑通，单月至少几百万业绩

• 蜂仔翻新玉溪站，6月份加入，门店刚装修好不久，本月已签4单产值30多万，月底再签几个单预计产值60-70万，8月目标100万

• 蜂仔翻新合肥店，还在装修期间4月19-22日4天时间，日改收款20万+，产值40万+，利润率40%+，利润16万+！公司目前一共2人，老板以前是装修项目经理

  

• 蜂仔翻新河南新乡店，120平的店只花了5千块钱做门头，店里的装修材料和人工全部由材料商和工人赞助，还抢着做，很多人都想加入他的合伙人，门店负责人岳总说：旧改是趋势，市场太大了，活太多了，真做不完，以前用传统干法，感觉局改活小，还累人，做不好还赔钱，现在学习了新的方法，小单一样有钱赚！

• 蜂仔翻新重庆邻水店，店面还在装修期间还未开业，4月14-22日9天时间，旧改收款26万，产值约50万，利润20万+

  截至目前7月，2个多月时间，开出2家分店，同时内部正在培养6个储备店长，计划年底开出10家，为明年进军重庆市场做好人才储备

  
  

• 蜂仔翻新襄阳店打通当地：房产中介、建材门店、小区物业等渠道20多个，做旧改第一单是客餐厅换砖，收费5800，一天干完，纯利润40%

  

• 蜂仔翻新杭州富阳店，3天装好一家店，当天就有客户咨询，第二天就签单，晚上门口摆个摊，一会就有3波客户

  

• 蜂仔翻新浙江丽水店，1天量房7套，在量房现场签了2单，还有2单第二天客户到店签，客户转介绍率30%，6月18开业，到7月10日，20多天累计签单19单，产值300万+

  

凭什么昆明速迈房能在昆明二手房市场中取得月业绩一百万的傲人成绩？

为什么选择小牛看房售前轻美化？核心优势保障您的卖房效率与收益：

（点击放大查看）

此外，6个月房子没卖出，全额退装修款，相当于免费帮您改造！

温馨提示：以下行为将不予退装修款，自动解除合同。

1.不配合看房；

2.未通过小牛平台渠道交易；

3.未积极配合洽谈和签约。

别再让房屋的“小问题”成为快速出售的“大阻碍”！让小牛看房售前轻美化服务助您打破卖房僵局，更高效、更划算地把房子卖出理想价格！

在当今瞬息万变的房地产市场中，二手房交易日益成为众多家庭实现居住梦想或资产优化的重要途径。

然而，如何在竞争激烈的市场中脱颖而出，让您的房产以更理想的价格成交，成为了许多卖家关注的焦点。 

  此时，“美化代卖”作为一种创新的服务模式，正以其独特的优势与好处，为二手房市场注入了一股新鲜活力。

  本文将深入探讨美化代卖二手房的几大优点，揭示其如何助力房产增值，为卖家开启财富升级的新篇章。

1. 提升房产第一印象，吸引更多买家

  第一印象往往决定了买家是否愿意深入了解一处房产。

  全城联麦的美化代卖服务通过专业的室内设计与布局调整，能够有效提升房产的整体视觉效果，使其显得更加宽敞明亮、风格统一且富有生活气息。

  这样的改变不仅能迅速抓住潜在买家的眼球，还能激发他们对未来居住生活的美好想象，从而大大增加看房的兴趣和意愿。

2. 精准定位市场，实现差异化竞争

  每个房产都有其独特的卖点，但如何在众多房源中脱颖而出？

  全城联麦的美化代卖服务通过深入分析房产特点及周边环境，结合当前市场趋势，为房产量身定制美化方案，突出其独特优势，如学区资源、交通便利性或景观视野等。

  这种精准的市场定位，有助于房产在众多竞争者中建立差异化形象，吸引更多目标买家的关注。

3. 提高评估价值，促进价格优化

  经过全城联麦的精心美化的二手房，在视觉上给人以焕然一新的感觉，往往能在专业评估中获得更高的价值认定。 

  这不仅是因为美观的居住环境提升了居住舒适度，更重要的是，它反映了卖家对房产的维护态度和品质追求，增加了房产的附加值。 

  因此，在谈判桌上，美化后的房产更有底气争取到更接近甚至超出预期的市场售价。

4. 缩短销售周期，快速回笼资金

  全城联麦的美化代卖服务通过提升房产吸引力，加速了市场响应速度，使得房产能够更快地被潜在买家发现并产生兴趣。

  这意味着销售周期的大幅缩短，对于急需资金回笼的卖家而言，无疑是巨大的福音。

  快速成交不仅减少了等待时间，还降低了因市场波动带来的不确定性风险。

5. 一站式服务，省心省力

  选择全城联麦的美化代卖服务，意味着从设计规划到施工监督，再到最终的营销推广，卖家无需亲自操心每一个细节。专业团队将提供一站式解决方案，确保每一步都精准高效，让卖家在享受房产增值的同时，也能享受到轻松无忧的售房体验。

  总之，美化代卖二手房以其独特的魅力，正逐渐成为提升房产价值、加速交易进程的有效手段。它不仅关乎于房屋外观的改变，更是对房产价值潜力的深度挖掘与重塑。在这个追求品质生活的时代，通过美化代卖，让您的二手房以最佳状态迎接市场，无疑是实现资产增值、开启美好生活的明智之选。

自如美家二手房，三大专业美化产品，让二手房更好卖

焕新好房

精简装房7天美化焕新出售服务

专业产品美化

把业主的好房子变成客户的美好家

清水好房

老旧房清水化改造出售服务

将业主的二手房

变成客户「即买即装」的美好家

距离拎包入住一步之遥

心舍好房

老旧房艺术智能整装出售服务

向左滑动，查看更多

向左滑动，查看更多

向左滑动，查看更多

向左滑动，查看更多