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最近广州楼市多了不少新的声音，也多多少少能感受到一些市场风向的变化。
当然，这些声音多是一些宏观的情绪，既不精准，也不具体，对我们买房这件事情的判断并没有太多实际的帮助。
所以我们会更倾向从微观的视角来判断市场真实的趋势。
例如各个小区的最新成交价，但成交价更多体现的是现在，并不能预判行情的走势。平稳的行情下可以一览无余。但是行情起伏的时候，就有点刻舟求剑的意思。
又例如观察每周，每月的成交数据。
但成交数据有延迟，如果我们真的以量在价先的视角来观测市场时，就会发现等量涨起来，价格已经先行一步反应了。
原因在于市场看起来庞大，深不可测，但终归是由一个个具体的人组成的，而只要涉及到人，就有喜怒哀乐，就有冷静和狂热完全对立的两种情绪。
每个小区高性价比房源快速成交，剩下来的都是一些价格更高的房源，留下的都是心态强硬的业主，于是买卖双方就进入了深度博弈的状态。
而我们通过成交数据只能看到成交量回落，却看不到背后行情的暗流涌动。
所以，对于楼市行情的走势，我们会更喜欢通过砍价空间来判断，掌握楼市的实时动态。
这是因为砍价空间是动态的，他可以把谈判桌上的唇枪舌战，你来我往的谈判瞬间定格在砍价的幅度上。
砍价空间的变化，可以非常及时的展现楼市情绪的发展趋势。
今天我们就从二手房砍价空间的角度，来观测目前市场的现状。看看是不是如媒体说的那样，行情开始扭转了。
如果小伙伴们还是有一些自己的焦虑，对于自己的需求，还有一些疑问，都可以扫码添加微信，我们详细聊聊。
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其实我们看过去两年的数据，能很清楚看到广州楼市的议价空间一直是在扩大的。
特别是从去年下半年开始，议价空间明显放大。广州很多小区的议价空间，一度直逼15%。
这个数字放在以前，是比较夸张的。
在广州楼市高峰期，一套房的溢价空间也就在5%左右。也就是说，一套总价500万的房子，放到当时的二手房市场里，最终成交价大概也就是475万左右。
但当这个数据从5%左右攀升到15%，性质就完全不一样了。
因为15%不是某一套房的个别情况，而是一个平均值。
平均值真正吓人的地方在于，如果有一套房议价空间为零，那就意味着一定有另一套房的议价空间被拉到了30%左右。
又或者，如果有一套房的议价空间是5%，那也一定会有另一套房的议价空间接近25%。
所以，15%的平均议价空间，不能只理解成房子便宜了一点。而是市场里已经出现了一批折价很猛的房源，折价幅度近乎残忍。
这也是为什么去年下半年，我们经常会看到一些割肉的卖家。
一成交，就是几十万、上百万的砍价幅度。一套500万的房子，如果平均出现75万的砍价空间，那就意味着有些房源，确实已经开始出现挂牌价被砍将近100万之后，才最终成交的情况。
这种事情放在当时，本身就足够刺激。再经过媒体不断放大和发酵，业主的情绪很容易被打入冰点。
因为只要一个小区出现一套明显低价成交，后面的买家就一定会拿着这个价格去谈下一套房。
砍价空间一旦被市场看见，他就不只是一次成交的结果，而会变成下一轮谈判的起点。
于是很多小区陆续出现超跌。不是因为每一套房都真的差到必须大幅降价，而是市场预期被一套又一套低价成交不断往下拖，业主的心理防线也被一轮又一轮谈判不断击穿。
在砍价空间大幅上涨的周期里，广州操盘手也不是没有努力过。
比如广州之前玩命的给新规加码，结果导致置换链条反而被堵塞。又比如广州早已经没有了限购限贷，但是经不住评估价跌了一轮又一轮。
市场预期一旦转弱，买卖双方的心理位置就已经发生了变化。这个时候，一点政策甜头，最多只能短暂稳住情绪，很难马上改变整个市场的方向。
所以看起来尺度惊人的横测，最多也就是维持半年左右买卖双方的平衡。等效用一过，市场的天平又会头也不回地倾向买家。
我们从砍价空间的趋势里就能发现，每一次楼市价格下行之后，接下来的往往不是平稳，而是更广阔的砍价空间。
所以，楼市需要的是市场的自我调节，是市场周期自发的变化，这也是今年小阳春回暖，让我觉得有点不一样，并且值得观察的地方。
这次回暖和之前的政策性回暖不同，更像是市场自我调节后的结果，当然我们还需要几个月的时间继续观察。
我们可以看看近期一些成交的房源，砍价幅度的变化。
这套城光的南向三房两卫，挂牌价348万，到最终315万成交，砍价空间是33万，砍价幅度9.5%。
天河东的天朗明居，挂牌205万，最终177万成交，砍价空间28万，砍价幅度13.6%。
东荟城这套四房，挂牌价242万，成交价232，砍价空间只有10万，砍价幅度只有4.1%。
这一套成交来自于广钢的珠江金茂府，从挂牌价到最终成交，只查了12万，砍价幅度只有2.7%。
这一套则是天河公园的南向两房，挂牌499万，最终成交价450万，砍价幅度9.8%。
另外一套天河公园北门华景的两房，挂牌333万，最终成交价289.6万，砍价43.4万，最终砍价幅度13%。
中海花城湾的这套三房一卫，挂牌价1088万，最终成交价978万，最终谈价110万，谈价空间10%。
所以，不论是高总价的产品，还是低总价的产品，不论是核心区的成交房源，还是外围区域的成交房源，除了个别的情况，整体的砍价空间都很少再有超过15%的情况了。
议价空间收窄，并不意味着所有房子都开始变得强势，目前依然是一个买方为主导的市场。
市场确实有回暖信号，但这种回暖并不是平均分配到每一套房、每一个小区、每一个板块上的。
真正变化明显的，往往还是那些前期价格已经跌到位、配套成熟、流通性强、总价又比较容易被买家接受的房源。
不过也不得不说，我们在一线确实感受到业主心态的一些变化，目前谈价和去年相比，难度还是要大了不少。
特别是那种没有特别明确卖房需求，在卖或不卖之间摇摆的业主，特别容易受到市场起伏的影响，心态的变化可能就是来自于多接了几个询价电话，每周多来了几组看房客户。
我们最近遇到过一套500万的房子，我们从一万一万砍价，再到一千一千的来磨价，一直磨到业主拍桌子，收房产证，起身，出门，上车。
我们不得不在电光火石间，拉车门，拦业主。
也遇到过在价格没有出到他的心理价位前，拒绝一切面谈的业主。
坦白说，这种情况我已经有很长时间没见过了。
放在几个月前，这是不可想象的，那时候上来就是砍价三五十万，大部分业主都会耐着性子，任我们摩擦捶打。
而现在的业主，好像在装了弹簧装置，随时就能蹦起来。
砍价空间的缩小，可能从宏观上看到的是一个单纯的价格和冰冷的数字，但背后却是买卖双方或焦虑、或踌躇、或淡定、或自信，起伏波动的情绪。
当然砍价空间收窄，不等于买房的小伙伴就应该立刻恐慌入场。
因为市场修复和市场反转之间，还有很长一段距离。
真正的反转，通常需要几个条件同时出现，成交量持续放大，价格止跌范围扩大，业主挂牌预期整体上调，买家愿意接受更高的成交价格，库存持续减少。
只有这些信号形成共振，楼市才算真正从底部走出来。
而现在的广州，更像是刚刚从最冷的阶段里缓过一口气，乍暖还寒，乌云中透下来一束光。
对买房的小伙伴来说，接下来最重要的不是慌忙进场，而是冷静筛选。
如果遇到的是核心地段、流通性强、前期跌幅已经比较充分、价格也确实低于同小区近期成交水平的房源，那可以认真考虑。
但如果只是业主借着短期市场变化临时抬价，房子本身又没有明显优势，那就没必要被这一波情绪牵着走。
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