上海有房,想做房产抵押贷款?流程、额度、利率和常见坑,一篇给你讲明白

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作者：上海贷款ALIEN  个人微信：15000298706 

在上海，只要你名下有房，遇到资金周转的时候，很多人第一时间都会想到房产抵押贷款。

但真正准备去办的时候，又会发现问题一堆：

我适不适合做房抵？

房子还有按揭能不能做？

没有公司能不能办？

利率大概多少？

钱会不会直接打到我自己卡里？

征信花了还能不能过？

不是我自己的房子能不能抵押？

这些问题看着零散，其实本质就一个：银行愿不愿意认你这个人、认你这套房、认你这笔资金用途。

我尽量用比较直白的话，把上海房产抵押贷款这件事讲清楚。不是那种银行手册式的说法，是真正客户办之前会关心的东西。

先说房抵适合哪些人。

第一类，是中小微企业主、个体户、开店做生意的人。比如你在上海开公司，最近要进货、付货款、扩店、补现金流，但短期手上资金不够。这个时候，如果名下有房，拿房子做抵押去申请经营性贷款，是很多人会优先考虑的方式。

第二类，是手上有房但缺流动资金的人。有些人房子一直挂着卖，但上海房子成交周期不一定快，真急用钱的时候，等买家不现实。房子不管是全款，还是按揭没还清，只要有余值，都可以看看抵押贷款方案。

第三类，是想把高息债务换成低息的人。这个其实很常见。有些客户信用贷、小贷、网贷、信用卡分期一堆，每个月还款压力很大。每笔金额不算特别大，但加起来月供很吓人，利息也不低。这个时候，如果房子条件够，可以把多笔高息、短期、小额度的债务，整理成一笔房抵贷款，月供压力会明显降下来，现金流也会舒服很多。

我见过一个上海客户，之前为了公司周转，陆陆续续借了好几笔信用贷和小额贷款。每笔看着都不大，但一个月要还七八万，压力特别大。后来用名下房子做抵押，把几笔高息债务整理掉，虽然总负债没有立刻消失，但月供压力降下来了，资金节奏也缓过来了。这就是房抵比较现实的价值。

但房抵不是说你有房就一定能办。办之前要先搞清楚自己的需求和资质，再去匹配银行产品。很多人一上来就问“哪家利率最低”，其实顺序错了。

你得先看自己要多少钱、用多久、能接受什么还款方式、房子能评多少、征信怎么样、有没有公司、有没有流水、资金用途是经营还是消费。把这些弄明白，再去筛银行，不然很容易白跑。

上海房产抵押贷款，常见情况大概是这样。

先说利率。

房产抵押贷款分经营抵押和消费抵押，两者利率不一样。

经营性抵押贷款，主要是给有经营需求的人用的。上海目前市场上，1000万以内的经营抵押贷款，利率大概在2.4%到3.5%左右。很多正常资质的客户，确实可以做到2.6%左右，但具体还是要看银行政策、客户资质、房子情况和经营情况。

消费抵押贷款利率通常会高一些，大概在3.8%到4.5%左右。因为消费贷不看公司经营主体，资金用途偏个人消费，银行给的条件一般不会比经营贷更低。

所以，如果你有真实经营，能走经营贷，通常会比消费抵押更划算。

再说额度。

房产抵押贷款能贷多少，最关键还是看房子评估价。上海住宅类房产，一般可贷额度大概是评估价的65%到70%左右。比如房子评估价1000万，常规可贷可能在650万到700万左右。

经营抵押贷款里面，小微普惠类产品一般1000万以内政策更有优势。超过1000万以后，也不是不能做，但利率、审批要求和产品类型可能就不一样了。如果是对公抵押，有些银行单笔可以做到3000万到5000万，但这类就更看企业经营和银行准入了。

消费抵押的额度上限会低很多。虽然理论上也会参考房产评估价的65%到70%，但大部分银行消费抵押最多也就100万到300万左右。个别银行理论上能做到500万，但不是普遍情况。

所以很多人会发现，房子明明很值钱，但消费贷给不了太高额度。原因就在这里：不是房子不够，而是产品上限卡住了。

期限方面，房抵贷款选择会比较多。

经营性房产抵押贷款，授信期限常见是5年到20年，借款期限可能是1年、3年、5年、20年、30年等。简单理解，银行给你一个授信周期，在这个周期里，短期借款到期后，有些产品理论上可以续贷。

消费性房产抵押贷款，授信期限也可能是5年到20年，但实际借款期限看银行。常见有1年、3年、5年、10年、20年。

不过有一点要注意：如果贷款期限超过5年，很多银行就不太支持纯先息后本了，更多会要求等额本息、等额本金，或者组合还款。能做到20年、30年的房抵，还款方式其实就有点像按揭房贷，每个月都要还本金和利息。

还款方式是很多人最关心的。

上海房抵常见还款方式主要有两种：等额本息和先息后本。

先息后本比较受做生意的人喜欢，因为前期只还利息，不还本金，月供压力小，现金流灵活。有些银行还支持随借随还、循环授信、无还本续贷，资金不用的时候可以还进去，需要的时候再用，灵活性比较高。

等额本息就是每个月固定还一笔，里面包含本金和利息，适合收入稳定、想慢慢还本金的人。

提前还款方面，很多银行没有违约金，或者要求很宽松。但这个一定要看具体合同，不要只听口头说法。

再说抵押方式。

房产抵押可以是全款房做一押，也可以是按揭房做二押。比如你房子还在还按揭，但房子现在评估价高，按揭余额也不多，中间还有剩余价值，那就可以考虑二次抵押。

房抵贷款性质上，可以选择经营贷，也可以选择消费贷。经营贷看公司和经营用途，消费贷看个人消费用途。两者利率、额度、资金流向、贷后要求都不一样，别混着理解。

很多人会问，房抵好不好批？

实话说，有抵押物之后，银行对征信的容忍度确实会比纯信用贷宽一点。比如查询次数、负债情况，有些银行不会像信贷那样卡得特别死。只要不是严重逾期、当前逾期、征信特别差，很多情况都还有沟通空间。

但这不代表征信乱成一团也能随便批。银行还是要看还款意愿和还款能力。

流水方面，不同银行差异很大。有些银行很看重流水，有些银行没那么死，只要面谈下来能判断你有还款能力，也可以推进。

公司经营方面，现在也不是每家银行都要求你必须开票纳税很漂亮。有的银行认可个人流水，有的认可财务报表，有的看实际经营场地，有的看经营年限和行业情况。

产证和营业执照时间也是一样。以前很多银行要求产证满半年、执照满一年，现在上海市场上也有一些产品，新过户产证、新执照也能看。当然，能不能做，还是要看具体银行。

所以房抵能不能过，最重要的不是你自己乱投银行，而是前期规划。先把自己的情况摸清楚，再选合适的银行。选对产品，很多看起来不太完美的客户，也不是完全没机会。

那不是自己的房子，能不能抵押？

可以，但要分关系。

银行里面有一种情况叫抵贷不一。简单说，就是抵押人和借款人不是同一个人。比如房子是父母的，公司是子女的，或者房子是配偶的，借款主体是另一方。这种在上海很多银行是可以接受的，尤其是直系亲属之间。

直系抵贷不一，通常包括夫妻、父母、子女。比如父母名下有房，子女名下有公司，可以用父母房子抵押，子女作为借款主体申请经营贷。上海多数银行对直系抵贷不一接受度还可以。

非直系抵贷不一，比如兄弟姐妹、朋友、第三方房产，就要难很多。不是完全没有银行做，但能接受的银行很少，审核也会更谨慎。

没有公司能不能办？

也可以，但要看你想办经营贷还是消费贷。

如果你想办经营性抵押贷款，没有公司就比较麻烦，因为经营贷需要经营主体。常见处理方式有几种。

一种是过户一家公司，或者新加股东。也就是说，让你名下具备一个经营主体。

一种是做实控证明。比如找一家真实经营的公司，证明你是实际控制人，银行认可后也可能办理。

一种是抵贷不一。比如房子在你名下，但用配偶、父母、子女、兄弟姐妹或者朋友名下的公司作为借款主体去申请。

还有一种就是直接做消费抵押贷，不需要公司。但消费抵押的缺点也很明显：利率一般比经营贷高，额度也低很多。

所以没有公司不是完全办不了，只是选择会变少，成本可能也会变高。

按揭房能不能做抵押？

能，常见有两种方式。

第一种，直接做二次抵押。只要按揭还款时间满足银行要求，房子评估价扣掉按揭余额后还有余值，就可以看二押产品。

比如你房子评估价800万，按揭还剩300万，银行按7成算，800万乘以70%是560万，再减去300万，还剩260万空间。这个空间就是二抵可能参考的额度。

第二种，是先申请新银行贷款，等批复出来之后，用自有资金或者过桥垫资把原来的按揭结清，解除抵押，再让新银行上抵押放款。这个方式相当于转贷，一般适合尾款不多、想换更低利率或更高额度的人。

新公司能不能做房抵？

可以。

上海现在有些银行能接受“单新”，也就是新公司或者新产证其中一个是新的。还有少部分产品可以接受“双新”，也就是新公司加新产证。但双新的选择会少一些，要求也会更细。

所以新公司不是绝对不能办，关键看银行产品和你的整体资质。

多久能放款？

正常银行流程，如果资料准备齐全，房子没有特殊问题，征信和资质也没太大障碍，从申请到放款，大概两周左右比较常见。

一般是前面一周左右完成申请、评估、审批，拿到具体批复；后面去交易中心办理抵押登记，出他项权证，再等银行放款，大概又是一周左右。

当然，如果遇到资料不齐、产权复杂、银行额度紧、抵押登记排队、客户征信需要解释等情况，时间就会变长。

房抵贷款会不会直接打到自己账户？

这个很多人最容易误会。

一般不会直接打到借款人本人账户。

不管你是经营用途还是消费用途，银行通常都会要求提供第三方收款账户。审批通过后，贷款资金会按照用途打到对应第三方账户。

经营贷就更明显。比如你说这笔钱是用来进货、付供应商货款，那银行为了防止资金流入房地产、股市、理财、违规行业，就会要求你提供采购合同、发票、订单、收款方信息等材料，然后把钱打到供应商或合作方账户。

这也是为什么有些客户觉得麻烦：“钱是我贷的，为什么不能直接打给我？”

因为银行要做资金用途监管。贷款不是随便给你一笔现金让你想怎么用就怎么用，尤其是经营抵押贷，贷后检查是很正常的。

办房抵一般需要准备什么材料？

常见材料大概包括身份证、户口本、结婚证或离婚证、房产证或不动产权证、征信报告、收入证明、银行流水、营业执照、公司章程、经营流水、纳税或开票资料、贷款用途合同、第三方收款账户等。

如果是已婚，大多数银行还会要求夫妻双方配合签字。哪怕房子只写一方名字，银行也可能要求配偶知情并签署相关文件。

如果是抵贷不一，还要准备抵押人、借款人、公司主体之间的关系材料。

所以你会发现，房抵不是简单填个表就完事。前期材料越完整，后面流程越顺。

我个人建议，上海客户做房抵之前，别急着到处问“哪家银行最低”。先把自己的基本情况整理出来：

房子在哪个区，住宅还是商用，面积多大，房龄多久，是否有按揭，按揭还剩多少，产证有没有满时间，自己征信怎么样，名下负债多少，有没有公司，公司成立多久，有没有流水，准备用钱做什么，想贷多少，想用几年，能接受什么还款方式。

这些信息一清楚，方案其实就很好筛了。

房产抵押贷款最大的优势，是额度高、利率低、期限长、还款方式灵活。尤其是上海这种房产价值高的城市，房子如果有空间，确实能解决很多现金流问题。

但它也不是完全没有风险。你拿房子做抵押，就意味着后面必须按时还款。银行给你低利率，是因为房子在做担保，不是因为这笔钱没有压力。

所以，房抵适合有明确用途、有稳定还款来源、有长期资金安排的人。它可以帮你缓解现金流，也可以帮你置换高息债务，但前提是你别盲目加杠杆。

如果只是短期缺一点钱，额度不大，也可以先看看信用贷或其他方式。

如果确实需要大额资金，房子又有余值，那房产抵押贷款就是一个值得认真比较的选择。

在上海，有房不代表一定好贷，但有房确实多了一条路。关键是别乱做，先规划，再匹配银行，再看成本，最后再决定要不要上。

最后，我是上海ALIEN,更多融资贷款问题欢迎联系小编ALIEN⬇️⬇️⬇️

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