看到4月份的二手成交一出来的那一刻，我心里默默念了一句：“银四”的成色，相当能打呀。截至4.29，上海二手房网签27781套，预估全月成交约2.87万套。值得一提的是，如果不是清明3天假期拖后腿，4月份大概率也要冲破3万套大关。连续两个月成交放量，今年当真是近5年成色最好的“银四”了——不，应该说，是近10年最好的。
不瞒大家说，2.87万套，已经是近10年最强的4月了。拉开10年周期来看，上一次最高成交纪录还是2019年的2.82万套。而今年4月份，就在大家普遍觉得小阳春势能要衰减的时候，竟然闷声拿下了近10年TOP 1。但也恰恰说明：市场的真实热度，往往比情绪感知要强。
更为关键的是，仔细看成交结构，相比3月份，中间层改善终于动了。- 尤其900-1500万段千万级改善，成交占比扩大了0.4%。
当下的二手市场虽然仍以刚需占主导，但改善置换链条已经开启了轮动。0.4%的扩大，说明中间层改善客群，决策依然十分谨慎。他们不是不想换，而是不敢轻易上杠杆，不敢赌下一套房的价格底。
最近我问我家楼下的中介，他们说4月份的成交价格，较之3月份没有显著的下降，但也涨不动。一言以蔽之：在价格层面，买卖双方已经进入深度博弈期。当前上海二手房基价48027元/㎡，环比上月下降了0.4%，同比下降10.4%。在成交量的支撑下，虽然议价空间在收窄，但涨价动力远未形成。短期来看，上海二手房还未实现完全止跌，仍停留在震荡筑底通道。
截至2026.4.26当周，挂牌量约8.02万套，较3月份高点（8.17万套）下降了2%。——小阳春挂牌量冲顶后，已连续7周稳步下滑，市场正在主动去库存。挂牌价方面，当下挂牌均价约56661元/㎡，较上月底（56571元/㎡）上涨约0.2%。——头部中介挂牌价，已连续14周保持止跌微涨态势。但也别兴奋太早，毕竟0.2%的涨幅，连通胀都跑不赢。这更像是一种房东心态的试探性修复，而不是趋势性反转。经过一年时间的调整，上海楼市的挂牌结构也经历了一轮洗牌。- 低总价的刚需房（老公房+动迁房+早期商品房），挂牌占比明显收缩（被刚需买走了）；
- 高总价改善类房源（中期商品房+近期商品房），挂牌占比却不降反增。
他们急着卖掉手里的房子去换更好的，但买家的承接力还没完全跟上。
最新一周房东信心指数15.01%，虽较去年同期高出不少，但并不具备全盘上涨预期的条件。因为房东信心指数的抬升，并非由房东主动涨价推动，而是调价房源变少了。说白了，大部分房东已经躺平——超95%房东一周内不调价。而在调价的房源里面，对绝大多数仍然是降价，涨价的极少。你可以说他们佛系，也可以说他们无奈——反正割肉是有底线的，涨价又没那个底气。
深圳前日（4月29日）已经甩出了新政王炸，又是松限购又是降门槛；
广州昨日（4月30日）也跟进新政，优化公积金、房票、供地等措施。
两者一前一后，摆明了要抢跑。
而上海这边，兀自岿然不动，像什么都没发生一样。
投行倒是释放了看多中国楼市的信号，但说实话，这些报告翻来覆去就一个逻辑：
政策底已现，市场底还远吗？
问题是，上海需要政策刺激吗？
从4月份的成交数据看，似乎不需要——2.87万套的量能自己跑出来，说明市场的内生需求并不弱。
但仔细一想，如果不需要，为什么改善链条只动了0.4%？
为什么900万以上成交占比提升如此微弱？
真相可能是：
上海二手市场目前是靠刚需“一口真气”硬撑着的。
刚需买老破小，老破小房东拿到钱去换改善，但这个传导链条在第一环很顺畅，到第二环就开始卡壳——
因为改善买家对价格更敏感，对后市不太乐观，犹豫期更长。
所以接下来5月份的关键看点，不是总量能不能再破2.8万套，而是中间层改善段能不能真正放量。
只有这个梯段跑起来了，整条置换链才能转起来。
至于上海会不会跟进深圳出政策？
我的判断是：大概率不会着急。
上海向来是“后手棋”，先看市场的反馈，再决定出什么牌。
如果5月成交量能稳住2.5万套以上，政策工具箱大概率还会继续锁着。
而接下来市场会怎么走？
我的判断是：窄幅震荡，缓慢出清，等待下一个变量。
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