今天，一位房产中介从业者与满哥连麦，说了自己的困惑：有一套房卖58万元，是低于当时的市场价的，但客户只打算出50万，后打算出52万元，一天后别人以57万多买走了，客户怪我谈判能力不行。我也是尽心尽力地给他争取了，还找了老板，他还这样说我，我很难受，想放弃这个客户了。
满哥说：这是你的业务能力不行呀，别人以高价买走了房子，你的客户却质疑是你的谈判能力不行，如果客户定位是你的谈判能力不行，一定是你的业务能力不行。
业务能力并不是谈判的能力，而是客户如何去看我的。你的业务能力要长成这样：客户认可你的谈判能力，只是我的预算不够。你努力争取是没有用的。你应该告诉他，57万是有人要，你52万，我们去给你谈，你也别报太大希望。
你的业务能力不行的原因是，他的预算就在那儿，你给他找了一套他买不起的房子。
你就是让他理解他的预算为什么买不到这套房子，在这个过程中，你就去玩命地吹风，为什么配不上这个房子，只能配上那几个房子。
调到最后不能调差价，只能调预期。你一定是在前一天，让他产生期待了，于是，他觉得你谈判能力出现问题了。一定要摁死期待。一模一样的话，顺序非常关键，我给你说你感受一下。1、你的价肯定下不来，那么多人等着要呢，我去给你好好谈一下吧，争取谈下来。2、我去给你谈谈吧，争取谈下来，但是，我给你说，那么多人抢着呢，肯定谈不来。你加点预算吧，这个数，不加肯定谈不下来。这两个你体会一下，但是之后是你的真实表达，但是之前是假的。这是你的话术。
我要是你，我要一开始对这套房子在这里成交报零希望。你的注意力不要在这里，你要赶紧给他介绍其它的房子，你看看这五套房子吧，这套房子成交的希望不太大，这套房子40多万，这套30多万，一分价钱一分货。你做这几套动作的时候，他的期待值就下降了，说不定他会再涨预算了，这就是你的业务能力本身的问题。
在谈的时候努力把别人拦住，谈不完不走。谈的时候打电话，这边能降3000，我这最低最低这个价了，然后，再打，要不我们中介费再给你降点，我们不要了。到少打3次电话，那我们不聊了，后面真的有人要跟上了，房子暂时还在我手里。3遍电话后，客户有可能松口，他调到57万了。这边聊过那边聊，客户追加到53万了，就是互相打电话，互相传递，把急迫，焦虑，眼看着就没有了传递出来。让两边都觉得再不买（卖）都来不及了，这样聊到最后，实在搞不定了，尽力了，也问心无愧。这是基础的业务能力，而不是房子没了才告诉人家。
你要帮你的客户找到性价比最高的房子。你只有在一个一个案例中长你的业务能力，你不去长能力，就搞不定客户。你的销售能力要指向未来，指向长期。跟着金牌销售学三个月就学的溜溜的。
业务员：我想换一个店，去金牌销售多的地方，好学习。
满哥：你跟业务能力强和业务能力差的学习速度是一样快的。去现场看，业务能力好和业务能力差的现场看效果是一样的。业务能力差的说了哪句话，客户的脸一下变了，去现场观察去学习。你现在的业务能力，看业务能力差的成长会更快，现场去看。你没有好好学游泳，现在想换游泳池。
你观察别人的客户的表情，观察三个月，你就能观察到你自己的客户的表情，一个跟人谈判完全不看表情的人，为什么能谈判。拿捏对方的心理，全是业务能力。你的业务能力就是跟人打交道。
你每天争取聊5套房子，争取房子在你手里。你不是没有谈判能力，而是没有谈判。
你不喜欢自己，不认可自己。在单点上做突破呀，在单点上1万小时，在这个领域真正厉害，有安身产命之本，就容易认可自己。只要在一个方面认可自己，在其它地方就很难伤害自己。另外一点是为团队做贡献，把团队和合作弄明白了，也更容易认可自己。
你把自己和客户绑在一起，你努力地帮他们压价，买到心仪的房子，把他们当亲人，你在做这件事的时候就容易。
满哥：你在我每次说话后，都会滔滔来一大段，但是，那一段反馈都不对，我是带着情感在说的，可你却没有带着情感回应的，毕竟你是吃这行的饭的，每次说话都不对，都缺了东西，你去品品为什么不对吧，这种感受就叫着不顺畅的体验。
“是不是没有回应在点上？”
“是的，一定没在点上。你的话像套话，一堆套话。对，就是停留在表面的说话。”
“这是为什么呢？”
“对，就是你习惯说套话。我们不傻，真没真心，我们能听见。”
“是不是我听话只听字面意思，没有感受到里面的意思。”
“对，这话谁说的，就跟他学。”
“我今天的目标就是把你的我以为变成足够差也是解决你自卑的重要方法论。我总以为我能力可强了，可强了不长这样。你以为自己可强了，别人一说，你能不自卑吗？”
“我现在很想流眼泪，我知道我的落差在哪了。”
满哥：对，这段的反馈是非常好的，你在表达感受，而且你终于理解了我们一直想解决的东西是同一个，你以为不是解决你的问题，你就会说套话对不对。
你只要真的认识到我的业务能力差，长业务能力还不快吗，要不，你一直长别的，那就慢嘛。
“是的，你以前告诉我要......”
“这段又要不行了，你又开始了你的习惯讲套话了。你要回应我在说什么，你会发现你不知道我在说什么，又要着急要说，这点可以停下来不说。”
“我以为我知道你在说什么。”
满哥：我说的什么？你先想，别说，你脑子里的想的是什么？没有就没有，你别编，你脑子里没有的概率九成以上。你现在就像无中生有说话，我大脑里是空的，我就要说话。不用说，没有就是没有，大大方方地。
“我还停留在以前，那时业务能力还行，但是，在新的赛道里，深受打击。”
满哥：你以前也很差，只是行情好，让你养成了等靠要成交的习惯，那个习惯是不好的，要是没有做前面那份工作，你现在可能会好。是那份工作把你毁了，或者你在那份工作里盲目地乐观以为自己强的时候，那点把你的业务能力整没了。业务能力不会下降。
如果那份工作能让你学会察颜观色，能让你学会理解别人的真实感受，让你学会尽尺尽力地为客户服务，那是一份好工作，在里面学到东西了，否则，在里面混了几年，把自己的销售能力弄的最差。
“是的，当时我们站在风口上，长袍不容易脱，是的是这样“不知道你这句话什么意思，我教你呀，真的想做个好的销售，一定要说人话，少说套话，越说人话，销售越能好。”
“我以为我在说人话。”
满哥：对，这对，你学的套话要融入自己，我穿着孔乙己的长袍我一直在脱，你信吗，你真穿过吗，你真的穿过长袍在脱的时候，你的话一定不长成这样。你抄过来这几个字，并没有抄过来对应的情感。
“我以为以前也得到了房呀，车呀，以为是穿了。”
满哥：我们现在在聊业务能力，那不是你的业务能力。那时的分高掩盖了你的能力。为什么有的孩子小学初中我说要忘掉成绩，忘掉排名，这会掩盖你学习能力差的问题，要把学习能力长上去，否则到了高中时为什么为露馅呢？
那时不拉时长，你的学习就会很差，你就会研究你的学习能力。就是你去拉时长的话，长的是现在的钱，你去长肌肉的话，长的是未来的钱。所以，你要理解什么是脱下长袍。
你就是非常典型的小学时候总考第一，到了高中时候考不好就崩了，不想上学了。回头你看你的孩子，就是这样的。
