卖方：李某
买方：胡某
居间方：A中介公司、B中介公司
李某为区某房屋的所有权人，2020年前后曾与A中介公司口头提及房屋出售意向，但双方并未签订正式独家委托协议。
买方胡某有意购置该房屋，经A中介公司多次带看后，双方于2022年3月26日签署《看房确认书（居间协议）》。协议约定：胡某若最终购买该房屋，需由A中介独家提供居间服务，不得私下与卖方成交，也不得通过其他中介机构居间成交；只要胡某在确认看房后完成房屋购买，即视为A中介居间义务全部完成，胡某需按房屋实际成交价的2.5%支付居间报酬；若胡某违反约定另行成交，还需额外支付成交价5‰的违约金。
而早在2022年3月12日，卖方李某便已与B中介公司签订正式《房屋出售委托协议》；中间李某曾短暂表示暂停出售，又于同年4月3日再次正式委托B中介挂牌，后续签署了《房屋出售委托书》《钥匙托管协议书》等全套委托文件。
2022年6月28日，李某、胡某与B中介公司正式签订《居间服务合同》，最终完成房屋全部交易流程。
交易完成后，A中介公司将买方胡某诉至法院，要求其支付居间费用60万元，同时另行支付违约金12万元。
依法成立的合同，自成立时生效。本案中，A中介公司与胡某签订的《居间协议》，内容不违反法律法规强制性规定，协议落款签字经鉴定确为胡某本人签署，系双方真实意思表示，该居间协议合法有效。判断胡某的行为是否构成法律意义上的“跳单”，核心关键在于两点：一是买方是否实际利用了前中介提供的专属房源信息、交易机会或居间媒介服务；二是买方是否存在恶意绕开该中介、刻意逃避居间报酬的行为。
根据在案B中介提交的微信沟通记录可查明：早在A中介带看当日之前，胡某就已经和B中介提前预约了该房屋的看房安排，案涉房源信息并非由A中介首次向胡某披露，胡某并未实质利用A中介提供的独家信息与居间便利；
同时，案涉房屋卖方李某，事前已与B中介订立合法有效的独家出售委托，B中介作为卖方官方受托居间方，全程开展实质居间服务、最终合法促成本次买卖交易。A中介虽此前和卖方李某有过房屋出售的初步沟通，但始终未取得卖方的正式挂牌委托。
买方胡某有权自主选择具备合法委托权限、可正常推进交易的中介机构完成购房，主观上不存在过错，也不存在刻意恶意绕开A中介公司缔约的行为，依法不构成“跳单”。
双方《居间协议》中关于报酬、违约金的相关约定，仅以买方恶意跳单为适用前提，并非只要买方看过房、后续完成交易，就无条件视为前中介居间服务成功、买方必须全额支付高额居间报酬与违约金。最终法院驳回了A中介公司的全部诉讼请求。
《中华人民共和国民法典》
第五百九十二条 当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。
第九百二十九条第一款 有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。
《房地产经纪管理办法》
第二十一条 房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。
本案中，判定胡某是否构成“跳单”，需要看胡某是否利用了A中介公司提供的交易机会或者媒介服务，并确认A中介公司在房屋交易过程中所起的作用。案件中胡某为购买案涉房屋，先与A中介公司签订《居间协议》，后又与B中介公司签订《居间服务合同》，并在B中介公司的居间下签订了《存量房屋买卖合同》。但在A中介公司带胡某看房前，李某已书面委托B中介公司出售案涉房屋，胡某亦通过B中介公司得知房屋出售的情形，胡某可以通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，亦有权选择任一中介方促成房屋交易，B中介公司亦提供大量服务内容，最终促成交易。一方面，A中介公司并未提交充分的证据证明其为促成房屋交易所做的工作和所起之作用，另一方面，胡某是通过其他公众可以获知的正当途径获取房源信息。判断是否构成跳单的关键在于委托人是否利用中介方提供的交易机会或者媒介服务绕过中介方直接订立合同，中介服务关系存续期间，双方掌握的信息存在不对称，中介方利用信息优势提供服务而获取报酬，中介合同中约定禁止跳单条款不为法律所禁止，合同自签订之日起有效，但并非委托人未经该中介方居间而订立合同即构成跳单，仍需根据具体事实情况研判。
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