2021年至今最高记录!杭州二手房4月共网签9968套!成交背后是“刚需+刚改”正在疯狂“扫货”!

刚刚过去的4月，杭州的二手房市场彻底“燃”了。

没有铺天盖地的利好消息，也没有四面八方的投资涌入，但数据却实打实让大家吃了一惊。据杭州贝壳研究院统计，刚刚过去的4月份，杭州十区二手房共成交9968套，环比提升6.5%，同比涨幅5.8%。这不仅是近一年的月度新高，更是近五年来成交量最高的一个4月，仅次于2021年同期的历史高峰。

仔细拆解这份成绩单，你会发现一个有趣的现象：曾经风光无限的奥体、申花板块“集体失声”，取而代之的是临平、良渚、闲林那些单价“1字头”的刚需大盘。

“买房的清一色是年轻人，有的在九堡上班，有的刚毕业两三年。”老张说，上个月杭州公积金新政落地，很多客户算了一笔账：家庭最高可贷180万元，买这种总价130多万的房子，纯公积金贷款就够了，连商贷都不用碰，“利率低、月供少，他们觉得比租房划算多了。”

数据印证了年轻人“扫货”的疯狂。上月全市总价300万元以下的房源成交占比高达73.8%，其中200万元以下的“上车盘”占比超过一半，达到50.9%。余杭区的新明半岛、钱塘区的世茂江滨花园等小区，单价都在1.5万-1.7万元/平方米之间，套均总价200万元出头甚至更低。

“以前大家都盯着奥体、未来科技城，觉得那里是杭州楼市的风向标。但从眼下的数据看，真正的‘基本盘’其实在这些不起眼的刚需板块。”老张感慨道。

公积金新政“点燃”刚需

纯公积金贷款占比迅速攀升

是什么让这批年轻人不约而同地集体入场？

几乎所有中介和购房者都会提到一个关键词：公积金新政。

4月1日起，杭州正式实施住房公积金贷款新政，家庭最高贷款额度从130万元大幅提高到180万元。对于总价200万元左右的房子来说，这意味着很多购房者可以完全依靠公积金完成按揭，彻底告别“组合贷”的繁琐和更高的利息成本。

据杭州我爱我家统计，4月份选择公积金贷款（含组合贷款）的购房者比例达到32.4%，较3月份提升3.8个百分点，创下近年来新高。其中，公积金贷款对总价300万元以下房源的拉动尤为突出。

惊人的是，纯公积金贷款在所有住房贷款中的占比，从3月的12.7%迅速攀升至4月的19.1%，一个月内大幅提高了6.4个百分点。与2025年全年8.6%的平均水平相比，更是高出10.5个百分点，达到去年均值的2.2倍左右。

“可以说，没有这波公积金新政，就没有这个‘最强银四’。”杭州一位资深房产业内人士表示，新政精准降低了刚需的购房门槛，让大量原本持币观望的年轻人有了“上车”的底气。

学区房行情分化

年度行情已接近尾声

在传统的入学季驱动下，部分热门学区房的成交量持续上行。杭州江南实验学校学区房4月份成交了77套，比3月的64套还要多13套。长寿桥小学学区房4月共成交31套，环比3月大涨121%。更夸张的是，此前长期“零成交”的仙林苑、白泽弄等老小区，上个月也分别成交了2套和4套。

长寿桥小学的学区房4月成交环比大涨约121%，共成交了31套。仙林苑、白泽弄等长期“0成交”的老小区，在4月份也分别有2套至4套的成交量。

西湖区星洲小学的学区房4月也有26套的成交量，环比增长近五成。其中，仅星洲花园一个小区就成交了16套，贡献了该学区超过六成的成交量，而此前该小区月均成交仅为2套-3套。

申花、奥体改善板块“集体失声”

买卖双方僵持不下

申花板块的馥香园及“造纸厂三兄弟”四个小区，上月仅成交18套，较3月的30套下降40%，较去年同期的127套更是下滑了86%。奥体“四兄弟”成交18套，亚运“三兄弟”成交25套，七个小区合计43套，尚不及刚需盘广厦天都城一个小区的成交量。

“亚运村三兄弟”

“去年的这个时候，我们店在奥体板块一个月能卖几十套，现在能卖出一两套就算不错了。”钱江世纪城一位资深经纪人无奈地告诉记者，“不是没人看房，而是价格谈不拢。房东觉得已经降了不少，买家觉得没降到位，还要再等等，就这么僵着。”

此外，未来科技城170㎡以上大户型的持续走量，意味着部分区域的置换链条已经逐步打通。

业内人士分析，4月份杭州二手房市场的强势表现，本质上是“政策托底+刚需释放”的双重结果。

公积金新政精准降低了购房门槛，低总价房源的充沛供应则为刚需提供了充足的选择空间。但需要警惕的是，改善板块的持续低迷说明市场信心仍未完全恢复，置换链条尚未打通。

接下来，随着天津、广州等地密集出台稳楼市新政，这种积极情绪有望向外传导，间接提振杭州购房者信心。不过，对于接下来几个月的市场走势，仍需谨慎乐观——学区需求的退潮和高总价房源的去化压力，可能会成为新的考验。

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