【故事情节】
陈先生与周女士系夫妻关系，陈甲系二人之子。1999年，陈先生夫妇出资购买了一号房屋，因陈先生户口未转出，便借用儿子陈甲的名义购买，房款9.1万元全部由父母支付。2016年，全家签订《家庭房产继承及老人赡养协议》，明确约定：一号房屋系借长子陈甲的名字购买，房款全部由父母支付，房屋产权归父母所有；父母百年后，如子女都孝顺，该房屋归长子陈甲所有。后因儿子准备结婚，陈先生夫妇准备将一号房屋作为儿子的婚房使用，刚换完门锁准备装修，陈先生夫妇却搬入居住。陈甲夫妇认为自己才是房屋的登记产权人，便诉至法院，要求父母腾退房屋。
【法院评析】
法院经审理认为，根据各方签订的《家庭房产继承及老人赡养协议》，一号房屋系陈先生夫妇借陈甲名义购买，且相应购房合同及收据原件由父母持有，陈甲夫妇亦未举证证实其交纳了购房款，故法院对陈甲夫妇主张其出资购买了房屋的主张不予采信。对陈甲夫妇主张因一号房屋系位于宅基地上的房屋、父母无权取得一号房屋的意见，因双方存在借名买房协议，父母实际出资购买了一号房屋，在双方未就借名买房协议的效力和解除等问题作出处理前，陈甲夫妇直接要求父母返还房屋缺乏依据。综上，对陈甲夫妇要求腾退房屋的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。
【律师胜诉心得】
作为专业房产律师，我们认为本案的判决非常具有典型意义。首先，家庭内部签订的房产协议是认定借名买房的关键证据，本案中的《家庭房产继承及老人赡养协议》明确记载了借名买房的事实，这是胜诉的关键；其次，购房合同及收据原件由实际出资人持有，也是重要的佐证；第三，在借名买房协议未处理前，登记产权人不能直接要求实际权利人腾房。在此提醒广大家庭，涉及房产的家庭协议一定要签订书面文件，明确产权归属，这是避免日后纠纷的最好方式。特别是农村宅基地上房屋的买卖，更要注意主体资格问题，签订协议时最好请专业律师把关，确保协议合法有效。
北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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