一线城市二手房成交同比涨40%!楼市真的复苏了?

为什么五一假期的数据特别好？一方面是节前政策密集出台，政策效果正是最好的时候。就在“五一”假期前的一周内，深圳、广州、天津、武汉、苏州等多个重点城市，像约好了一样，密集发布了新一轮的楼市优化政策。这绝不是巧合，而是自上而下、步调一致的统一行动。信号的源头，是4月28日中央会议那句“努力稳定房地产市场”的定调。上面一喊话，下面立刻跟进，而且这次跟进的力度和速度，都远超以往。本身在此之前，很多二线城市已经推出过很多救市政策了（《二线城市救楼市的大潮，来了》）。这可真应了那句话，楼市政策要“一次性给足”。

另一方面，今年恰逢“十五五”开局之年，各地无论是财政资金的充沛性，还是政治目的的必要性，都有足够的支撑。这也是为什么很多城市都能掏出真金白银来稳楼市的原因。楼市交易里的很多钱，其实是财政掏出来的。

再加上“五一”放了五天长假，大家有时间集中看房、选房，政策效应和假期效应叠加，就催生了这一波看起来非常猛烈的成交小高峰。

但是不是现在就能宣布“楼市正式走出筑底阶段，进入温和复苏周期”呢？我觉得为时过早，似乎有点过于乐观，甚至是一厢情愿了。

这里我们需要一点冷静的逻辑推演。任何一场由短期强刺激引发的市场反应，都不可避免地带有脉冲特性。政策刚出台的时候市场反应是最大的，假期又提供了集中的交易时间窗口。这两者叠加，把原本可能分散在几周甚至一两个月的潜在需求，集中压缩到了短短几天内释放，数据当然好看。这能证明市场内在的、持续的增长动力已经恢复了吗？未必。

要看清真相，我们需要建立一个“对照组”。这个对照组，就是那些在“五一”前后没有出台新政策的城市，看看它们的数据表现如何。北京就是一个最好的样本。作为一线城市，北京在五一前并没有跟进深圳、广州那样的大力度新政。结果呢？根据市场数据，在五一假期所在的那一周（4月27日至5月3日），北京新房成交了913套，环比下降了2%；二手房成交了3773套，环比下降了24.7%。这个对比非常说明问题。在缺乏新的政策刺激下，北京楼市的小阳春依然按节奏回落，并没有继续走高或稳住。这说明假期本身的“集中效应”可能并不足以支撑数据持续走高，甚至可能因为部分需求在节前已经释放，导致数据环比下滑。

北京的例子告诉我们，剥离掉短期政策刺激的外衣后，市场自身的动能可能并没有数据表面显示的那么强劲。因此，要判断这轮由政策催生的热度能否延续，楼市是否真的触底，我们不能只看五一假期这五天的同比暴涨，更要看两个更关键的对比维度。

一是看“有政策”城市的后续表现。 比如深圳五月的数据肯定会很好看，但六月份的成交数据还能不能维持在高位？如果六月的数据相比五月出现大幅回落，那就说明这波行情主要是政策刺激下的需求预支和集中释放。说白了，深圳的五月就等于京沪的三月。

二是看“无政策”城市的自然走势。 像北京、上海这样近期没有加码新政的城市，它们的五月全月数据，相比四月是继续增长，还是持平，或是回落？这更能反映在没有额外“外力”干扰的情况下，市场自身修复的成色到底如何。如果这些城市五月的数据能稳住甚至微升，那说明市场底部的支撑确实在增强；如果明显下滑，那可能意味着楼市自身还无法支撑触底回升的状况。

所以，这个五一假期的楼市可能是今年来最火的，但毕竟时间尚短。要分析楼市中长期的走向，还是需要更合理的分析作为逻辑支撑。

不管怎么说，信心的恢复是好事。至少政策的目的达到了，市场表现明确无误地传递了操盘手“稳楼市、防风险”的强烈信号，也确实在短期内提振了市场信心，让一部分被压抑的合理住房需求得以实现。这对于打破市场持续下行的负向循环，防止房价出现失速下跌的风险，具有非常积极的意义。

我只想提醒一下，专家是拿工资的，而老百姓只能自掏腰包，所以为了个人财务安全，要学会独立思考。当前楼市面临的根本问题，比如居民部门杠杆率的高企、收入预期的转变、人口结构的变化、以及宏观经济从高速增长向高质量发展的转型，都不是靠几轮购房补贴和限购松绑能够解决的。政策可以改变市场的短期节奏，但无法扭转长期的基本面。楼市真正的、可持续的复苏，一定需要建立在经济稳步增长、就业稳定充分、居民收入预期改善的基础之上。

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