一、问题的提出
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称“婚姻家庭编解释一”）第七十八条，明确了夫妻一方婚前支付首付款、办理产权登记，婚后共同还贷的房产，在离婚时的归属及补偿基本规则。该条文的立法初衷的平衡登记方的婚前财产投入与非登记方的婚后财产贡献，但在语义表达上以“增值”为核心，仅对房价上涨时的补偿原则作出明确规定，未涉及房产贬值后的补偿路径。
随着房地产市场的软着陆，大量婚前购置的房产在离婚时出现市值低于购入价、甚至房产净值低于剩余贷款的“资不抵债”情形，导致司法实践中出现诸多争议：登记方主张房产贬值无增值可分，不应支付补偿；非登记方认为共同还贷资金属于夫妻共同财产，即便房产贬值，也有权获得合理补偿。基于此，本文结合现行法律规定、最高人民法院权威观点及司法实践，对房产贬值情形下非登记方的补偿请求权展开系统分析，明确其存在基础与计算规则，破解实务困境。
二、补偿请求权的存在基础分析
房产贬值情形下，非登记方的补偿请求权并非无据可依，其核心依据来源于现行法律规范的体系解释，同时具备坚实的法理支撑，结合《民法典》及相关司法解释，可从以下两方面予以论证。
（一）《婚姻家庭编解释一》第七十八条的规范解读
婚姻家庭编解释一第七十八条第一款规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”第二款规定：“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
从文义解释来看，该条文的核心义务的对“共同还贷支付的款项”进行补偿，“相对应财产增值部分”属于补偿范围的扩充，而非对补偿权利的限制。这意味着，非登记方针对共同还贷部分的补偿请求权具有独立性，不受房产是否增值或贬值的影响——无论房产价值如何波动，非登记方因婚后投入夫妻共同财产还贷而产生的财产权益，均应得到法律保护。
最高人民法院民一庭曾明确指出，此类房产本质上是“婚前个人财产与婚后共同财产的混合体”，离婚时的处理原则是“公平分割婚后共同共有部分的财产权益”。这一权威观点进一步印证，非登记方对婚后共同还贷部分的权益，独立于婚前房产的价值波动，即便房产贬值，其针对共同还贷部分的补偿请求权依然成立。
从法理层面分析，该补偿请求权具有双重权源：其一，不当得利请求权。非登记方以夫妻共同财产偿还登记方的个人购房贷款，使得登记方免除了部分个人债务，不当保留了本应由双方共享的财产利益，符合《民法典》第九百八十五条关于不当得利的规定，登记方应返还相应利益。其二，无因管理请求权。非登记方的还贷行为，客观上减轻了登记方的财产负担，属于无因管理行为（《民法典》第九百七十九条），登记方应在受益范围内对非登记方予以补偿。上述两种法理基础均不以房产增值为前提，为贬值情形下非登记方主张补偿提供了坚实的理论支撑。
（二）《民法典》第一千零八十七条的补充适用
婚姻家庭编解释一第七十八条明确援引《民法典》第一千零八十七条第一款的规定，即“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决”。该条文是离婚财产分割的基本原则，其适用不受房产价值变动方向的影响，在房产贬值情形下，更是确定补偿数额的核心依据。
婚姻关系的本质是共同体关系，夫妻双方在婚姻存续期间共同经营家庭、分担责任、共享利益，“同甘共苦、共同投资、共担风险”是婚姻家庭的基本伦理。在房产贬值时，若完全剥夺非登记方的补偿请求权，相当于让非登记方承担登记方婚前个人投资的风险，既违背《民法典》公平原则，也与婚姻家庭伦理相悖。而《民法典》第一千零八十七条确立的照顾原则，能够在房产贬值、补偿数额有限的情况下，平衡双方权益，重点保护女方、无过错方的合法权益，弥补单纯按财产份额分割的不足。
三、补偿请求权相关常见争议澄清
结合司法实践，房产贬值情形下，关于非登记方补偿请求权的争议主要集中在三个方面，厘清这些争议，有助于准确适用法律、规范裁判思路，同时帮助当事人正确维护自身权益。
（一）仅返还共同还贷本息的一半是否足以覆盖非登记方损失？
实践中存在一种观点，认为房产贬值时，仅需返还共同还贷本金的一半即可，利息损失应由登记方自行承担。该观点存在明显误区，值得商榷。首先，共同还贷的本息均来源于夫妻共同财产，无论是本金还是利息，都是非登记方的财产投入，理应纳入补偿范围；其次，非登记方的损失不仅包括实际投入的本金和利息，还包括该笔资金在婚姻存续期间的机会成本——若该笔资金未用于还贷，可用于投资、储蓄等产生收益，而该部分收益因还贷行为无法实现，理应在补偿中予以考量。
因此法院在计算补偿数额时，应将共同还贷的本息总额纳入审查范围，而非仅计算本金，以此更准确地反映非登记方在贬值情形下的实际财产损失。
（二）房产贬值是否意味着非登记方应承担投资亏损？
这是实务中最常见的误解之一。事实上，登记方婚前购房的行为，本质上是一项个人投资决策——购房的时间、地段、户型等均由登记方自行决定，投资的收益与风险也应依法由登记方自行承担。非登记方婚后参与还贷，是基于婚姻关系对家庭财产的贡献，是履行家庭责任的体现，而非对登记方个人投资行为的参与，更无义务承担该投资的亏损。
从法律规定来看，婚前房产属于登记方的个人财产，根据“谁所有、谁风险”的原则，房产价值波动产生的收益或损失，均应由登记方自行享有或承担。要求非登记方分担房产贬值的投资亏损，既缺乏法律依据，也与婚姻家庭“同甘共苦”的伦理相悖。司法实践中，法院均明确将房产贬值的风险归属于登记方，仅对非登记方的共同还贷部分进行合理补偿，而非要求其承担投资亏损。
（三）房产净值为负时，非登记方是否需承担剩余贷款债务？
房产净值为负（即房产现值低于剩余贷款本金）时，非登记方是否需要承担剩余贷款债务，是实务中争议较大的问题。结合法律规定与司法实践，答案明确：非登记方无需承担剩余贷款债务。
婚姻家庭编解释一第七十八条第二款明确规定，“尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务”。该规定清晰界定了剩余贷款的债务主体，无论房产是否贬值、净值是否为负，剩余贷款始终属于登记方的个人债务，与非登记方无关。这是因为，购房贷款是登记方婚前以个人名义所借，用于个人购房，债务的产生与非登记方无关，婚后共同还贷仅是对登记方个人债务的清偿，而非债务加入，因此非登记方无需承担剩余还款义务。
在（2023）辽0103民初36225号案件中，法院明确判决“该房产系被告婚前贷款购买并登记于自己名下，故本院认定该房产归被告所有”，同时支持原告就共同还贷部分获得补偿，明确剩余贷款由被告单方偿还。该判例印证了上述观点：房产贬值、净值为负时，非登记方的补偿请求权依然成立，剩余贷款债务仍由登记方单方承担。二者属于不同的法律关系：补偿是离婚财产分割中对已投入共同财产的分割，剩余贷款是购房借款合同中登记方的个人债务，不应混淆。
四、房产贬值时补偿数额的计算方法
要解决房产贬值情形下的补偿问题，关键在于确定科学合理的计算方法。结合最高人民法院权威意见、司法实践及公平原则，可先回顾增值情形的计算规则，再明确贬值情形的计算路径，并提出递进式推荐方案。
（一）增值情形计算规则回顾
为更好地理解贬值情形的计算逻辑，先回顾增值情形下非登记方补偿数额的通行计算规则。根据最高人民法院民一庭的权威意见，增值情形下的计算分为两步：
第一步，计算不动产增值率。不动产增值率＝不动产现价格÷不动产成本。其中，不动产成本包括购买时（或结婚时）不动产价格、共同已还利息，以及契税、印花税、评估费、中介费等必要交易成本（不包括公共维修基金和物业费）。若登记方购房后经过一段时间才结婚，应以结婚时的房产价格作为成本计算依据，以准确区分婚前增值与婚后增值的归属。
第二步，计算非登记方应得补偿。应补偿数额＝（共同还贷部分×不动产增值率）÷2。其中，共同还贷部分通常指婚后双方以夫妻共同财产偿还的贷款本息总额。
实践中还有另一种等价表达方式：应补偿部分＝共同还贷总额÷购房总成本×离婚时房屋价值÷2。两种方式数学上等价，前者以“增值率”直观体现房产升值影响，后者以比例分割现值，更便于核算贬值情形。本文建议在贬值场景中采用后一种比例法，更能体现“风险共担”的公平逻辑。
（二）贬值情形下的主要计算路径
针对房产贬值情形的补偿计算，主要存在两种路径，分别对应不同的适用场景。
路径一：按共同还贷占购房总成本比例计算
该路径的核心逻辑是：无论房产增值还是贬值，共同还贷部分在整个购房资金结构中的份额是固定的，该份额对应的房产现值，即为双方应分割的共同财产价值。计算公式为：补偿额＝共同还贷本息总额÷购房总成本×离婚时房屋现值÷2。
其中，各参数的界定如下：
1.共同还贷本息总额：指婚后至离婚之日，双方以夫妻共同财产偿还的贷款本金与利息之和，需以银行流水、还款记录等证据予以佐证。
2.购房总成本：包括登记方婚前支付的首付款、贷款本金总额，以及已还利息总额（或贷款合同载明的应还利息总额，以反映完整资金成本），同时可计入契税、中介费等必要交易成本。
3.离婚时房屋现值：优先由双方协商确定；协商不成的，可通过评估机构评估，或参考同小区近期同类房屋成交价格、中介询价结果等综合确定。
该路径优势体现“风险共担”原则，公平反映双方的财产贡献，但在房产严重贬值时，可能导致补偿数额低于非登记方的实际投入，不利于保护其合法权益。
路径二：最低保障规则
针对房产无增值、甚至出现负增长的情形，最高人民法院民一庭吴晓芳法官在2016年就曾预告性的指出过：“有时也会遇到房价下跌的情况......我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。”该规则的逻辑是：婚后共同还贷的资金无论来源于哪一方的收入，均属于夫妻共同财产；登记方婚前购房的决策风险，应由其自行承担，不应转嫁给非登记方。即便房产现值低于购入价，非登记方至少应收回其实际投入还贷本息的一半，否则实质是让非登记方承担了本应由登记方承担的贬值损失。
该规则在民法典婚姻家庭编司法解释一出台前后都是一以贯之的。例如，在（2017）云01民终1371号判决中，昆明中院明确上诉方作为产权登记一方至少应给被上诉人共同还贷本息一半的补偿，在（2023）辽0103民初36225号判决中，沈阳市沈河区法院明确被告给付原告共同偿还房屋贷款本息的一半即62513元，并未因房产贬值否定非登记方的补偿请求权。
（三）推荐适用的递进式计算方案
综合上述两种路径的优势，结合公平原则与最高人民法院指导精神，本文建议在房产贬值情形下，采用“协商优先、比例计算、底线保障”的递进式计算方案，兼顾双方权益，具体步骤如下：
第一步，协商优先，确定房屋现值。双方可就房屋现值、评估基准日及补偿比例进行协商，达成一致意见的，按协商结果执行。协商方式既能节约诉讼成本，又能更贴近房产的真实市场价值，体现当事人的意思自治。
第二步，按比例法计算基准补偿额。若双方无法达成协商一致，法院可委托具备资质的评估机构对房屋现值进行评估，或通过中介询价、参考同小区成交价格等方式认定市值。在此基础上，采用比例法计算基准补偿额：基准补偿额＝共同还贷本息总额÷购房总成本×离婚时房屋现值÷2。
第三步，与最低保障规则比对调整。将第二步计算的基准补偿额，与“共同还贷本息总额÷2”进行比较，取两者中的较高值作为最终补偿数额。具体而言：若基准补偿额低于共同还贷本息的一半，则适用最低保障规则，按共同还贷本息的一半确定补偿额；若基准补偿额高于共同还贷本息的一半，则按基准补偿额执行。
该递进式方案既体现了“风险共担”的公平原则，又保障了非登记方的底线权益，符合最高人民法院民一庭的指导精神，能够有效解决房产贬值情形下的补偿争议。
（四）示例说明
为更清晰地展示上述计算方案的应用，结合真实判例简化梳理案例进行详细说明：
基础案例：李某（男方，登记方）婚前以个人财产支付首付款100万元，购买房产一套，购房总价300万元，向银行贷款200万元，贷款合同记载应还利息总额100万元，故购房总成本约为400万元（首付100万元＋贷款本金200万元＋应还利息100万元）。婚后，李某与张某（女方，非登记方）共同还贷，婚姻关系存续期间累计偿还贷款本息合计80万元。离婚时（假设双方均无过错），该房产因市场波动贬值，经评估现值为250万元。
1.按比例法计算基准补偿额：共同还贷占购房总成本比重＝80万元÷400万元×100%＝20%；共同还贷对应的现值份额＝250万元×20%＝50万元；张某应获基准补偿额＝50万元÷2＝25万元。
2.按最低保障规则计算：最低保障额＝80万元÷2＝40万元。
3.最终补偿数额：因基准补偿额（25万元）低于最低保障额（40万元），故适用最低保障规则，张某可获得补偿40万元。李某取得房产所有权的同时，需向张某支付40万元补偿款，剩余贷款由李某单方偿还。
补充情形（增值对比）：若离婚时房产评估现值升至600万元（增值情形），则共同还贷对应的现值份额＝600万元×20%＝120万元，张某应获补偿额＝120万元÷2＝60万元，该数额高于最低保障额，按比例法结果执行。
五、照顾女方及无过错方原则的适用
《民法典》第一千零八十七条明确要求，法院在处理离婚财产分割时，应按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。该原则在房产贬值情形下，对补偿数额的确定具有重要的调节作用，能够实现实质公平，弥补单纯按财产份额分割的不足。
在房产贬值情形下，若非登记方为女方，法院在计算补偿数额时，可在上述递进式方案计算结果的基础上，结合以下因素适当提高补偿比例，体现对女方的倾斜保护：
1.家庭贡献因素：女方在婚姻关系中往往承担更多的家务劳动、子女抚养义务，这些无形贡献虽未直接体现为经济收入，但对家庭的稳定与发展具有重要意义，应在补偿数额中予以考量。
2.经济弱势因素：若女方的经济收入明显低于男方，或离婚后生活将面临较大困难（如无固定住所、无稳定收入），法院可酌情增加补偿额度，保障女方的基本生活需求。
3.过错因素：若登记方存在重大过错（如家庭暴力、与他人同居、虐待遗弃家庭成员等）导致婚姻破裂，法院可在补偿数额上作出有利于无过错方（女方）的安排，体现对过错方的惩戒与对无过错方的保护。
最高人民法院在典型案例中明确，离婚财产分割应综合考虑子女抚养费负担、离婚过错、对家庭的贡献大小以及房产市场价格等因素，并非必然均等分割。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》进一步明确，法院应结合共同生活、子女抚养、离婚过错等情况，确定补偿数额。上述规则均适用于房产贬值情形，为补偿数额的调整提供了法律依据。
六、实务操作建议
结合前文分析，针对非登记方与登记方的不同立场，分别提出实务操作建议，帮助双方依法维护自身合法权益，提高维权效率。
（一）非登记方角度
1.全面收集还贷证据：重点收集银行还款流水、公积金提取记录、转账凭证等，明确婚后共同还贷的本息总额，证明还贷资金来源于夫妻共同财产（如双方工资流水、共同经营收益凭证等）。证据越完整，越能支持全额补偿的计算基础，避免因证据不足导致补偿基数被低估。
2.主动申请房屋现值评估：若双方对房屋现值无法达成一致，应及时向法院申请委托具备资质的评估机构进行评估，精准确定房产现值；必要时，可申请法院通过中介询价、参考同小区近期成交价格等方式，灵活认定房产市值，避免登记方故意压低房产价值。
3.主张最低保障规则：若按比例法计算的基准补偿额低于共同还贷本息的一半，应向法庭明确援引最高人民法院民一庭的权威意见，要求适用最低保障规则，确保自身底线权益不受损害。
4.主张家务劳动补偿：若在婚姻存续期间承担了较多家务劳动、子女抚养义务，可一并依据《民法典》第一千零八十八条，申请家务劳动补偿，进一步弥补自身财产损失，实现权益最大化。
5.及时保全相关证据：若发现登记方有转移、隐匿夫妻共同财产，或擅自处分房产的迹象，应及时向法院申请财产保全，查封房产、冻结相关财产，防止后续执行困难。
（二）登记方角度
1.准确核算还贷数据：详细梳理婚后共同还贷的本息总额，区分共同财产还贷与个人财产还贷的部分，避免因数据不准确导致补偿基数被高估；若部分还贷资金来源于个人婚前财产（如出售婚前房产的款项），应提交相应证据，申请从共同还贷总额中剔除。
2.主张风险共担原则：在房产贬值幅度较小、按比例法计算的补偿额高于最低保障额时，可向法庭主张适用比例法，体现“风险共担”的公平原则，维护自身合法权益。
3.举证自身家庭贡献：若在婚姻存续期间承担了较多家庭责任（如育儿、照顾老人、家务劳动等），而非登记方收入较高、自愿多承担还贷，可主张按实际出资比例而非均等比例计算补偿，体现实质公平。
4.抗辩非共同财产还贷部分：若能证明部分还贷资金来源于个人财产，应及时提交证据，要求从共同还贷总额中扣除该部分，降低补偿计算基数，减少自身补偿义务。
七、结论
综合上述分析，针对房产贬值情形下非登记方的共同还贷补偿问题，可得出以下核心结论：
第一，房产贬值不消灭非登记方的补偿请求权。婚姻家庭编解释一第七十八条的核心是对共同还贷部分进行补偿，该请求权具有独立于房产增值的法律依据与法理支撑（不当得利、无因管理），无论房产是否贬值，非登记方的合法权益均应得到保护。
第二，贬值情形下的补偿应遵循“公平分割、风险自担”原则。房产贬值的风险应由登记方自行承担，非登记方仅需分割共同还贷部分的投入损失；补偿计算应兼顾公平与效率，平衡双方财产权益。
第三，推荐采用递进式计算方案。先按比例法计算基准补偿额，再与共同还贷本息的一半进行比对，取较高值作为最终补偿数额；同时，应依据《民法典》第一千零八十七条，结合照顾女方、无过错方原则，对补偿数额进行适当调整，实现实质公平。
第四，实务中应注重证据固定与诉讼策略选择。非登记方应重点收集还贷证据、房产现值证据，主动主张最低保障规则与家务劳动补偿；登记方应准确核算还贷数据，举证个人财产还贷部分，主张风险共担原则，双方均应通过合法途径维护自身权益。
