2026年，昆明改善市场迎来史上最激烈的产品力竞争。了解很多昆明新房信息

据界面新闻2026年5月报道，昆明会展片区今年至少有10个新盘同台竞技，而万科以深耕片区11年、开发7个项目、占据片区半壁江山的体量，再次携三个新地块强势加推，总供应体量超过25万平方米。

这不是简单的推盘竞争，而是昆明房地产产品力的一次质的跃升。低容积率、低建筑密度、得房率超100%——这些曾经是"高端豪宅专属"的标签，如今正在成为昆明改善市场的"入门门槛"。

昆明改善市场，正式进入"神仙打架"时代。

一、万科三盘争霸：会展片区的2026版图

万科在昆明会展片区的布局，堪称教科书级别的区域深耕案例。

11年，7个项目——银海泊岸、翡翠滨江、大都会、500里、公园城市、桂语东方、都会半岛，总开发面积占据片区"半壁江山"。

2026年，三大新地块同时发力：

万科棠月东方（桂语东方二期）

• 总占地：约36亩
• 楼栋：7栋，25-33层高层
• 建筑面积：约10.8万平方米
• 产品定位：1梯1户高端大平层
• 主推面积：约128㎡、143㎡、176㎡
• 得房率：约110%（负公摊）
• 入户花厅：约8-14㎡独立空间
• 预估开盘价：16,000-18,000元/㎡
• 首开楼栋：2#、3#、8#号楼

万科都会半岛二期

• 主推面积：约90㎡、100㎡、126㎡
• 得房率提升：从约95%-101% → 约101%-105%（二批次）
• 可改造墙体：约85%（承重墙≤15%）
• 楼间距：55-94米超宽间距

一个新地块（案名待定）

• 三个新地块合计供应体量超25万平方米

二、得房率超100%：这不是数字游戏，而是真实的空间革命

"得房率超100%"——这个说法听起来违反直觉，但背后有清晰的计算逻辑。

旧规：建筑面积 = 使用面积 + 公摊面积，公摊率通常在20%-30% 新规：计容面积 = 建筑面积 ÷ 1.1（部分空间不计入计容），实际使用面积大幅提升

以万科棠月东方128㎡户型为例：

这意味着，万科128㎡新规产品的实际空间体验，可以对标170㎡以上旧规产品。

换算成购房成本：同等空间，旧规需要170㎡×均价≈272万元；新规仅需128㎡×17000元/㎡≈218万元。节省约54万元，但获得相同的居住体验。

三、片区配套加速兑现：地铁+山姆+名校，区域能级跃升

产品力只是竞争的入场券，片区价值的持续兑现，才是改善购房者真正的信心来源。

交通配套：

• 会展片区坐拥两条地铁线 + 至少3条城市主干道
• 广昌立交桥已全线贯通，预计2026年上半年正式通车
• 区域与主城的通勤时间大幅缩短

商业配套：

• 山姆会员店正式落地昆明会展片区，已进入建设启动阶段
• 这是昆明首个真正意义上的高端会员制仓储超市，将大幅提升片区商业能级

教育配套：

• 多所优质名校已落地并持续提升教学质量和知名度
• 会展片区的教育资源，正在从"规划中"变成"已兑现"

万科500里的历史业绩，是区域价值的最佳注脚：

• 6年半的销售时长
• 5400套累计销售套数
• 4976户累计交付业主

一个楼盘卖了6年半还在持续交付，本身就是市场对区域价值的最有力认可。

四、新规 vs 旧规：昆明改善市场的结构性换血

2025年，新旧规项目成交金额市占比为6:4——新规已超越旧规成为市场主力。

2026年新规产品结构：

• 刚需刚改层占比：43%
• 改善至豪宅层占比：57%

这意味着，昆明改善市场正在经历一场深刻的产品换血：

旧规产品的困境：

• 得房率低（80%-85%），同等总价下实际使用空间更小
• 期房销售，交付风险依然存在
• 户型设计相对传统，空间利用率低

新规产品的优势：

• 现房销售为主，所见即所得
• 得房率超100%，实际使用空间大幅增加
• 户型设计迭代，采光、通风、空间布局全面升级
• 楼间距普遍扩大（万科都会半岛二期楼间距达55-94米，底层日照4-8小时/天）

五、购房建议：改善购房者，现在应该怎么选？

片区选择逻辑

会展片区 > 西山滇池板块 > 呈贡核心区 > 其他片区

会展片区的地铁+商业+教育配套组合，加上万科等品牌房企的持续深耕，是当前昆明改善置业的首选方向。

项目选择逻辑

有现房/准现房 > 期房

万科棠月东方（首开楼栋2#、3#、8#号楼）、都会半岛二期均为准现房或现房销售，交付风险极低。

户型选择逻辑

得房率优先，面积适度控制

对于改善购房者，建议优先选择得房率超100%的新规产品。以万科棠月东方128㎡为例：同样总价下，比旧规产品多出约40㎡的实际使用空间，足够增加一个书房或储物间。

结语

2026年的昆明改善市场，是有史以来产品力最强的一年，也是购房者最需要"做功课"的一年。

神仙打架，购房者得利。但前提是，你得知道自己在买什么。

得房率、楼间距、日照时长、配套兑现时间——这些曾经在昆明改善市场不被重视的参数，如今正成为决定产品价值的核心变量。

读懂数据，才能买到真正的好房子。

数据来源：

• 界面新闻，2026年5月
• 安居客昆明，2026年5月
• 万科昆明公开信息