监护人用未成年人共有房产抵押，有效吗？能拍卖吗？现实生活中，监护人将自己与未成年子女共有的房屋拿去抵押借款的情况十分常见，有的人是不懂法律，误以为身为监护人就可以全权处置房产；有的人则是明知法律风险，仍故意操作，企图后期逃避债务。可一旦借款人无法按时还款，债权人起诉要求拍卖房屋，这类抵押的效力究竟如何认定？未成年人的房产份额能否被用来偿还贷款？今天我们结合两个典型案例，看看实务中法院到底怎么处理。
案例1：（2025）沪***民再13号上海某公司等与季某戊金融借款合同纠纷再审案
基本案情：2017年7月，葛某甲向某乙公司借款200万元，季某甲与未成年子女张某乙以二人共有的上海市浦东新区房产提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记，《最高额抵押合同》由季某甲代张某乙签字，张某乙本人并未签名也不知情。借款到期后葛某甲未能按期还款，某乙公司诉至法院，要求就案涉房产行使抵押权、拍卖变卖后优先受偿，原审以调解方式确认了抵押权有效，后张某乙以抵押行为未经其同意、侵害未成年人利益为由申请再审。
法院再审认为：张某乙是案涉房产的原始权利人，其房产份额属于个人财产，应依法严格保护，案涉抵押是为葛某甲的个人债务提供担保，并非为了维护张某乙的利益，且某乙公司作为专业放贷机构，明知房产登记有未成年人份额却未履行严格的审查义务，不能构成善意第三人，季某甲未经张某乙同意及事后追认，代其签署抵押合同的行为无效，某乙公司无法就张某乙的房产份额取得抵押权，最终法院撤销原审调解书，认定涉及张某乙份额的抵押无效，驳回了某乙公司对该份额优先受偿的请求。
案例2：山东高院公众号案例监护人抵押未成年人房产效力认定
基本案情：未成年人陈某的房产份额由祖父母赠与取得，属于其个人财产，陈某父母陈某某、李某向刘某借款90万元，承诺借款用于陈某的教育事宜，并以三人按份共有的房产设定抵押，实际却将款项用于企业经营，后因父母未按期还款，债权人起诉要求行使抵押权，陈某以抵押行为不知情、不符合被监护人利益保护原则为由主张抵押无效。
法院审理认为：监护人抵押未成年人房产应遵循最有利于被监护人的原则，除为维护被监护人利益外不得处分其财产，本案中借款实际用于企业经营，并非为未成年人利益，且债权人仅要求监护人出具用途承诺书，未对借款实际用途进行审查，未尽到合理注意义务，难以认定为善意，最终认定父母代理陈某抵押房产的行为属于无权代理，未经追认不发生法律效力，未成年人的房产份额不能用于偿还案涉债务。
笔者认为：通过以上两个案例可以清晰地看出，监护人抵押与未成年人共有房产的效力认定，核心在于区分未成年人房产份额的来源。如果抵押的是父母出资、家庭共同购置而给予未成年人的份额，通常并未损害未成年人的固有利益，抵押行为应当认定有效；如果份额来自祖父母、外祖父母或其他第三人的赠与、继承，属于未成年人真正的个人独立财产，则需要进一步判断抵押是否为了未成年人的利益。针对债权人对于是否为了未成年人的利益的审查义务，我并不认同山东高院案例中要求债权人进行实质审查的观点，因为要求债权人全程跟踪、核实资金实际用途，对债权人的义务要求过高，实操中也难以实现，而且即使跟进核实资金用途过程中发现与借款理由不符时债权人此时也无法有效控制资金，故债权人只要尽到形式审查义务，比如审核房产证信息、监护人身份证明、借款用途书面承诺等，就应当推定债权人为善意，进而认定抵押行为对未成年人有效。
实务建议：实务中对于债权人来说，办理抵押时务必核查不动产登记信息，确认是否存在未成年人共有份额，如有未成年人共有份额尽量要求抵押人更换抵押物；如无法更换迫不得已，则需留存好监护人身份证明、借款用途承诺说明（要求未成年人一起进行确认签字）、并在过程中监督核实款项用途，避免因审查缺失导致抵押权无法设立，既要保障交易安全，也要兼顾未成年人的合法财产权益。
