北京二手房并不是全面涨

2026年5月，北京二手房并不是“全面涨”，而是核心区+优质次新/学区在涨，远郊和老破小仍在磨底甚至阴跌。真正在涨的区域，按涨幅力度可以分成三档：

🟢 第一档：明确在涨（价格回升/成交周期缩短）

区域/板块 涨在哪、凭什么

西城区（全区） 3月均价 118,283元/㎡，环比+1.0%；个别项目一个月从10.8万飙到15.7万（+44.6%）。学区房是主引擎，五环内一套300多万学区房涨到330万（+30–40万）。成交虽缩量（117→33套），但价格纹丝不动甚至逆势涨。

东城区（全区） 4月第16周环比涨幅 +2.02%，领涨各区。东直门板块海晟名苑涨价房源5套，均价约11.8万/㎡。

海淀区（核心+学区） 3月均价 84,994元/㎡，环比+2.73%。永丰、西北旺、上地、清河等北五环沿线“超跌反弹”，上地东里同户型5个月从695万→829万（+19%）。

朝阳区（核心改善） 均价 59,262元/㎡，环比+1.02%。奥森、朝青、将台等板块带看量和成交周期明显改善；芍药居北里1个月涨115万（+19%）；部分好房源出现"下一套比上一套贵几万"。

通州·潞城/副中心核心 通州整体均价约3.1–3.4万/㎡，但潞城商圈均价约7.86万/㎡，涨幅较高，受副中心建设投资和产业落地支撑。

丰台（部分改善板块） 均价 44,177元/㎡，环比+0.21%。石景山长安街沿线、丽泽等有产业/规划利好的板块企稳回暖。

🟡 第二档：微涨/企稳（不跌了，部分小区在涨）

区域 现状

昌平（回龙观、霍营、龙域） 5月均价约30,720元/㎡，近3个月基本持平微涨。回龙观35,465元/㎡（+0.68%），霍营+5.63%，南邵+4.01%。属于"北五环超跌反弹"的一部分。

大兴（亦庄核心） 均价约29,968元/㎡，微涨。亦庄西区52,204元/㎡（+0.35%）、亦庄东区48,451元/㎡（+1.11%），产业人口支撑。

管庄（朝阳东部） 5月均价约35,071元/㎡，近3个月微涨，朝阳排名居中，属于"优质商圈"。

🔴 第三档：没涨，甚至还在跌

区域 情况

密云 3月均价18,120元/㎡，环比-3.54%

怀柔 3月均价23,378元/㎡，环比-6.88%

通州外围（宋庄等）、房山、顺义远郊 库存去化周期超180天，新房要打8–10个点优惠才能走量，二手房"以价换量"是主旋律。

老破小学区房（非顶级学区） 西城部分"老破小"学区房跌幅仍大；朝阳望京融科橄榄城、保利中央公园等标杆次新，较高点仍跌36%–42%，虽然近期有止跌迹象但远没回到高点。

一句话总结

涨的是：西城 > 东城 > 海淀核心 > 朝阳核心改善 > 通州潞城 > 昌平回龙观/霍营 > 大兴亦庄。

没涨的是：远郊（密云、怀柔、房山、顺义外围）和大部分老破小。