房产快讯 2026.5.19

早上好，各位伙伴。🌞

1️⃣国际宏观：普京今日访华，中俄合作再深化

① 普京抵达北京开始正式访问

俄罗斯总统普京今日（5月19日）起对中国进行正式国事访问，行程持续至5月20日。此次访华距离美国总统特朗普结束访华行程仅相隔不到一周，中美俄三国元首在北京密集互动，引发全球高度关注，也让北京再次成为世界目光聚焦的“国际会客厅”。

普京此次访华具有特殊的历史意义——2026年既是中俄战略协作伙伴关系建立30周年，也是《中俄睦邻友好合作条约》签署25周年。10多年来，习近平主席同普京总统累计会晤40余次，元首外交始终是中俄关系的战略引领。

📣解读：
短短一周内，中美达成建设性战略稳定关系共识，中俄紧接着展开元首外交，特朗普和普京前脚后脚来访，说明大国都在用“真金白银”的访问表态——中国是全球稳定与合作的不可或缺的支点。大环境稳了，信心回来了。

② 中美经贸磋商实质推进

中美双方经贸团队已就稳定中美经贸关系开展多轮磋商，本着平等、尊重、互惠的态度进行实质性沟通。

📣解读：
中美经贸关系趋于稳定，外部不确定性进一步消除，宏观环境对房地产是实实在在的利好。

2️⃣全国市场：数据分化中释放积极信号

① 4月70城房价：一线城市二手房价连涨两月

国家统计局5月18日公布数据，4月份一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，为连续第二个月上涨；一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%。二三线城市环比降幅收窄或与上月相同。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市共有21个，比上月增加5个。

深圳市场表现尤为亮眼，5月1日至17日全市一二手住宅网签5526套，同比增加39.2%。选择贷款买房的客户大幅增加，公积金贷款占比从4.3%跳涨到7.2%，增幅接近七成，商业贷款占比也升至67.6%。

📣解读：
一线城市二手房价连涨两月，是楼市企稳的最关键信号。深圳公积金贷款占比暴涨——说明客户对“低利率”的敏感度在提高。一线城市的回暖趋势正在向新一线传导，成都作为西南龙头城市，不该掉队。

② 1-4月开发投资降幅扩大，但库存拐点确认

国家统计局数据显示，1—4月份全国房地产开发投资23969亿元，同比下降13.7%，投资与开工指标降幅有所扩大。但需求端正在持续修复——新建商品房销售面积降幅已连续2个月收窄。关键的积极信号是：全国商品房待售面积已连续两个月同比下降（4月末同比下降0.5%）。上海易居研究院指出，在连续51个月的库存正增长后，库存规模终于开始下跌，这对改善供求关系具有积极作用。

📣解读：
投资降幅扩大反映的是开发商“缩量过冬”的现实，但对门店来说，库存出清加速才是真正的机会——房子少了，优质房源更稀缺，核心区好房的议价空间正在收窄。“现在市场上真正在减少的，不是想买的人，而是可卖的好房。”

③ 多地新房“日光盘”热销，头部房企新增动力

据不完全统计，上海、广州、深圳、杭州等城市多个新房项目迎来热销。上海前滩元境开盘仅30分钟即全部售罄，劲销近10亿元；深圳龙湖观萃苑、广州保利海韵等项目均实现开盘即售罄。中骏集团境外债务重组计划也已获得法定大多数批准，385名计划债权人中约99.0%投票赞成，涉及计划申索总额约23.88亿美元。

📣解读：
中骏重组获批、多地“日光盘”频现——头部房企债务风险在逐步出清，核心市场需求在快速释放。

④ 一季度房地产个贷不良资产批量转让规模暴增（本月新焦点）

银登中心数据显示，2026年一季度个人不良贷款批量转让中，个人住房贷款占比从2025年的几乎为零飙升至45.6%，突破了单一资产类别占比三分之一的限制。房地产个贷不良资产规模达39.6亿元。

📣解读：
高利率时期购房的客户面临债务压力，可能形成新的二手供应来源。

3️⃣成都本地核心动态

① 4月成交结构变化：二圈层“逆袭”低总价新房领跑

4月成都二手房成交24498套（中心城区2.04万套），环比上涨5.4%，市占率达80%。五一期间成都旅游热度延续——全市共接待游客1648.3万人次，同比增长6.2%，旅游总花费134.71亿元，同比增长4.4%，国内深度文化游热门目的地中成都位列第一。

与此同时，多家房企公布的五一销售海报显示业绩亮眼：金融城丨交子缦华五一期间成交2亿+元，龙湖·滨江峯萃、龙湖新绿色·锦江峯萃等楼盘分别成交约1亿元，越秀·天悦云萃Ⅲ五一累计成交约1.2亿元。

📣解读：
五一旅游火爆叠加房企成交亮眼，成都在城市吸引力上的“虹吸效应”正在转化为楼市购买力。

② 成交结构新趋势：二圈层新房逆袭

4月成交前10的楼盘中，7个位于原二圈层，仅3个位于5+2区域，且大多总价在200万级。二圈层供应2312套，占全市新房供应的54.2%（5+2区域占比仅29.8%）。同时，5+2区域老库存正在出清，核心区新房供应紧缺格局持续。华润置地近50天内连拿3块青羊宗地，两次拿地规模合计约221亩，意图将青羊新城片区打造为战略转型高地。

📣解读：
核心区的价值逻辑不变——供应只会更少，稀缺性只会更强；但如果追求性价比，二圈层的200万级新盘是当下最具吸引力的首改选择。二圈层占比过半的新房供应节奏正在改变客户的看房路径。

③ 法拍房市场活跃度攀升，规避风险与抓住机会并行

近期成都法拍房市场活跃度攀升，2026年一季度全国法拍房累计挂牌拍次约25.8万次，同比增加约24.5%，其中住宅类约占46%。部分法拍房因区位优越、价格折价等因素，挂拍后迅速被消化。不过，法拍房交易周期复杂、存在清场风险、税费不明确等陷阱。

📣解读：
法拍房是一个“专业门槛高但机会大”的细分赛道。机会需要斟酌。

④ 成都上周土拍再掀高潮

三天之前（5月15日），成都三宗涉宅用地完成出让，总成交金额21.01亿元。天府新区地块吸引5家竞买人竞价，最终由本土民营房企明信以楼面价11700元/㎡竞得，溢价率高达21.88%。青羊区地块由华润置地以楼面价16300元/㎡、总价约14.86亿元竞得，溢价率5.16%，板块价值备受认可。

📣解读：
本土民营房企敢于高溢价抢地，说明他们对成都市场的判断非常笃定——“成都核心区土地还值得拼”。

⑤ 今日成都有4宗涉宅用地挂牌截止

据中指研究院土地情报监测，今日（5月19日）全国8城17宗地块挂牌截止，其中涉宅用地4宗，分布及成交情况值得密切关注，跟踪后续成都是否有新地块成交，可能成为明日新机会点。

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祝大家，业绩长虹，天天开心