离婚夫妻房产分割具体案例及法律分析

一、婚前买房

1、婚前一方支付首付款，婚后共同还贷，不动产登记于首付款支付方名下

【法院计算公式】人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应可以根据《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》与《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》计算公式表示为:应补偿数额 = (共同还贷数额 ÷ 总购房款) × 房产的现值×50% 。

【举例说明】假设婚前贷款购房者所购房屋首付款是 36 万元，按揭贷款 84 万元，贷款期限为 20 年( 240 个月)，则利息总计为 603452.87 元，还款总额 1443452.87 元。如果采用等额还款的方式，月均还款 6014.39 元。双方当事人婚后共同还贷 3 年( 36 个月)后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值 400 万元。

则：共同还贷数额:月还款 6014.39 元 × 36 个月 = 216518.04 元；

总购房款:首付款是 36 万元 + 还款总额 1443452.87 元 = 1803452.87 元；

应补偿数额=(共同还贷数额:216518.04 元 ÷ 总购房款1803452.87元) × 房产的现值 400 万元× 50% ≈ 240115 元。

结果：可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿 240115 元，剩余贷款 1226934.83 元，仍由婚前购房一方继续偿还。

2、一方婚前全款买房，登记在对方名下

【案例】张先生与李女士热恋时，全款 100 万购买了一套商品房，约定为婚房，房产登记在李女士名下。后双方登记结婚，育有一子。五年后双方发生矛盾，李女士起诉至法院要求离婚，在房产的分割上双方出现分歧，此时房产市值达 150 万元。

张先生主张：购房款是其一人全额支付，应至少享有一半产权。

李女士主张：虽然购房款由张先生支付，但该房屋是婚前购买，属于婚前赠与，应是其个人财产。

【法院认为】法院根据张先生提供的证据，认定案涉房屋是双方以结婚、长期共同生活使用为目的购房，虽然房屋产权登记在李女士一个人名下，但房屋为夫妻共同财产。考虑到双方育有一子，并且孩子抚养权归属于李女士，最终判决房屋归属李女士，由李女士给付张先生房屋补偿款 75 万元。

【律师分析】婚前一方出资，登记在另一方名下的房产，有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，在离婚时法院宜认定为夫妻共同财产，充分考虑实际出资情况、婚姻关系存续时间、有无子女等情况由获得房屋所有权的一方对另一方予以合理补偿。如果很难证明有结婚的目的，法院很难认定为夫妻共同财产，二人之间关于购房款的债权债务问题，也不应当在离婚案件中解决。

3、一方婚前全款买房，登记在自己名下，结婚后又将房屋过户到另一方名下

【案例】张某男与李某女于 2015 年结婚，婚后未生育子女。张某男婚前全款购买了一套北京市东城区房屋，于 2016 年将房屋过户至李某女名下。并且与李某女签署《房屋所有权归属约定》，该约定书载明：现因个人问题，双方自愿申请将房屋产权人由张某男转移至李某女名下。2021 年张某男起诉要求离婚，此时房屋价值为 500 万，双方对于房屋如何分割分歧很大。

张某男主张：房屋是其婚前全款购买，应为其个人财产。当时将房屋过户至李某女名下，只是为了腾出购房指标。

李某女主张：房屋已过户至自己名下，是张某男对自己的赠与，房屋应为自己的个人财产。

【法院认为】该房屋原为张某男的婚前个人财产，但在婚姻关系存续期间张某男与李某女签订了《房屋所有权归属约定》并将该房屋所有权转移登记至李某女名下。对此，法院认为张某男将婚前房屋所有权转移登记至李某女名下的行为改变了房屋的权属状态，应将房屋认定为夫妻共同财产为宜。关于张某男所称的其将房屋所有权转移登记至李某女名下系为了腾出购房指标主张不成立。最终判决，房屋归属于张某男，由张某男给付李某女 250 万元补偿款。

【律师分析】本案中张某男作为具有完全民事行为能力的自然人，其对将房屋所有权转移登记至李某女名下的法律后果应该是明知的。故一方婚前全款买房，登记在自己名下，结婚后又将房屋过户到另一方名下，应认定为部分权益的赠与，结合房屋的购买情况、婚内转移登记等因素，将房屋认定为夫妻共同财产为宜。离婚时由获得房屋权属的一方，给予另一方补偿款。

4、一方婚前借款买房，婚后共同偿还借款

【案例】王某男于 2010 年向朋友借款 100 万元，购买了一套北京海淀区的房屋，购房后立即与李某女登记结婚。婚后王某男将该房屋抵押做了消费贷，贷款 100 万元偿还了朋友的借款。夫妻双方共同偿还房屋的抵押款，直至 2015 年双方提前还清抵押款，共支付了抵押款本息约 150 万。2021 年李某女起诉离婚，此时房屋市值为 400 万。房屋如何分割？

王某男主张：房屋为婚前全款购买，应为个人财产。念及女方与自己共同偿还了抵押款 150 万元，同意给付女方一半补偿款 75 万元。

李某女主张：虽然房屋购买于婚前，但双方在婚内偿还了房屋抵押款，该房屋应该是共同财产，主张分割一半

【法院认为】涉案房屋，虽然是王某男婚前全款购买，登记在王某男个人名下。但根据李某女提供的证据能证明，房屋在婚后进行抵押，所得款项全部用于偿还王某男的婚前借款。若直接将房屋认定为王某男个人财产，则会对李某女的利益造成损失。考虑到房屋登记现状，双方结婚时长，判决房屋归属于王某男，由王某男给付李某女 200 万元补偿款。

【律师分析】夫妻一方婚前对外借款支付全款购买房屋，房屋登记于付款方名下，婚后夫妻双方共同偿还借款，离婚分割财产时，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，由产权登记一方对另一方进行补偿。

5、一方婚前全款买房，婚后增加对方名字。

【案例】20XX 年裴某与高某登记结婚，婚后育有一女，双方于 2017 年 5 月经辽阳县人民法院调解离婚。2017 年 11 月，高某购买坐落于辽阳市房屋一套，当时登记在高某名下。2017 年 12 月，双方重新办理了结婚登记手续，于 2018 年双方变更房屋权利人为高某和裴某为共同共有。2020 年裴某起诉离婚，房屋如何分割？

裴某主张：房屋权利人为高某和裴某为共同共有，自己应当分得房屋一半的价值。

高某主张：房屋是双方第一次离婚后，高某父母出钱全款给高某买的，是高某的个人财产。

【法院认为】双方婚后对房屋产权登记加名的行为视为高某一方自愿对原告裴某赠与房屋产权的行为，已经发生了变动房屋产权的法律效力，因此该套房屋为双方共同共有，应依法进行分割。裴某主张分得房屋一半的价款于法有据，因此该套房屋归高某所有，高某给付裴某房屋折价款 67500 元。

【律师分析】婚前一方个人房产，婚后加名，属于夫妻共同财产。双方对房屋如何分割无法达成一致时，人民法院可以参考房产的由来、性质、婚后加名一方对房屋财产所做贡献等因素，酌定给予加名一方一定比例的补偿。

二、婚后买房

1、婚后一方使用婚前财产全款购置房屋，登记在自己名下

【案例】孙某与段某结婚后，孙某为了购买新房 A 房，其将自己婚前原有的 B 房出售，但因当时没有立即拿到 B 房的售房款，向其朋友孙某禹借款 65 万元支付了 A 房房屋的购房款，后续孙某用收到的 B 房的售房款偿还了孙某禹的借款。现孙某要求离婚，此时 A 套房屋应该如何分割？

孙某主张：该房屋是自己使用婚前财产购买，因此房屋是自己的个人财产。

段某主张：双方已经结婚，该房屋应为夫妻共同财产，对半分割。

【法院认为】孙某变卖B号房屋用于支付A号房屋购房款是事实，A号房屋亦登记在孙某一人名下，根据证据法院认定该房屋为孙某个人所有。段某称其支付了A号房屋购房款的主张，证据不足，法院不予采信

【律师分析】个人财产发生形式转化，不能改变个人财产的性质。个人财产从房屋转化为存款又转化为房屋，属于个人财产形式转化，不改变个人财产的性质。故婚后一方使用婚前财产全款购置房屋，登记在自己名下，该房屋为个人财产，离婚时另一方无权分割。

2、婚后一方使用婚前财产全款购置房屋，登记在双方名下

【案例】全某与蒋某于 2009 年登记结婚， 2014 年全某使用自己的婚前个人财产，购买了一套房屋，花费 30 万元，房屋登记在全某与蒋某两个人名下。后双方由于家庭矛盾，全某向法院起诉离婚，此时该房屋应该如何分割呢？

全某主张：房屋出资款全部来源于自己的婚前财产，所以此房屋蒋某无权分割。

蒋某主张：房屋登记在双方名下，所以此房屋为夫妻共同财产，应当平均分割。

【法院认为】婚后全某使用个人财产购房后，将房屋产权登记在全某与蒋某两个人名下，此时该房屋的性质属于夫妻共同财产。综合考虑双方对于房屋贡献大小及目前实际生活需求，最终确定该房屋归全某所有并居住，由全某支付蒋某折价款。关于折价款的具体数额，法院综合考虑了购房出资情况、房屋目前的市场价值，并兼顾照顾子女、女方和无过错方权益的原则，酌情确定折价款为房屋市场价值的 30 %，共计 7.5 万余元。

【律师分析】婚后一方使用婚前财产全款购置房屋，将房屋的产权登记在双方名下，法院一般会认定为是对未出资一方的赠与，该赠与一般是有效的，不可随意撤销，进而认定该房屋为夫妻共同财产。但要注意：即便法院认定为此房屋是夫妻共同财产，也并不是一律一刀切对半分割。法院会综合考虑购房款的出资贡献度、双方的结婚时长、有无子女、居住于此房屋的时长、房屋目前的市场价值，并兼顾照顾子女、女方和无过错方权益的原则等来确定房产分割的比例。

3、婚后一方使用婚前财产支付首付款，登记在一方或者双方名下

【案例】董某甲与杨某甲于 2006 年登记结婚，婚后生育一子。2011 年，董某甲、杨某甲通过按揭方式购买了重庆市房屋，杨某甲使用婚前财产 167076 元支付了该房屋的首付款，余款 388000 元由董某甲、杨某甲办理了抵押贷款。现在董某甲向人民法院起诉离婚，此时房屋该如何分割呢？

杨某甲主张：其以个人财产缴纳此房屋的部分首付款，是婚前个人财产的形式转化。

董某甲主张：婚后购买房屋，应属于夫妻共同财产，依法进行平均分割。

【法院认为】房屋系双方婚后购买，以双方的名义共同购买并办理按揭抵押贷款，该房依法应属于夫妻共同财产。董某变卖自己婚前房屋支付了首付款 167076 元，将婚前财产用于婚后购房，该出资额仍然属于董某甲的个人财产。本案双方认可该房目前价值 52 万元，仅除去首付款和尚欠银行按揭贷款 369046.01 元，结果为- 16122.01 元，即购买的房屋至少贬值了 16122.01 元，加上房屋装修款和已经偿还的贷款就亏损则更多。因此，双方不仅没有夫妻共同财产可分，还应对亏损部分担责。董某甲无法全额收回其婚前财产 167076 元，在无证据核算装修投入和庭前还款的情况下，考虑到杨某甲抚养孩子，从照顾妇女、儿童角度出发，判决房屋归杨某甲为宜，杨某甲向董某甲支付婚前投入对应的补偿款 10 万元。

【律师分析】婚后一方使用婚前财产支付首付款，剩余房款来源于夫妻共同财产或者银行贷款夫妻共同还贷。在此种情况下，婚后购房无论登记在一方名下还是双方名下，一般均属于夫妻共同财产。在分割该房时一般情况下应当从房屋当前总价值里酌情考虑一方婚前财产投入，然后扣除所欠银行贷款，再对剩余价值进行分割。法院一般会对投入婚前财产较多的一方给予多分。

4、婚后使用夫妻共同财产购置房屋，登记为双方按份共有

【案例】王某与李某于 2015 年结婚，婚后未生育子女。2017 年，购买了房屋，购房款共计 600 万元，首付款 300 万元，贷款 300 万元。2020 年，双方签订《不动产登记约定》,载明该房屋由二人按份共有，其中王某占 80 %，李某占 20 %。现在李某向人民法院起诉离婚，此时房屋该如何分割呢？

李某主张：房屋为双方婚后购买，是夫妻共同财产，应双方各占 50 %的份额。

王某主张：不动产权证书登记的份额为王某 80 %，李某 20 %，所以王某应当多分。

【法院认为】案涉房屋是王某与李某双方婚姻关系存续期间取得，应属夫妻共同财产。双方针对房屋已约定按份共有，其中王某占有 80 %共有份额，李某占 20 %共有份额，该约定系双方真实意思表示，并有不动产权证书加以登记，应视为夫妻双方对共有财产的分配约定，法院将依照该份额予以分割，王某应给付李某相应折价款。

【律师分析】婚后使用夫妻共同财产购置房屋，登记为双方按份共有，此房屋的性质为夫妻共同财产。离婚分割房屋时，法院一般会按照不动产权证书登记的份额（没有其他相反证据，能证明不动产权证书上登记的份额不是双方真实意思表示的情况下），兼顾照顾子女、女方和无过错方权益的原则等来确定房产分割的比例。

5、婚后使用夫妻共同财产购置房屋，登记为双方共同共有或者登记在一方名下

【案例】翟某、王某于 2012 年办理结婚登记，育有一女一子。婚姻存续期间，双方购买房屋 1 套（含储藏室），翟某、王某共同支付首付款 18 万元，截至 2024 年 3 月 4 日，尚欠贷款本金 264826.57 元。不动产权利人登记为王某、翟某，共有情况为共同共有。现在翟某向人民法院起诉离婚，此时房屋该如何分割呢？庭审中通过鉴定确定房屋总价值为 698501 元（包含储藏室的价值）。

【法院认为】案涉房屋是双方婚姻关系存续期间购买，房屋登记在双方名下，共有情况为共同共有。故法院认定该房产系二人夫妻共同财产，翟某取得房屋所有权，但应当给付王某相应的补偿。该房屋的市场价值扣除尚欠的银行贷款本金即 433674.43 元，由双方各占一半即 216837.21 元，故翟某应当补偿被告王某 216837.21 元。

【律师分析】婚后使用夫妻共同财产购置房屋，登记为双方共同共有或者登记在一方名下，该房屋属于夫妻共同财产。离婚分割房屋时，法院一般会平均分割，由获得房屋所有权的一方，给付另一方房屋现价值一半的折价款。

三、父母为子女购房出资

1、当事人结婚前

【案例1】花某与吕某 1 于 2007 年确定恋爱关系后开始同居生活，于 2018 年 7 月 9 日补领结婚证，婚后生育一女。婚后双方常为家庭琐事发生争吵。花某于 2021 年 1 月 26 日起诉要求与吕某1离婚。另查明，花某、吕某 1 购买两处房产，婚前购买的位于黄石市房屋，吕某1认为该房屋为其母亲给其所购买，该房屋登记在吕某 1 名下；婚后购买的位于武汉房屋，，该房屋由花某、吕某1共同出资按揭购买，该房屋尚未办理产权登记。

【法院认为】关于黄石市房屋是否属于夫妻共同财产问题。法院查明黄石市房屋于 2017 年 5 月 12 日办理了不动产权证，登记在吕某 1 名下，吕某 1 主张该房系其父母为其个人所购。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外，该房屋应属于婚前吕某 1 个人财产。

2、当事人结婚后

【案例1】朱某与于某经自由恋爱于 2013 年 4 月 1 日登记结婚，婚后于生育一子。二人婚后于 2014 年 10 月 31 日由朱某父母出资购买一房产，登记在朱某一人名下。双方婚初感情尚可，后因生活琐事发生争吵，于某离家两年多，其离家期间婚生子由朱某一人抚养照顾，朱某认为，于某不尽家庭责任，二人夫妻感情已经破裂，故诉至法院要求离婚。

【法院认为】对于在双方婚后购买的房产，于某未提供证据证明系由双方共同存款购买，并且于某陈述其未出资，且朱某陈述由其母亲付款购买，应当认定系由朱某父母一方出资购买。根据相关法律法规，案涉房屋未明确系对双方共同的赠与，但登记在自己子女名下，应当认定是对自己子女的赠与，本案应当认定是朱某父母对其自己子女的赠与，因此案涉房屋属于朱某一人所有，于某要求以夫妻共同财产分割的要求，法律依据，不能支持。

【律师分析】日常生活中，父母为小两口出资购房非常普遍，尤其是当小两口结婚以后还买不起房屋的情况下，大多数父母都会进行资助。那当事人结婚后，父母为子女购房出资在被认定为是赠与的情况下，是赠与给自己子女个人还是夫妻双方呢？

（ 1 ）当事人结婚后，父母出全资购房，登记在自己子女名下，考虑到《物权法》实施多年。普通群众对不动产登记的意义有较为充分的认识，在出资后将不动产登记在自己一方子女名下，一般应当认定为父母将出资赠与给自己子女个人。

（ 2 ）当事人结婚后，父母出全资购房，登记在另一方子女名下或者夫妻双方名下，根据《民法典》1062 条和 1063 条，一般应当认定为父母将出资赠与给夫妻双方。

（ 3 ）当事人结婚后，父母出资部分购房款，根据《婚姻家庭编的解释(一)第二十九条第二款：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。在没有额外约定是赠与给自己子女个人的情况下，一般应当认定为父母将出资赠与给夫妻双方。