早上好，各位伙伴！🌞
1️⃣国际宏观：大国密集互动，为经济预期“稳锚”
中美经贸关系落地新的积极进展
继美国前总统特朗普于5月13日至15日对中国进行国事访问后，中美双方经贸团队在首脑外交的引领下持续对话。
5月20日，商务部进一步公布了初步经贸磋商成果：
1. 关税有实质性下降。 双方原则同意在贸易理事会项下讨论同等规模产品对等降税，规模各为 300亿美元或更多，对美国和中国关注的产品有望适用最惠国税率甚至更低。
2. 搭建常设沟通渠道。 双方同意成立政府间的贸易理事会和投资理事会，由此推动两国经贸磋商从“危机式应对”转向“机制化管理”。
RMB国际化迎来里程碑。 第27届东盟与中日韩财长和央行行长会议昨日举行。俄罗斯总统普京访华期间，中俄本币结算比例已达到 99% ，人民币作为结算货币正在新兴经济体中加速确立主导地位。
📣解读：
中美关税对抗走向缓和、中俄本币结算占比突破99%，说明中国在全球经济治理中的主动权持续提升，外部不确定性大幅降低。宏观经济越稳，不动产作为居民家庭核心资产的价值根基就越牢固。
2️⃣全国房产：多项数据佐证市场温和企稳
① 4月70城房价：一线城市连续两个月上涨
国家统计局5月18日发布的数据显示，4月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格已连续2个月实现环比双双上涨，四个一线城市二手房环比涨幅全面为正。
具体来看，一线城市新房价格环比上涨 0.1% ，上海以 0.4% 领涨；二手房方面，一线城市环比上涨 0.4% ，上海二手房以 0.7% 的涨幅位居70城第一，北京、广州和深圳分别上涨 0.4%、0.2% 和 0.3% 。
更值得关注的信号是，70个大中城市中，新房价格环比上涨或持平的城市共有 21个，比上月增加5个，市场回暖范围有所扩大。
② LPR连续12个月不变，底部利率维稳
5月20日，最新一期LPR报价出炉：1年期LPR为 3.0% ，5年期以上LPR为 3.5% ，两项利率均已连续12个月保持不变。这是房贷利率历史低位的延续，预计下半年仍将保持稳定的定向宽松基调，为刚需和改善型置业持续创造“低成本窗口”。
③ 库存拐点确立，供需关系全面改善
截至4月末，全国商品房待售面积 7.78亿平方米，同比下降 0.4% ——这是自2021年1月以来连续52个月正增长后的首次持续下降，库存拐点正式确立。随着“以旧换新”政策和公积金新政在各大城市持续落地，市场供需正从“供过于求”走向“供需平衡”，房价持续大跌的基础正在消退。
④ 4月房企到位资金边际改善
1-4月新建商品房销售额同比下降 14.6% ，降幅较1-3月收窄 2.1个百分点；个人按揭贷款同比降幅较一季度收窄 2.9个百分点，行业资金链仍在缓慢改善。
⑤ 新房二手房成交量改善显著
新房方面，第20周（5月第二周）61个重点城市新房成交面积环比与同比均实现正增长；二手房成交规模连续20周保持同比上升态势，改善趋势正在从一线城市向更多城市扩散。
📣解读：
从一线城市房价领涨，到库存拐点确立，再到LPR底部维稳——三大信号叠加强化了一个共识：全国楼市正温和筑底。
3️⃣成都本地动态：量稳价优，成渝共振回暖
① 4月二手房成交2.45万套，规模稳居全国首位
克而瑞四川数据显示，4月成都二手房成交 24,499套，环比增长 5.4% ，成交面积达218万平方米，成交规模稳居全国首位，延续了强劲的复苏行情。
从区域看，高新南区、青羊区等核心优质板块均价环比上行，改善房源价格坚挺；锦江区、高新区等主城核心板块房价韧性较强，呈现出“核心稳、外围弱”的分化格局。而双流、郫都等近郊刚需板块成交占比提升，从整体上拉低了全市均价，形成了“外围让利、核心坚挺、整体放量”的健康结构。
二手房成交量环比回暖， 一个重要的驱动力是近期成都推行的“取消部分限售”和公积金提额政策，有效激发了居民卖旧换新的需求。
② 新房市场稳中有升，二圈层跑量明显
4月全市商品房成交 6,218套，环比微涨 0.9%，成交端稳中有升。高总价端，天府新区的高端大平层卖得不错，部分热盘在五一期间成交额可达亿元以上。大众市场方面，二圈层200万级新盘因性价比优势跑量较快，成为当下首置和首改客群的重要选择。
与此同时，成渝两大核心城市楼市出现共振回暖迹象。中指研究院专家分析认为，成都依靠主城核心区土地资源稀缺、改善型购房需求旺盛、二手房置换链条高效运转，已形成以二手房盘活新房、以改善需求带动整体市场的良性循环。
③ 土拍热度凸显核心区价值
5月15日，成都市3宗涉宅用地完成出让，总成交金额 21.01亿元，其中 2宗实现溢价成交。
· 天府新区地块吸引5家房企竞拍，最终由明信集团以楼面价 11,700元/㎡ 竞得，溢价率高达21.88%
· 青羊区地块由华润置地以楼面价 16,300元/㎡、总价约14.87亿元竞得，溢价率 5.16%
· 新都区地块由新投集团以底价 4,400元/㎡ 成交
结合年度供地计划大幅“提质缩量”的背景，成都市计划供应商品房用地330公顷，较2025年 降低15.8% ，核心区土地的稀缺性将进一步强化，新房市场的供需结构也会变得更加良性。
📣解读：
开发商在用真金白银押注成都核心区，本土民营房企与央国企同时出手就是一个有力的证明。据中指研究院监测，今天（5月21日）全国11城14宗地块挂牌截止，其中涉宅用地共9宗。持续关注成都后续土地出让结果及成交热度，新地成交是核心区价值最有力的风向标。
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