离婚约定房产归一方,能否排除法院强制执行?附实用实务启示

郑某诉宜宾某银行股份有限公司及第三人李某良案外人执行异议之诉案.pdf

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裁判要旨

对于夫妻离婚时约定共有房屋归一方所有，但是因房屋设有按揭贷款抵押等权利负担，无法及时办理产权过户登记，导致登记权利人与实际权利人不相符，从而引发执行异议之诉的情形，如果婚姻关系解除时点早于申请执行人的普通债权形成时间，且当事人不存在通过离婚财产分割协议恶意逃避债务的情况，实际权利人以离婚时已约定房产归属为由请求排除强制执行的，人民法院依法予以支持。

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案件回顾

郑某与李某良于 2015 年登记结婚，婚后共同公积金贷款购买案涉房屋，产权登记在双方名下。2019 年 4 月，二人协议离婚，离婚协议明确约定案涉房屋归郑某所有，婚生女儿随郑某生活。因房屋尚有按揭贷款抵押未解除，未能办理过户登记，房屋产权一直登记在郑某与李某良共同名下。

2021 年 1 月，李某良向宜宾某银行信用贷款 20 万元用于个人消费，后未按约还款，银行起诉胜诉后申请强制执行，法院查封了仍登记在两人名下的案涉房屋。郑某以案外人身份提出执行异议被驳回后，遂提起本案执行异议之诉，请求法院判决不得执行该房屋。

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争议焦点

郑某享有的民事权益能否排除宜宾某银行的强制执行申请。

（一）法律法规依据

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第24条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2022修正）》第310条第1款：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

（二）案外人执行异议之诉的审查要点

案外人执行异议之诉是案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行的实体权利，在执行异议被驳回以后，向执行法院提起的请求停止执行的民事诉讼。在执行异议之诉中，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第24条审查确认案外人对执行标的享有真实合法的权利后，关键在于判断该权利能否排除执行。对于因执行标的的名义权利人与实际权利人不相符而引发的执行异议之诉，在认定实际权利人的权利能否排除申请执行人基于其对名义权利人享有的普通债权而申请的强制执行时，不宜简单地依据权利外观而采取一刀切式的认定标准，而是应当考虑申请执行人的权利性质及形成时间、案外人未办理产权过户原因、财产分割协议是否系为恶意逃债而签订等因素综合判断。

（三）本案的具体情形

根据《离婚协议》约定，案涉房屋已分割给郑某与其女儿同住，但因案涉房屋系夫妻二人通过公积金按揭贷款购买，离婚时尚有按揭贷款未全部偿还致使未能解除抵押，故而难以申请办理不动产权属变更登记，非因郑某自身原因而导致房产权属的名实不符。李某良与宜宾某银行的债权债务关系，晚于郑某与李某良协议离婚及对案涉房屋约定分割近两年，该笔债务显然属于李某良个人债务。宜宾某银行在向李某良提供信用贷款时未就案涉房屋进行权属调查，也未设立抵押，就案涉房屋不存在特定信赖利益，也没有优先受偿权。诉讼中，宜宾某银行未能举证证明，郑某与李某良有通过离婚时财产分割恶意逃避债务的行为。

综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第24条之规定，应当认定郑某享有足以排除强制执行的合法权益。

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实务启示

1.离婚协议要写清以下事项

（1）明确约定房产归属、贷款偿还责任、过户时间及配合义务；

（2）注明未过户的客观原因（如按揭未清），留存贷款合同、还款记录等证据；

（3）约定一方违约（如不配合过户、恶意负债）的高额违约金。

2. 能过户尽早过户，不能过户留足证据

（1）贷款结清、抵押解除后，立即办理过户登记，杜绝 “名实不符” 风险；

（2）暂无法过户的，留存离婚协议、离婚证、还款凭证、房屋占有使用记录（水电费、物业费缴费单） 等全套证据；

（3）如果不是房屋所有权人，可办理居住权登记，进一步保障自身居住权益。

3. 债权人放贷前，务必核实房产权属

（1）向个人发放大额贷款前，查询其婚姻状况、房产登记信息、离婚协议；

（2）对已婚或离异人士，核实房产是否存在共有、离婚分割、抵押等权利负担；

（3）必要时要求借款人提供房产抵押、担保，避免债权无保障。