无证房产成本法估价中的“利润”问题
——规范、实务、理论与资产评估准则的四重视角
引言
在房地产估价实务中，运用成本法评估无证房产时，是否应当将利润计入重置成本，是一个长期存在争议且尚未形成统一技术定论的问题。这一问题的复杂性在于，不同的审视维度往往导向不同的专业判断，而这些判断之间的分歧并非单纯的对错之别，而是源于各自所持立场、理论前提与概念内涵界定的差异。
本文不作绝对性技术结论，亦不提供具体项目的操作建议，仅从四个维度——房地产估价规范、实务操作现状、经济理论分析、资产评估准则对照——对这一问题进行客观梳理与方法论呈现，以期为从业者提供多角度的专业思考参照。
需要说明的是，本文所称无证房产，特指没有任何报建手续、未经合法审批、无法办理权属登记的房产。
一、规范视角：无证房产与成本法适用前提的对照
（一）成本法的规范构造
《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）第4.4节对成本法作出了系统性规定。
第4.4.1条规定了成本法的基本步骤：选择具体估价路径，测算重置成本或重建成本，测算折旧，计算成本价值。
第4.4.2条进一步规定了估价路径的选择：对包含土地和建筑物的估价对象，应选择房地合估路径或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径。当选择房地合估路径时，“应把土地当作原材料，模拟房地产开发过程，测算房地产重置成本或重建成本进行估价”。
第4.4.3条规定了重置成本或重建成本的构成。其第1款明确：“重置成本或重建成本应为在价值时点重新重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。”其第2款进一步列举了上述必要支出及应得利润的具体构成，即土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。
第4.4.6条对各项必要支出及应得利润的测算作出了具体规定。其第1款要求“各项必要支出及应得利润应为正常客观的支出和利润”；第2款规定“销售税费和开发利润不应作为投资利息的计算基数”；第4款规定“开发利润应在明确其计算基数和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以开发建设类似房地产的相应开发利润率”。
（二）规范逻辑的内在要求
将上述条文串联起来，成本法的规范逻辑清晰可见：
第一，成本法模拟的是一个完整的房地产开发过程。 第4.4.2条第2款要求“模拟房地产开发过程”，这一过程在规范框架下并非抽象的建造行为，而是包含土地取得、开发建设、市场销售在内的完整链条。
第二，重置成本的构成以合法销售为隐含前提。 第4.4.3条第2款将“销售费用”“销售税费”和“开发利润”并列为必要构成项。其中，“销售费用”和“销售税费”的发生以合法销售行为的存在为基础，“开发利润”的测算则以“开发建设类似房地产”为参照——而“类似房地产”在规范语境中指向合法开发、合法销售的项目。
第三，开发利润是重置成本中不可分割的法定构成项。 第4.4.6条对开发利润的计算基数和利润率作出了专门规定，表明在规范制定者的逻辑中，开发利润并非可选择计入的附加项，而是重置成本的必要组成部分。
在这一逻辑框架下，“销售税费”和“开发利润”这两个关键构成项，均以合法销售行为的完成为前提。销售税费是合法交易的伴生合规成本；开发利润是“开发建设类似房地产”的投资回报，而规范语境中的“类似房地产”，明确指向合法开发、合法销售的参照物。
（三）无证房产与成本法适用前提的错位
将上述逻辑框架套用于无证房产，在规范层面存在以下值得关注的问题：
其一，模拟过程的前提不存在。规范要求的“模拟房地产开发过程”，以合法取得土地、依法取得规划许可和施工许可为起点。但对于未经任何合法审批而建成的房产，其建设行为自始至终未进入法定审批程序，“重新开发建设”这一模拟行为本身与合法性原则相悖。
其二，合法销售环节缺失。规范将“销售费用”“销售税费”和“开发利润”列为重置成本的必要构成项，三者均以合法销售行为的完成为前提。未经合法审批的房产不具备合法转让的权利基础，无法进入公开市场进行合法销售。这意味着上述三项构成的发生基础缺失。
其三，开发利润率无从参照。规范第4.4.6条第4款要求开发利润的计算以“开发建设类似房地产的相应开发利润率”为依据。但市场上并不存在“合法开发未经审批房产”的样本，利润率参数无法从规范所要求的“类似房地产”中客观提取。
严格对照规范条文，成本法所设定的适用前提是：估价对象能够被纳入“合法开发→合法销售”的模拟框架之内。对于没有任何报建手续、未经合法审批的房产，这一模拟框架的核心环节——合法开发和合法销售——在法律上均无法成立。规范中的“开发利润”概念与上述过程深度绑定，当这一过程本身不具备法律上的可能性时，成本法在规范层面的适用基础便出现了动摇。 需要指出的是，这一结论并非对规范的批评。规范为合法房地产的估价活动提供技术准则，不可能也不应当为未经合法审批的建筑设立专门的价值评估路径。但规范立场与现实中客观存在的无证房产估价需求之间，确实形成了事实上的错位。这正是后续实务操作和理论探讨展开的起点。 |
二、实务视角：一种“列项归零”的行业应对方式
（一）主流做法
面对上述规范层面的问题，多数估价师在实务中形成了一种相对一致的处理方式：在成本法测算表中完整列示“开发利润”构成项，但最终取值为零；相应地，“销售税费”亦一并取零。
（二）支撑这一做法的实务逻辑
第一，保持测算表结构的规范性。规范明确将“开发利润”列为成本法的必要构成内容，保留该项意味着估价师在形式上遵循了标准技术路线，未擅自删减公式的组成部分。
第二，回应合法销售前提不存在的事实。在实务操作者的理解中，既然成本法模拟的是“合法开发→合法销售”的过程，而估价对象无法完成最终的销售变现环节，那么以“售价减成本”为内涵的开发利润，其发生基础不复存在，取值归零具有一定的内在逻辑。
第三，规避合规风险。无论是征收补偿领域的相关规定，还是行政执法领域“违法者不应因违法行为获益”的基本原则，都促使估价师在面对违法建筑时倾向于采取较为保守的取值策略。将利润项取零，是一种在现行法律和政策环境下具有一定防御性的专业判断。
（三）这一做法的性质
从方法论角度审视，这种做法的实质是：在形式上套用成本法的计算框架，但在内容上已有所调整。因为标准成本法以合法销售为终点，当与销售相关的构成项被取零后，所测算的已不是规范意义上完整的“重置成本”，而是一种剥离了销售环节的建筑成本加总。
实务中的“列项归零”处理，是估价师在规范要求与具体对象特殊性之间寻求平衡的一种应对方式。它并非对规范的严格遵循，也不是对规范框架的完全放弃，而是在特定约束条件下形成的一种操作性共识，有其自身的逻辑支撑，但也有其方法论层面值得深入探讨的空间。 |
三、理论视角：“开发利润”之外的可能路径
（一）对“利润即开发利润”的理论再审视
《房地产估价规范》将成本法中的利润界定为“开发利润”，这一概念与其模拟的“开发→销售”过程深度绑定。然而，从经济学的一般原理来看，一项资产的价值，根源于其产生未来经济收益的能力。这种能力既可以通过“出售”一次性实现，也可以通过“使用”或“出租”逐年实现。对于无法合法销售的房产而言，前者虽受法律阻断，后者却是客观存在的经济事实。
（二）“使用收益”视角的引入
即使是没有任何报建手续、未经合法审批的房产，只要在物理上存在并能用于居住或经营，就产生着现实的经济收益：自用者因使用该房屋省去了本需支付的租金，出租者因出租该房屋获得了实际的租金收入。
这种经济利益的流入，既不来自“合法销售”，也不是传统意义上的“开发利润”，而是来自作为一项可使用资产所产生的持续回报。我将其称为“使用利润”，以与“开发利润”相区分。
（三）两种利润概念的比较
比较维度 | 开发利润 | 使用利润 |
来源 | 合法销售行为 | 持续的使用或出租 |
实现方式 | 一次性变现 | 在剩余经济寿命期内逐年流入 |
风险水平 | 正常市场风险 | 叠加合法性风险、随时被拆除风险 |
利润率参照 | 开发行业平均利润率 | 租赁投资回报率或经重大风险调整的回报率 |
（四）司法实践中的间接参照
上述理论视角在司法实践中已有相应的制度安排和案例支撑。
1.“现状处置”原则及其底线
最高人民法院在《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法〔2012〕151号）中，就不具备初始登记条件的房屋处置作出明确规定：不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。需要指出的是，该通知第一条同时确立了执行无证房产的核心原则：“既要保证执行工作的顺利开展，也要防止‘违法建筑’等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。”“现状处置”是在这一底线下的一种折中安排——既不否认无证房产作为财产的执行价值，又明确不赋予其合法性背书。买受人取得的是一种事实状态下的财产权益，而非完整产权；后续能否登记、是否会被拆除，风险自担。
2.最高人民法院的裁判规则
在《某供应链公司、某配送公司与王某某、某贸易公司、邝某某执行监督案》[最高法院（2021）最高法执监89号]（人民法院案例库入库编号：2023-17-5-203-035）中，案涉A7栋地上建筑物未取得房屋产权证及建设工程规划许可证，被执行人据此主张该建筑物依法不能以物抵债、不得转让。最高人民法院经审查认为，对于未办理权属登记的房屋，被执行人仍对其享有相关财产权益，经评估该权益具有相应的财产价值的，执行法院可以根据该执行标的物的现状依法进行处置。东莞中院已在拍卖公告中明确公示案涉房产的权属登记现状，对该房产采取执行处置措施并无不当，相关当事人通过司法拍卖或以物抵债程序取得对该房产的有关财产权益后，后续产权登记事宜由其自行负责。据此驳回了被执行人的申诉。
上述案例所确立的裁判规则是：未取得规划手续的建筑仍具有财产价值，执行法院可进行现状处置，但处置前须充分披露权属瑕疵，买受人按权利现状取得，后续产权登记事项及可能面临的拆除风险由买受人自行承担。
3.司法逻辑与估价规范的关系
法〔2012〕151号通知“防止合法化”的底线原则，与《房地产估价规范》的成本法逻辑在底层并不矛盾。估价规范从技术方法层面要求以“合法开发→合法销售”为模拟前提；司法文件则在“防止合法化”的底线下有条件地承认财产价值。两者均以“合法性”为底线——司法拍卖中的成交溢价，是市场对事实状态的定价，不等于对合法性瑕疵的补正。
4.使用利润的间接支撑
上述裁判规则在制度层面确认了无证房产具有超出纯建筑成本的财产价值。在司法拍卖实践中，无证房产的成交价往往显著高于其重置建安成本，二者之间的溢价部分，反映了市场对占有、使用、收益等事实权能的定价。理论层面所探讨的“使用利润”，正是试图为这部分客观存在的溢价在成本法理论体系中寻找一个恰当的概念定位，其并非对“开发利润”的替代或变相承认，而是从资产实际效用的角度，为无证房产的价值构成提供另一种解释路径。
从理论角度审视，“利润”并不天然等同于“开发利润”。当一项资产无法通过销售实现价值时，其使用收益所对应的回报作为一种经济事实，有其独立存在的逻辑基础。这一理论路径与规范将利润限定为“开发利润”的立场之间存在明显的概念张力，有待进一步讨论。 |
四、对照视角：资产评估准则中的“合理利润”
（一）资产评估准则的相关规定
《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）第十九条规定：
“资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象和评估假设合理确定重置成本的构成要素。重置成本的构成要素一般包括建造或者购置评估对象的直接成本、间接成本、资金成本、税费及合理的利润。重置成本应当是社会一般生产力水平的客观必要成本，而不是个别成本。” |
（二）关键概念的差异
将上述条文与《房地产估价规范》的对应条款加以对照，可以发现一个值得关注的概念差异：
《房地产估价规范》将成本法中的利润明确表述为“开发利润”，并将其与“开发建设类似房地产”这一特定经济活动绑定，具有较强的行业专属性。
《资产评估执业准则》将成本法中的利润表述为“合理的利润”，未加任何行业限定词，也未将其与某一特定的价值实现方式绑定，表述相对开放，适用范围更宽。
（三）概念差异的方法论含义
“合理的利润”是一个比“开发利润”更宽泛的上位概念。“开发利润”是“合理利润”在房地产开发销售这一特定场景中的具体表现形态，此外还可以有其他表现形态，例如建造利润、租赁投资回报或使用收益的资本化等。
《资产评估执业准则》选择了更为开放的表述，为不同行业、不同资产类型的评估保留了专业判断空间。其核心要求仅有两点：利润必须是“合理的”，且必须是“社会一般生产力水平的客观必要成本”。
（四）两个准则在这一问题上的关系
两个准则在利润概念上存在一定差异，但这并不构成准则间的冲突——前者是房地产估价行业的专用规范，后者是资产评估行业的通用准则，二者本不在同一适用层面。
然而，这一差异揭示了一个值得关注的事实：利润在重置成本中的存在，是一个比“开发利润”更为根本的方法论要求。房地产估价规范将其具体化为“开发利润”，是结合行业特点的细化表达，而非对利润概念本身的排他性限定。
两个准则在成本法利润概念上的差异，为无证房产成本法中的利润问题留下了一个在现行规范框架下尚未完全弥合的方法论空间，也提示这一问题的讨论不宜仅局限于单一规范文本的字面解释。 |
结语
至此，无证房产成本法估价中的利润问题，在四个视角下呈现出各自不同的面貌。
规范视角之下，成本法内嵌了“合法开发→合法销售”的逻辑，无证房产并不完全契合这一适用前提，“开发利润”因合法销售前提的缺失而难以成立。
实务视角之下，估价师以“列项归零”的方式应对规范要求与对象特殊性之间的落差，这是一种具有一定操作合理性的实践共识，但方法论层面仍有讨论余地。
理论视角之下，“利润”并不天然等同于“开发利润”，使用收益所带来的经济利益作为一种经济事实有其独立存在的逻辑，“使用利润”的概念为这一讨论提供了另一种思考路径。
资产评估准则视角之下，重置成本中的利润被界定为“合理的利润”，这一更为宽泛的表述与房地产估价规范中“开发利润”的限定之间，形成了概念层面的不一致，为进一步讨论留出了空间。
四条线索，四种面貌，彼此之间并无简单的是非之分，区别在于立场、前提与概念界定的差异。对于估价实践而言，重要的或许不是在四者之间作出非此即彼的选择，而是在出具评估报告时，能够清晰地识别所援引的逻辑前提，明确所使用的“利润”概念内涵，并对尚存的方法论不确定性保持专业层面的自觉。
本文仅为学术探讨与行业思辨，不构成任何具体估价项目的操作指引或专业意见。文中所引规范条文均以现行有效版本为准，引用时请以原文为准。
