买房这件事，坑比想象中多。
定金、抵押、楼龄、产权、资金监管……
我花了很长时间整理了这份笔记。
不管一手还是二手，看完再去，心里有底。
01 写在前面：我为什么要做这份攻略
第一次买房，我栽在“等额本金”和“等额本息”上，多交了好多利息😭。
第二次看房，又差点被“楼龄超过10年不贷款”卡住。问了好几个中介，翻了好多博主的分享，我把踩过的坑和学到的经验，整理成这份清单。
希望对正在看房的你，有一点点帮助。
02 一手房：这5件事，签合同前必须确认
很多人以为买新房简单，交钱等交房就行。其实不是。
第一，确认五证齐全。
国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。
缺一个，都别交钱。记得查看不利因素公示，别人不告诉你的信息，上面都有。
第二，问清楚贷款利率是固定还是浮动。 浮动利率意味着月供可能涨。提前还款有没有违约金？有些银行收，有些不收。签合同前问清楚，写在合同里。
第三，交房时间写进合同，并约定延期赔偿标准。 很多楼盘延期一两年，你拿他没办法。合同里写了赔付比例，他就不敢拖太久。
第四，确认装修标准和交付清单。 精装房尤其要注意。样板间里的东西，哪些送、哪些不送，一一核对。之前有人收房才发现，连空调都不送。谈价优先循序：送家电➡️领导谈价➡️送物业费➡️返佣
第五，查清楚土地年限。 住宅一般是70年。如果拿地时间早，你到手可能只剩50多年。短了会影响以后转手。
03 二手房：这8个细节，中介不会主动告诉你
二手房坑更多，我重点说8个最容易忽略的地方。
第一，定金别急着交。 先确认贷款能不能批。认购书签了，定金一般退不了。最好在合同里加一句：贷款审批未通过，可无条件解除合同，无需支付任何费用。
第二，查产权报告。 房屋有没有抵押、有没有被冻结、产权是否清晰。这些中介不一定查，你得自己去不动产登记中心查。
第三，楼龄超过10年要谨慎。 很多银行对超过10年的房子不放贷，或者首付比例提高。问清楚再下手，是否满五唯一或满二唯一
第四，选晴天看一次，雨天再看一次。 下雨天最容易看出问题：墙面渗水、窗户漏水、卫生间防水做没做好。晴天看采光，用指南针测一下阳台朝向。
第五，问清楚土地年限。 二手房土地年限是从开发商拿地开始算的。有些老房子到手只剩40多年，影响贷款和转手。
第六，资金要走监管账户。 不要直接转账给房东个人。资金监管账户安全，过户完成后才会放款。这是保护你的最后一道防线。
第七，确认房子有没有出租。 买卖不破租赁。如果租约没到期，你买了也住不进去。让房东提供解除租赁合同的证明。
第八，问清楚能不能落户。 有些房子学位被占用了，或者户口迁不进来。尤其是为了孩子上学的，一定要确认。
04 关于中介费：可以谈，别不好意思
中介费一般是成交价的1%-3%。可以谈。有的中介收得高，服务却不怎么样。多对比几家。
合同里写清楚：如果贷款审批没通过，能否无条件解除合同，中介费退不退。 这条很多人忽略，事后扯皮。
写在后面的话
买房是大事。别怕麻烦，多做功课。
定金不要急着交，合同一个字一个字看，不懂就问，问完写进合同。
你现在的每一分仔细，都是以后少流的每一滴泪。
这份清单我做了半个月，希望帮你省下更多时间。
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