——我是六月他爹，卖房养狗，江湖人称“狗中介”。

天气热了，看六月一天就趴脚边的样子，必须给它找点事干，把二手房交易里所有的税费讲一遍。看完这篇，你也能自己算账，不花冤枉钱。

📌 声明：根据重庆现行政策整理，具体金额以房交所核算为准。

一、住宅交易，最核心的4项必交税

房交所直接收的，逃不掉。其中三项跟“满几年”“第几套”关系巨大。

1. 契税 —— 买房人必交，跟你家几套房直接挂钩

契税是绝大多数买房人最大的一笔税费。记住两个数字：140㎡和家庭套数。

建面＜140㎡：首套或二套 →1%；三套及以上 →3%

建面≥140㎡：首套 →1.5%；二套 →2%；三套及以上 →3%

💡 举例：一套100㎡、核税价100万的房子，你是首套 → 契税 1万；如果你家已经有两套，这是第三套 → 契税 3万。同样一套房，多花2万。

六月插嘴：“所以结婚前把房子买好，能省一笔？”——理论上是的，但别为了省税乱结婚哈。

⚠️重要：签合同后、过户前，如果家庭关系变化（比如领证、生孩子），名下套数可能增加，契税会涨。提前想清楚。

2. 增值税及附加 —— 满2年直接免，不满2年多交一大笔

这项本来是卖方交，但市场上经常转给买方。核心规则就一条：

购入满2年：免征

购入不满2年：（核税价 × 建筑面积）×3.18%（重庆现行）

💡 举例：一套不满2年的房子，核税价100万，增值税约 3.18万；但只要满了2年，这笔钱全免。

时间怎么算？看契税发票填发日期或房产证登记日期，哪个早按哪个算。不要信业主口头说，一定要看票。

六月点评：“差几个月就能省几万块，这比双十一划算多了。”

3. 个人所得税 —— “满五唯一”全免，不满足还有办法

个税也是卖方承担，但市场上常常买方出。有三种情况：

💡 满五唯一：增值税免了，个税也免了，你只要交契税。

💡 差额征收：如果现在卖价比当年买价还低，或者扣除各种费用后没赚钱，那（核税价－原购价）是负数，个税直接 0元。这是合法的。

💡 重庆换购住房退税政策（2024年1月-2027年底）：卖房后1年内在重庆重新买房，之前交的个税可以全额或按比例退还。改善型换房必用。

六月提醒：“问清楚业主房子是不是满五唯一，差价是多少，能帮你省好几万。”

4. 转移登记费 —— 固定80元/户

房产证工本费，买方出，忽略不计。

二、特殊房源，小心多交一笔“隐藏税费”

下面这些房子，看起来总价低，但成交时可能突然多出十几万税费。买之前一定问清楚。

🏚️ 经济适用房

土地收益金：建筑面积 × 对应地价（不同地段不一样）

非税：（核税价－原购价）×10%

这两笔加起来少则几万，多则十几万。签合同前算清楚，并写明谁承担。

🏚️ 划拨地老房子

很多老小区是划拨地性质，交易前必须先转为出让地，要交：

土地出让金：建筑面积 × 对应地价

土地出让金契税：土地出让金金额 ×3%

六月吐槽：“有些老房子房价便宜，加上这笔钱就不便宜了。别只看单价。”

三、除了税，这些服务费也要提前问

房交所之外的收费，中介收的、评估公司收的、公证处收的。签合同前把所有费用写进合同，避免后期加价。

六月强调：“这些都是服务费，不是税费，最好纳入总首付款里面，且一定要写在合同里。”

四、重庆房产税怎么收？（简述一下）

很多人在重庆买了房，才发现每年还要交房产税。这里只讲核心规则：

征收对象：独栋商品住宅、高档住房（建面单价超过上两年主城均价2倍）、以及个人新购的高档住房。

税率：0.5% - 1.2%（分档）

免税面积：以前有100-180㎡的免税面积，最新政策调整较多，具体以当年税务局公告为准。

篇幅有限，详细版（含如何计算、如何避免）找“狗中介”详细算。

六月劝退：“房产税是每年都要交的，不是一次性。买房时要算进持有成本。”

五、商业用房税费大不同

如果你打算买商铺、公寓、写字楼，税费和住宅完全是两码事：

没有满2年、满5年免税之说

增值税、个税、土地增值税、契税、印花税全都要交

税率高得多，综合可能达到交易价的15%-30%

六月忠告：“商业用房不是不能买，但入手前一定找我帮你算清楚税费，别只看租金回报率。”

六、6条避坑小笔记

看契税发票时间，不是购房合同时间。满2年免增值税，满5年+唯一免个税。

问业主家庭套数（夫妻+未成年子女），直接影响契税税率。

成交价≠核税价，房交所按评估价收税，可能比成交价低。

特殊房源先算隐藏税：经济适用房、划拨地老房子。

签约期间不要随便结婚/买房，家庭套数变了，税费翻倍。

所有费用写进合同：谁承担、什么时候交、多少金额

六月说：看完记得点赞、关注，点个“在看”再走哦🐾