💡 律师提示

律师，你好，我买了一套商铺，合同里写明"一切税费由买方承担"，我交了契税、增值税、个税，全部加起来80多万。结果税务局说这套房子的计税价格明显偏低，要按评估价重新核定，我又得多交30多万……这条款写了等于没写？

这是不动产交易中包税条款最典型的"坑"。

你以为包税条款只是"谁来掏钱"的问题——实际上，它可能让你多掏一份冤枉钱，还背上税务风险。

01 不动产交易涉及哪些税？先算清这笔账

一笔不动产买卖，涉及的税费种类远超大多数人的想象：

卖方应缴：

买方应缴：

关键： 卖方的增值税、个人所得税、土地增值税，是买方的法定义务——即使合同写了"由买方承担"，税务局眼里，这些税的纳税义务人依然是卖方。

02 包税条款在不动产交易中的三个"暗坑"

🕳️ 暗坑一：合同写了"税费全包"，但税务局按评估价重新核定

这是最常见、最隐蔽的坑。

真实案例：

张先生通过中介购买一套商铺，成交价300万。合同约定："本次交易产生的全部税费由买方承担。"

张先生按300万的价格申报缴税，交了契税、增值税、个税等合计约42万。

三个月后，税务局发出《税务事项通知书》：该商铺的计税价格明显偏低，税务机关按周边同类商铺评估价核定计税价格为480万元。

张先生需要补缴的税费差额：（480-300）/ 300 × 42万 ≈ 25.2万元。

加上滞纳金，张先生因为这条"包税条款"，实际多付了将近70万税费（42万+25.2万+滞纳金），而合同约定的300万成交价反而变成了"低价申报"的把柄。

为什么包税条款反而害了买方？

因为"税费由买方承担"意味着买方会本能地压低申报价格（少交税=省自己的钱）。而税务局对不动产计税价格有核定权，一旦认定偏低，按评估价追缴，补税+滞纳金全部由买方承担。

💡 律师提示

《税收征收管理法》第三十五条： 纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

包税条款的本质矛盾： 买方想少交税（压低申报价），但这恰恰触发了税务核定机制——核定后的高价让买方交得更多。

🕳️ 暗坑二：卖方是公司，土地增值税是"吞金兽"

如果卖方是企业（而非个人），不动产转让必须缴纳土地增值税。

土地增值税是累进税率，最高60%——这是中国现行税制中最高的税率。

真实案例：

某公司转让一处厂房，转让收入5000万元，扣除项目金额2000万元（购置原值+相关费用），增值额3000万元，增值率150%。

土地增值税 = 3000 × 50% - 2000 × 15% = 1200万元。

加上增值税（约250万）、附加税（30万）、印花税（2.5万），仅税费就超过1480万元，占转让收入的近30%。

而如果合同写"税费全部由买方承担"——买方以为自己只付5000万购房款，结果要额外承担近1500万税费。

更致命的是： 如果买方为了少交税而做低合同价格，税务局核定后的评估价可能远高于实际成交价，土地增值税也会跟着飙升。

🕳️ 暗坑三：包税条款导致买方成为"名义纳税人"，被税务机关直接追缴

虽然法定纳税义务人是卖方，但合同约定"税费由买方承担"后——

税务机关的追缴逻辑：

1. 法定纳税义务人是卖方，税务局先找卖方
2. 卖方拿着包税条款说"合同约定由买方承担"
3. 税务局认定：包税条款是民事约定，不影响法定纳税义务；但如果买方实际代为申报缴税，税务局也可能直接向买方追缴

最坏情况：

• 卖方收了钱就跑了，税务机关追缴时找不到卖方
• 买方拿着包税条款去找卖方，发现卖方已注销/失联
• 税务机关认为买方是实际缴税人，直接向买方追缴全部税款

包税条款在卖方跑路时，就成了买方自己背的"隐形负债"。

03 不动产交易中，包税条款应该怎么写？

✅ 正确做法：明确区分"税种+承担方+申报义务人"

示范条款：

💡 律师提示

因本次不动产转让产生的全部税费，双方确认如下：

1. 增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的法定纳税义务人为卖方，由买方代为申报缴纳；
2. 土地增值税（如适用）的法定纳税义务人为卖方，由买方代为申报缴纳；
3. 契税的法定纳税义务人为买方，由买方自行缴纳；
4. 个人所得税（如卖方为个人）的法定纳税义务人为卖方，由买方代为申报缴纳；
5. 前述第1、2、4项税费，买方应在交易完成前凭完税凭证向卖方主张等额补偿，补偿金额从购房尾款中直接扣除；
6. 如因计税价格核定、税率调整等导致税费增加，增加部分由双方各承担50%。

关键设计：

• 明确法定纳税义务人（避免买方被税务机关直接追缴全部税款）
• "代为申报缴纳"而非"承担"（民事关系清晰，税务关系不混淆）
• 完税凭证主张补偿（买方先交税，再从尾款扣）
• 税费增加的风险分担（防止核定价格导致买方单方暴亏）

❌ 错误写法（千万别这么写）

💡 律师提示

❌ "本次交易一切税费由买方承担" ❌ "买方负责缴纳所有税费，卖方不承担任何税费" ❌ "税费从购房款中扣除"

04 特别提醒：这些情况，包税条款可能无效

情况一：卖方是个人，转让非自用满5年唯一住房

个人所得税免征条件：满5年+家庭唯一住房。这种情况下，卖方本身就免税，包税条款没有意义，但买方可能被蒙在鼓里，以为自己"承担了税费"。

情况二：小规模纳税人转让不动产，享受差额征税

小规模纳税人转让不动产，可以差额缴纳增值税。如果包税条款笼统约定"全部税费由买方承担"，买方可能按全额计算税负——实际上卖方可以享受的优惠，买方压根不知道。

情况三：不动产所在地有税收优惠政策

部分城市对特定区域、特定类型的房地产交易有契税减免政策。如果包税条款把"优惠也包进去了"，买方等于替卖方省了税，自己却没享受到本该享受的减免。

写在最后

不动产交易中的包税条款，不是一个简单的"谁掏钱"问题。

它关系到：计税价格是否被核定、土地增值税是否触发、卖方跑路时谁来兜底、税收优惠是否被正确享受。

合同里多写一句"一切税费由买方承担"只要三秒钟，但它埋下的坑，可能让你多付几十万、几百万。

包税条款不是免死金牌——写对了是保护伞，写错了是催命符。

谭玉婷律师

湖南湘之说律师事务所

我是谭律师，执业12年 | 专注公司股权设计、税务合规、股权与税务诉讼，咨询电话微信同号📞 18874147036