津南区改善换房怎么选择:11年房产从业者的“换房之路”

我在津南住了15年，卖了11年房，让我难受的是，当我自己想换一套更好的房的时候，我发现我居然不知道该往哪换。

不是没房子、是预算有限却想要的东西太多！这是所有买房人的通病，我也不例外！

我发现个问题现在很多客户的口味真的变了，来找我改善换房的客户，问的问题跟以前完全不一样了。以前大家问的是：“这个盘离地铁多远？旁边有什么学校？”“离市区近嘛”现在问的是：“这个小区住着安静吗？物业怎么样？”“都是什么人买那的房”？

这说明一件事，天津的购房者，正在从“有得住”向“住得好”转变。但尴尬的是，当你想在津南换一套真正的好房子时，你会发现，你的选择并没有想象中那么多。
我今天就以一个换房业主的角度跟大家聊聊在津南咱们有多少种选择？

第一类：挨着市区的“位置盘”

典型代表就是双林的中建理想城。它的优势是挨着河西，门口就是1号线很多在河西上班、预算够不上河西的刚改客户，会选这里。但它的定位决定了，它不是纯粹的改善。2100多户的大社区，2.1的容积率，高层混着洋房，从82平到143平都有，总价155万到390万也不等。

这个面积段跨度，这个总价区间，注定它的客群是混杂的——刚需上车和改善换房挤在同一个小区里。说实话项目本身品质不差，有2000平会所，百分之40多的绿化率。但2000多户的人口密度，注定了它的圈层不会太纯粹。它的核心竞争力，是“离市区近”。如果你是河西的老住户不想离开你的生活圈子，两站地铁就可以跟老哥们老姐们叙旧那这很适合你或者如果你在意通勤，那它是你绕不开的选项，我研究过这个项目他不适合我，我需要的是生活上的品质改变！我不需要通勤，从一个高层换到另一个高层没什么意义！

第二类：为上学而生的“陪读盘”

这就是海教园。很多人把海教园的房子当成改善，但其实，它的大部分业主不是为自己买的，是为孩子买的。主流面积89平和107平，客群以外地来津上学的家庭为主。房子的核心价值，是那个能考市区高中的名额。房子本身，对于这些来上学的家庭是“顺便住”的。

所以你能看到，海教园遍地洋房，但很少有人把它当终极居所——孩子一毕业，大多数房子会挂出来卖掉。所以这里的人来人往，始终带着求学的奔波感。海教园在我的考虑范围内，预算够而且能从高层换洋房，我有孩子需要上学，这次换房也就是最后一次了，所以以后价格踩踏与否都不在我的考虑范围换了就不打算卖了，海教园110多的洋房是我的一个选择！

第三类：纯粹为自己住的“生活盘”

这类盘在津南，说实话，很少。但有一个被很多人忽略的，叫绿地水云川。我一直对这个盘有偏见，一听国展，管它是东还是西，全盘否定！但它的逻辑跟前面两类完全不同。它没有学区加持，离市区也不近。它敢卖一万七的均价，联排别墅敢卖到六七百万，凭的只有一件事：把产品力做到极致。1.2的容积率，一期只做156户，配一个1500平的会所。起步面积就是125平。

这个面积段，就是一个天然的筛选器。它从一开始，就把那些想来“凑合住几年”的人挡在了门外了。买它的人，必须是真的打算在这里好好生活的人！买这的人他们已经不需要学区了，也不打算再换房了。他们要的，就是物业品质，人少安静，圈层纯粹！
但对于我来说，我看过了这个项目做的确实不错，但不适合现在我的家庭！首先是预算吃紧、其次是我们需要老人和孩子同住，得需要现成的配套！

所以大家有没有发现，这三类盘，它们根本不是对手。它们是在替三类不同的人，回答同一个问题：你到底为什么换房？改善有很多种，我们不能一概而论！

如果你是为了通勤，要离市区近，那是第一类盘。如果你是为了孩子上学，顺便换个大点的住的舒服的房子，那是第二类盘，我就属于这类人群！但如果你孩子大了，或者你不想再为任何别的东西妥协，就想找个地方，安安静静地住下来，好好过日子——那在津南，你能选的，真的就是第三类盘。

所以，津南的改善，其实分三层：第一层，看产品，是洋房还是高层；第二层，看配套，是地铁还是学区；第三层，看圈层，你的邻居是来住几年的过客，还是想住一辈子的同路人。

房子换了，生活就一定会变好吗？不一定。关键看你是想换个地方继续卷，还是换个地方真正开始生活。

我是易先生在天津卖了11年房了是你买房择校路上的同行者！