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昨天广州搞了一场关于促进楼市的发布会，大家的关注点应该都在广州收购二手房这条政策上。
这个政策不像降息、放开限购这些常规政策，大家都很熟悉这些政策的内容和执行，最终落地效果也已经领略过很多回了。
二手房收购虽然喊了很多年，但是一直云里雾里没有细则，舍不得从工具箱掏出来。这回终于是拨云见雾，露出了真容。所以都觉得挺新鲜。
这也是广州第一次由政府牵头，对二手房进行回购。也是操盘手第一次亲自下场，成为二手房的买家，这是一个多少有点仪式感的事情。
所以大家对于这样一个过去没怎么见过的政策都很好奇，好奇这个政策会对市场带来什么样的影响，对于楼市是利好还是利空。
昨天的文章，我们对这次的政策做了一个简单的介绍，但我觉得还有一些内容没有聊到，今天就再写一篇文章，和大家深入的聊聊这次的二手房回购政策。
其实对于这个政策，网上已经有各式各样的解释了，但我发现很多分析都没提到几个重要的细节。
因为一个政策最终的效果怎么样，不是取决于喇叭声音有多大，而是最终落地的执行力度和涉及到的范围。
我觉得很重要的价格，我们暂时无从得知，只能等之后有实际操作案例后，操盘手回购的价格是高于市场价，还是低于市场价。
但政策涉及到的范围，这次细则是有清晰划分的。
首先是对地理位置的划分，要求是在环城高速以内。
环城高速的东环是由黄村立交起，跨越广园快速路、广深铁路、中山大道及黄埔大道，以东圃大桥跨越珠江北帝沙航道，连接海珠区新洲。
南端则由海珠区新洲立交起，经仑头村、小洲村、三滘立交，以丫髻沙大桥跨越珠江丫髻沙航道，直抵荔湾区芳村南东沙开发区。
西段由芳村海南立交向北，跨越广三铁路、广佛公路及珠江西航道，至沙贝立交转入北环。
而北环是由沙贝立交向东，经金沙洲、横沙村，跨越京广铁路至三元里，以高架桥架于广园路上，穿越白云隧道贯通白云山。
并且北环段与广佛高速S15共线，是广佛两地交通的核心通道。
说的简洁一些，其实就是越秀和荔湾+芳村+大坦沙，海珠和天河的大部分区域，以及白云区政府周边靠近越秀的一小部分区域，以及金沙洲属于广州行政范围内的部分区域。
而在房子的要求方面，没有提对楼龄的限制，也没有提对房子朝向、楼层这些方面的限制。提出来的条件是明确的总价300万以内，面积在70m²以下这两个条件。
我们可以看到这几个区最新的成交均价。
按照这个单价来推算，70m²以内的均价基本上都在300万左右，而众所周知，300万以内的成交，也是广州二手房交易最活跃的价格段。
基本上300万以内的成交，能占据整个市场60-70%的成交占比。这方面能看出操盘手这个范围设置的良苦用心。
范围在环城高速以内，是广州人口密度最高，城市建设最成熟，地段最核心的一片区域。
总价和面积段的控制，说明政策瞄准的，是广州楼市里最典型、最有交易基础、也最容易形成置换链条的那部分房源。换句话说，政策筛选的不是最贵或者最好的房子，但也绝对不是最差的房最烂的房子，而是流动性还算可以、总价相对可控、最容易转化用途的一批存量房。
我们都知道，操盘手要托底，给市场信心，走回购然后改造成保障房的这条路，一定是不怎么赚钱的。
二手房回购不像新房回购，只要和开发商谈妥，可以直接整个小区回购，省心省力可能还省钱。二手房回购是一种非标准化的回购，分布散，每个业主都要从头开始对接。
之后收回来的这些房子，要改造，要翻新，如果要做成保障房或人才房，还需要专门的人员管理和维护。
都不用说专项款的资金成本，光是这些人员的人力成本，光是凭那点租金肯定是回不了本的，这是包赔的买卖。
但操盘手也不是来做慈善的，即使是回购，即使大概率亏本，他也要把控回购的标的物，有一定的流通性，未来好放租，那就要周边有足够的居住需求。
当然，如果我们从系统的角度来看，这又是一个划算的买卖，因为操盘手解决的不是一件事情，他解决的是三个问题。
一头疏通改善型业主的卖旧买新，一头补充保障房供给，中间再顺手消化一部分库存。这不是单点施策，而是一箭三雕的事情。
这也是为什么要求180天内，被回购房子的业主，就要把这笔钱花到买新房上面去，肉烂在锅里，肥水绝对不能外流。
有小伙伴对这个政策的可行性产生怀疑，觉得广州能有多少业主愿意接受换掉自己的全款老破小，进而重新背上沉重的负债。
实际上，这个政策在实施的初心，就没想过要大规模推行的。
咱们可以看看这个政策设置的那些条件，为什么会这么多前置条件，因为政策条件设计的越是精细，覆盖的人群就越有限。
针对人群有限，才是这项政策的本意。
不然回购一套房按照200万来计算，那真要是回收个1万套，那就需要200个亿的专项资金，而这200亿的资金，可不是平时签的那种投资框架协议，这是要真金白银砸进去的。
因此广州这次不是在直接刺激楼市上涨，只是在尝试疏通一下那条已经堵塞很久的置换链条而已。
注意，是“尝试”，指的是效果未知，是“疏通”而不是“打通”，指的是不可能有立竿见影的效果，也不会出现颠覆市场的能量。
那么广州有没有这种置换改善的家庭呢，就我们接触下来的情况，是有的，而且还有不少。
如果你对自己的居住条件满意，又没有换房需求，那自然就觉得这个政策杯水车薪，多此一举。
但如果你是正在换房，而又苦于卖不掉这些老房子的业主，如果到时候回购的价格合理，免去了被买家砍个头破血流的结局，让整个置换的流程顺畅了很多。
所以，这个政策，最终解决的还是操盘手很具体的问题，疏通部分置换链条的卡点，适当缓解一些新房库存的压力。
但是如果指望这个政策能够瞬间点燃楼市，我相信等过几个月再回头看，一定会失望的。
基于此，我觉得基本上能回答大家关心的一些问题。
问题一：操盘手托底楼市，是不是意味着房价已经见底了？
其实出不出这个回购的政策，今年的楼市整体上已经趋向平稳了。以5月份当下的趋势，今年下半年很难出现去年那样补跌超跌的情况。
但这不是政策的功劳，而是市场自我调节后出现的结果。
回购政策对托底有效果，特别是对流通性的托底，但是对市场不会有天翻地覆的作用。
问题二：从政府回购的范围来看，对我们接下来买房选择有什么影响。
虽然这个词已经被提烂了，但是我们不得不再提一回这个词，那就是分化。
未来楼市的企稳，还是会趋向于那些地段核心，配套齐全的房子。即便房子变老，成为大家口中的老破小，但是只要有地段和配套的支撑，这个房子就还是有需求和价值的。
我们就不说三四线城市郊区的那些房子了。
即便是广州，如果这个区域没有产业支撑提供足够多的就业岗位，又没有学铁商的郊区老房子，未来确实有越来越大的可能性被市场抛弃。
问题三：现在是不是应该买房了。
其实买房我们没办法找到最佳的时机，所谓的最佳时机，他不是某一个时刻，而是某一个时间段，某一个节点。
这个节点并不是仅凭政策就可以决定的，更多的还是基于自己的需求和资金情况，首付充裕，收入能稳定支撑月供，那我觉得遇到合适的房子，那就是可以买的。
而改善型需求的小伙伴，如果自己手上的房子正好符合这次的回购政策，可以关注接下来政策落地的情况，特别是回购价格还比较合理的情况下，我觉得是一个不错的出货机会。
最后，我们稍微做一个拓展，说点题外话。
起因是之前我看到过很多关于国有资产证券化，国有资金杠杆化的报道。
大概意思是过去很多地方搞了很多公园、商业中心、产业园、道路、旅游设施、甚至智慧城市系统、公交车服务等等。
这些公共设施和服务，大部分都是亏钱的。
这些国有资产可以邀请券商、评估机构，对这些资产进行估值，然后这些资产就可以以不动产投资信托基金的形式，也就是我们常说的REITs面向市场进行融资。
操盘手鼓励各级地方盘活这些闲置的资产，用来缓解债务的压力。
那么这些资产的价值在哪里，一般都会被包装出有稳定的现金流回报，也就是我们俗话说的租金。
所以，这就让我不由的联想到未来会回购的这些二手房，未来形成稳定的租金回报后，会不会也有可能以REIRTs的形式，打包金融化、债券化、杠杆化。
如果是这样的形式能跑通，或许操盘手会多一些积极性吧，也不见得就是坏事。
