导语：“法官，这是我家唯一的房子，你们不能拍卖！”——在执行现场，这句话几乎成了被执行人的标准话术。然而，当这套房产上已经设定了抵押权，“唯一住房”四个字还能挡住法院的拍卖锤吗？目前上海地区执行实践来说抵押房产已经不受唯一住房限制。

一、从真实案例说起

A某在上海购置了一套房产，向银行办理按揭贷款并设定了抵押登记。后因收入锐减，A某连续数月断供，银行多次催收无果，遂诉至法院。判决生效后A某仍拒不履行，银行申请强制执行，法院查封了该房产。

A某提出执行异议：“这是我和家人唯一的住房，法院只能查封不能拍卖。”

法院裁定：驳回异议，依法拍卖。

理由：你自愿把房子抵押给银行时，就意味着你已经接受了“还不上钱，银行有权处置房产”的风险。抵押权在先，居住权不能对抗已依法设立的担保物权。

二、“唯一住房保护”规则的来龙去脉

很多人对“唯一住房不能拍卖”深信不疑，这个误解源于一条早已被修正的旧规定。

一句话总结：从2005年起，法律就已经明确——抵押房产不受“唯一住房禁拍”的限制。这不是新规则，但至今仍有大量当事人对此认识不清。

三、核心要点：抵押房产为何不受唯一住房限制

（一）法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条：

金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（四）执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，但已经依法设定抵押的除外。

注意“但书”——只要已依法设定抵押，“生活必需居住房屋”的抗辩直接失效。

（二）法理逻辑

核心逻辑：抵押权是物权，经登记公示后具有对世效力。被执行人在设定抵押时，已经将房产的处分权让渡给了抵押权人，事后不能以“唯一住房”为由反悔。

（三）唯一例外：低保对象

已抵押的唯一住房，原则上均可执行，唯一例外是被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题。此情形下法院应当审慎处理，但并非绝对不可执行，而是需要提供替代居住方案后再行处置。

四、唯一住房可以执行的七种情形

除了抵押情形外，以下六种情形下唯一住房同样可以执行：

上表第①至④项属于被执行人自身原因导致“唯一住房”不具备保护必要性，第⑤项属于交付类判决的特殊性，第⑥项则是在保障基本居住权前提下的衡平方案。

五、房产司法拍卖全流程

（一）查封与评估

法院查封房产后，应在30日内启动确定参考价程序。确定参考价的四种方式：

在已经没有什么争议的情况下，当事人议价的定价方式能够节省评估费用，一般是根据房屋中介app历史成交价协商确定价格。

（二）起拍价的确定

⚠️ 保留价须大于优先债权+强制执行费用总额，否则拍卖无实际意义。

（三）拍卖公告与通知

（四）竞买条件

•竞买人须符合上海限购政策，不具备购房资格的不得参与

•保证金为起拍价的5%～20%

•虚构购房资格竞买成交的，拍卖可被认定无效，买受人须承担赔偿责任

（五）拍卖结果处理

一拍成交：买受人付清价款 → 裁定送达（所有权转移）→ 15日内移交房产

流拍处理流程：

📌 关键时间节点速查：一拍流拍后启动二拍为60日内；二拍流拍后询问以物抵债为10日内；拒绝抵债后发布变卖公告为15日内；成交后价款付清到裁定送达为10日内；裁定送达到房产移交为15日内。

（六）过户与腾退

六、被执行人的程序保障

即使抵押房产不受唯一住房限制，法院在执行中仍须保障被执行人的基本权利：

⚠️ 上述保障的前提是被执行人配合执行。若被执行人恶意规避、拒绝搬离，法院仍可强制迁出。

七、实务建议

对申请执行人（债权人）

1.确认抵押登记——抵押权须经登记方生效，未登记的“抵押”仅是合同债权，不享有优先受偿权

2.主动推进评估——查封后及时催促法院启动评估程序，避免案件久拖不决

3.做好垫付准备——评估费、可能的临时住房租金均需申请执行人先行垫付

4.关注流拍风险——上海房产市场波动较大，合理确定起拍价，避免多次流拍导致执行成本增加

5.善用以物抵债——二拍流拍后可考虑以物抵债，避免三拍/变卖阶段价格继续下跌

对被执行人（债务人）

6.“唯一住房”不是挡箭牌——尤其已设定抵押的房产，法院有权依法拍卖

7.六个月宽限期要善用——宽限期内积极筹款或与申请执行人协商和解，比消极对抗更有利

8.5～8年租金保障是底线——即使房产被拍卖，基本居住权仍有保障

9.恶意规避加重后果——转移财产、拒不搬离等行为可能导致罚款、拘留，甚至构成拒执罪

结语：“唯一住房”保护的是基本生存权，而非逃避执行的避风港。当房产上已设定抵押权，被执行人以“唯一住房”为由提出异议的，人民法院不予支持——这既是抵押权公示效力的体现，也是维护交易安全与诚信原则的必然要求。对申请执行人而言，了解这一规则，才能在执行中少走弯路；对被执行人而言，正视这一规则，才能做出理性的应对选择。