二手房交易,个人所得税将统一按差额20%征收?
昨天突然有人问我：二手房交易中的个人所得税，将取消1%的核定，全部按照差额20%征收？说实话，我当时是蒙了一下，没记错的话，深圳没有出这个政策。目前深圳的住宅二手房交易，个税是按照核实和核定征收，具体方式如下：核实征收：（买卖合同过户价-房产原值-转让过程缴纳的税金、合理费用）×20%；核定征收：（买卖合同过户价-增值税）×核定征收率（普通房都是1%，拍卖房3%）。如果这套房子，是家庭在深圳的唯一一套住宅，且从办证时间（或契税完税时间）起算满五年的话，可以免征。1、如果出售的房子是赠予得来的，个税从去年11月份开始，全部按照差额的20%征收，没有免征。2、如果卖房后1年内，在深圳重新买房，可以退已缴个税，时间是2026年1月1日到2027年12月31日内；退税标准是新房价高于卖房价，全额退税；如果低于卖房价，按比例退税。其实这些年，国内不同城市，对于个税的征收政策，也时有变动，根据网络信息，我大概整理了下：上海：在2007年，曾下发通知加强个税征管，要求能核实原值的按差额20%，之后仍保留1%的核定选项；东莞：在2006-2007，曾对热点区域加强过20%的征收，但也没有取消2%核定征收；太原：2022年12月8日，通知全面取消1%核定，强制按差额20%征收，2天后，因舆论压力取消，恢复1%核定；湘潭：2024年9月，网传“统一按差额20%”，但官方未确认，实际仍是两种方式并行；防城港：2026年1月，暂停1%核定，一律按差额20%，仅短暂执行，后恢复两种方式并行。福州：五个城区2026年5月6日，继承/赠与房产取消1%，强制差额20%，目前继续执行，普通房还是保留1%；贵阳：2026年5月27日，普通房，能核实原值的必须按差额20%增收，无法追溯的才能按核定。这些城市的政策边界是：“满五唯一”；当不满足这个条件的时候，才按照核实或者核定执行。目前二手房转让个税的征收标准，是参照国家税务总局就《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税局发【2006】108号）文件，明确个税征收是按照差额20%（核实）和1-3%（核定）双轨制，具体城市可以根据自身情况在框架内制定标准。为什么近期会感觉税率调整较多，一方面是地方平衡市场和税收的态度谨慎，现在更多的房源可以查到原值，另一方面是为了堵塞“赠与后低价核定避税”，所以按照差额部分征收20%的情况自然增多，容易被误读为“取消1%”。对于深圳目前在售的二手房而言，2018年后买的，如果现在成交，几乎都是低于原登记价，按差额核实个税都是“零”。这一大类的房源，数量不少，就算未来政策有变化，影响也不大；同时，政府也会综合考虑交易成本给时长的压力，在目前房价没有进入上升通道前，不用太过焦虑。
