近期，英国国王查尔斯三世在国会开幕大典上宣读了新一届政府的立法议程。在这份包含约37项法案的施政蓝图中，住房改革被列为绝对优先事项。三项核心法案的推出，标志着英格兰和威尔士的房地产制度即将迎来数十年来最深层次的变革。

对于在英华人、留学生及房地产投资者而言，理解这些变化，是在新一轮市场调整中把握先机的关键。

目前的租赁产权（leasehold）制度在英格兰和威尔士已运行数百年。在这一制度下，公寓业主并不真正拥有自己居住的房屋——他们只是从“地主”（freeholder）手中租用物业，租期通常为99年、125年甚至999年。

这种安排的弊端在近些年集中爆发：地主通过地租（ground rent）将房屋变成“提款机”——一些合同规定地租每十年翻一番；地主还通过物业管理牢牢控制业主，物业费不透明、服务质量差；而当租期低于80年时，房屋价值会大幅缩水，出售和抵押变得困难。

据统计，英格兰和威尔士约有380万住宅租赁产权业主，每年总计支付超过6亿英镑地租，其中约77万至90万业主每年地租超过250英镑，近60万位于伦敦及东南部。

本次国王演讲中确认的《共有产权与租赁改革法案》，将从以下五个维度彻底重塑这一制度：

（1）禁止新建公寓以租赁产权形式出售

法案明确规定，未来英格兰和威尔士新建的公寓必须以共有产权（commonhold）形式出售。共有产权的本质是：业主直接持有自己公寓的永久产权（freehold），并与其他业主共同持有和管理建筑物的公共部分。

这意味着“公寓业主不真正拥有房屋”的时代即将终结。

（2）现有地租封顶：250英镑/年→40年后归零

对于现有租赁产权业主，法案将地租上限定为每年250英镑，40年后进一步降为零经济价值。

这一措施直接影响约380万现有业主的经济负担。

（3）废除“没收”制度

目前，地主有权因业主拖欠最低仅350英镑的费用而启动“没收”程序，收回房产。这一被批评为“封建式”的严苛权力将被废除，取而代之的是一套更公平的债务追偿机制。

（4）降低产权延长和购买永久产权的成本

法案将对2024年《租赁与永久产权改革法案》中的估值方法进行修正，使业主以更低成本延长租期或购买永久产权。

（5）新增房屋改善请求权

租赁产权业主将有权向地主提出房屋改善请求，如安装千兆宽带等。

需要指出的是，目前尚未公布具体的过渡期安排。法律专家警告，开发商、贷款机构和保险公司需要时间来适应新制度，过渡期必须足够长，以免可行的开发项目被搁置。

如果说租赁改革解决的是“产权公平”问题，那么《社会住房更新法案》解决的是“住房可及性”问题。

（1）“购房权”改革：大幅收紧资格

英国的“购房权”（Right to Buy）政策自1980年推行以来，已帮助超过200万租户购买了自有住房。但问题在于：被售出的社会住房长期未被等量替换。

2012年4月至2025年3月间，约有13.3万套议会住房通过购房权售出，但仅5.1万套被替换。

新法案的核心调整：

• 申请资格延长：从3年提高到10年

• 新建住房豁免：新建社会住房35年内不受购房权约束

• 折扣调整：百分比折扣与最高现金折扣挂钩，防止过度优惠

这释放了一个明确信号：政府决心遏制社会住房存量的持续流失。

（2）家暴受害者保护升级

法案将为家暴受害者提供更强的住房安全保障，允许其在安全的情况下留在现有住所，或优先获得替代住房。

（3）简化监管，鼓励投资

法案将废除此前立法中“未发挥作用”的条款，包括：地方当局出售高价值住房的要求、提供固定期限租约的要求、向高收入租户收取更高租金的要求等。

当前，社会住房占英格兰家庭总数的约16%。超过130万户家庭在地方议会等待名单上，超过17.5万名儿童居住在临时住所。国家住房联合会首席执行官Kate Henderson直言：“英格兰有420万人需要社会住房。”

2017年格伦费尔塔大火造成72人死亡的惨剧后，英国启动了大规模的建筑安全改革。但进展缓慢，大量建筑仍未完成修复。

本次国王演讲中的《修复法案》将：

• 强制责任：对不安全包层负有责任的房东承担法律责任

• 追溯制造商：建筑产品制造商需为问题产品支付修复费用

• 设立后备机制：若责任人无法或拒绝修复，政府可介入完成修复工作

• 建立建筑登记册：识别所有11-18米范围内需要修复的建筑

机遇：

• 新建公寓将以共有产权出售，投资者购买永久产权份额，资产安全性更高

• 废除地租后，持有成本下降

• 共有产权模式更易获得贷款机构认可

挑战：

• 共有产权制度能否“可行”是最大未知数。Pinsent Masons房地产专家Tom Johnson指出：“需要确保共有产权不会给业主带来不合理的行政负担，同时给开发商足够的灵活性。”

• 英国2004年就引入了共有产权，但20多年来仅有不到20个楼盘采用这一模式。此次改革能否真正激活该模式，取决于细则设计

• 开发商需要时间调整销售模式，短期内可能影响新房供应节奏

对于已持有租赁产权物业的投资者，本轮改革是明确的利好：

• 地租封顶直接降低成本

• 产权延长和购买永久产权成本降低

• 废除没收制度消除极端风险

虽然社会住房改革主要针对公共住房领域，但对私人投资者而言，有两个值得关注的信号：

• 政府决心遏制住房供应流失，中长期可能缓解伦敦住房紧张局面

• 机构投资者正在加速进入租赁市场，“业余房东时代”终结，专业化和规模化成为趋势

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