辛苦攒下的几十万元，借给了亲戚或朋友。对方信誓旦旦说一年就还，结果三年过去了，连利息都没见着。欠债人名下没房、没车、没存款，干干净净。
但辗转打听到，就在借钱之后的第二年，他花全款给刚满15岁的孩子买了一套房产，产权证上写的也是孩子的名字。现在欠债人两手一摊，说：“房子不是我的，是我孩子的，你们动不了。”
这个问题分两个层面进行回答：一是这套房子能不能被执行？二是执行时需要注意什么？
法院目前采用“总对总”“点对点”的网络查控系统，查控范围一般限于登记在被执行人名下房产、银行存款、有价证券等财产。若生效判决未判令被执行人配偶、子女承担清偿责任，其名下财产原则上不纳入执行查控范围。
不过针对被执行人配偶名下财产，存在特殊例外。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等法律和司法解释，以及各地法院的执行指引，债权人若能举证证明配偶名下财产属于夫妻共同财产，并书面提出申请，法院可依法对该财产采取查封、扣押、冻结等强制措施。
但通常仅在被执行人名下无足额可供执行财产时，人民法院才会结合案件实际情况适用。
子女名下财产则有所区别，原则上视为案外人财产，法院不得直接查控。实践中常有债务人为逃避债务，或是出于防范夫妻一方单方处置资产等，将房产等资产登记在子女名下，致使自身名下无任何可供执行资产，却仍实际占有、使用、收益相关财产，导致债权难以实现。
01 | 夫妻出资购房登记在未成年子女名下，
债权人有权要求以房偿债吗？
依据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条，不动产登记簿具有物权推定效力，登记权利人推定为实际权利人。涉案房产登记于被执行人未成年子女名下，法律上首先推定该房产属于子女的个人财产，不能清偿父母的债务。
但上述物权登记为法律上的“推定”，而非最终归属的“确定”，并非不可推翻。针对父母出资购房、房屋登记在未成年子女名下的情形，债权人可提交相反证据推翻登记推定。具体来说，作为申请执行人，需举证证明该房产实为家庭共同财产，而非子女的个人财产。
结合司法实践，法院重点审查以下事实，对应的证据主要分为几类：
判断维度 | 可提交的证据（示例） | 证据对认定的影响 |
（一）房屋产权登记时间与款项来源 | 1.不动产登记原始档案信息（如不动产权属登记信息、购房备案合同、抵押登记）； 2.租户证人证言、邻居证人证言、物业人员证人证言； 3.物业费、水电燃气等缴费凭证，居委会或物业的居住登记信息等。 | 证明：案涉房屋由父母出资购置，产权登记时子女尚未成年。同时，无证据显示子女拥有奖励、第三人赠与、劳动报酬、经营收益等独立合法收入来源。 |
（二）房屋用途 | 证明：案涉房屋如果实际由父母或家庭一直占有、使用、收益及处分，并未脱离其控制，则属于家庭共同财产，而非子女独立所有财产。 |
（三）债务形成时间 | 1.银行转账记录、微信/支付宝转账凭证、欠条或取款记录； 2.借款合同、欠条、借条、还款承诺、欠款确认书等； 3.微信聊天、短信、录音等； 4.生效的判决书、调解书等（如有）。 | 证明：若债务形成早于房屋登记，结合债务人的履约情况、房屋实际用途等，可佐证其存在借转移财产逃避债务的行为。 |
（四）其他因素 | 如债务人偿还能力和偿还债务的情况等。 | / |
就此类案件，需提前对以下事项形成合理预判：
第一，举证责任由申请执行人承担，且证据调取较为繁琐、周期长。
前文提及的证据主要存放于银行、不动产登记中心等第三方机构，申请执行人自行调取存在困难。银行账户流水、不动产登记档案等均不属于公开查询范围，需通过申请执行法院签发律师调查令，或请求法院依职权调查，方能合法调取。
实践中，调查令的申请与执行存在一定程序周期，各地使用标准存在差异，加之部分协助单位配合度有限，客观上存在证据调取的难度。且申请调取证据，还需预先掌握如房产坐落、账户线索等基础信息。申请执行人需对此有充分预判，并在律师协助下推进取证工作。
第二，该财产不能直接执行，债权人需先行通过诉讼程序予以救济。
在采取执行措施前，法院会先行确定房屋的权属情况。如发现被执行人未成年子女名下房产涉嫌系被执行人借名登记、恶意逃避债务的，债权人应根据不同情况选择不同的救济路径：
其一，债权人可依据《中华人民共和国民法典》第二百三十四条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，提起物权确认之诉，请求法院确认该房产为家庭共同财产，进而纳入执行范围。确权的同时，一般也会确定份额。如该房屋由全家居住使用，可能会认定每人都享有相应份额；由父母用来经营或其他用途，可认定为夫妻共同财产。
其二，债权人可依据《中华人民共和国民法典》第五百三十八条提起撤销权之诉，请求撤销该赠与行为。但须特别注意《中华人民共和国民法典》第五百四十一条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，且自债务人行为发生之日起超过五年未行使的，该撤销权消灭。”
第三，即便法院支持执行房产，执行程序也可能面临多重障碍。
其一，案外人提出异议，周期延长。法院支持执行后，子女可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条提出执行异议，法院须在15日内审查裁定。如子女不服，还可提起执行异议之诉，一审审限为6个月，二审审限为3个月。异议审理期间执行程序中止，案件处理周期显著延长。
其二，如房产评估价低于或仅略高于优先债权及执行费用之和，构成无益拍卖，执行员通常建议申请执行人不再推进拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖、变卖规定》）第六条，法院应将相关情况通知申请执行人；申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应重新确定保留价，保留价应当大于优先债权及执行费用的总额；依照前款规定流拍的，该费用由申请执行人负担。若坚持继续拍卖，可能面临“债权未受偿、额外负担费用”的双重损失。
以笔者所在的上海地区为例，主要涉及以下费用，仅供参考，具体费用请以实际为准：
表一：拍卖相关费用
费用项目 | 计算标准（上海地区） | 垫付规则 | 参考数据来源 |
评估费 | 上海地区无统一计费标准，以法院委托的评估机构的通知为准。参照国家发展改革委、财政部《资产评估收费管理办法》（发改价格〔2009〕2914号）的基准价（100万元以下部分费率0.5%，100万元以上部分费率0.3%），由评估机构在基准价基础上自行确定。评估费不成交也计费。 | 原则上由被执行人承担。被执行人拒不支付的，申请执行人可先行垫付，拍卖成交后从拍卖款中优先扣除。 若双方议价确定参考价，则无需启动评估程序，不产生评估费。 | 国家发展改革委、财政部《资产评估收费管理办法》（发改价格〔2009〕2914号） |
辅拍费 | 该计费指导标准自2026年4月2日公布之日起正式实施，公布之日后摇号确定辅助机构的，按新标准： 网络司法拍卖辅助工作费用，按财产拍卖成交价比例收取，不成交不收费： 1. 单个标的最高限价为15万元； 2. 标的拍卖成交价不超过1万元（含1万元），每标的按100元计付；超过1万元至100万元（含100万元），不超过1.5%；超过100万元至1000万元（含1000万元）部分，不超过1%；超过1000万元部分，不超过0.2%，最高收费不超过15万元。 3. 上市公司股票拍卖辅助费用单件不超过3万元。 | 目前网络司法拍卖已成为主流处置方式，由被执行人承担，优先从拍卖款中扣除。 | 上海市高级人民法院《关于调整上海法院网络司法拍卖辅助工作计费指导标准的公告》（2026年4月2日公布） |
拍卖佣金 | 拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1%；超过1亿元的部分，不得超过0.5%。 采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。 | 拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金。 拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。 | 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十九条 |
公告费 | 网络司法拍卖主要在阿里拍卖、京东拍卖等线上平台进行，线上公告一般不单独收取公告费；如需在纸质媒体上发布公告，费用一般在200元至2000元之间，具体金额由法院根据实际情况确定。 | 一般由被执行人承担，优先从拍卖款中扣除。但当事人自愿申请额外公告的，费用由申请人自行承担。 | 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第九条 |
保管费、运输费等 | 因拍卖产生的保管费、运输费等，均属于执行费用范畴，无固定比例，以实际发生为准。 | 由被执行人承担；拍卖成交后从拍卖款中扣除；若流拍或无财产可供执行，可能需申请执行人先行垫付。 | 《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号） |
执行费 | 执行金额或者价额不超过1万元的，每件交纳50元；超过1万元至50万元的部分，按照1.5%交纳；超过50万元至500万元的部分，按照1%交纳；超过500万元至1000万元的部分，按照0.5%交纳；超过1000万元的部分，按照0.1%交纳。 | 申请执行人无需预交，该费用由法院直接向被执行人征收，从执行款中扣除。 | 《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）第十四条 |
流拍后再次拍卖的拍卖费 | 流拍后，已产生的评估费、公告费、辅助服务费等，在普通流拍的情形下仍由被执行人承担，计入执行费用总额。若后续启动变卖或以物抵债程序，新产生的费用继续计入执行成本。 但如构成无益拍卖，申请执行人坚持继续拍卖后流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。 | 普通流拍由被执行人承担，优先从拍卖款中扣除；无益拍卖流拍的，由申请执行人自行承担。 | 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正） |
特别说明：无益拍卖情形下，申请执行人坚持继续拍卖的，上述评估费、公告费等即使流拍也由申请执行人自行承担。评估费比例系参照《资产评估收费管理办法》等国家标准及司法实践中的通行做法，实际金额以受理法院委托的评估机构出具的收费通知为准，建议启动前向受理法院确认。 |
表二：税费
费用项目 | 计算标准（上海地区） | 承担规则 | 参考数据来源 |
契税 | 首套房：面积≤140㎡按成交价1%，面积＞140㎡按成交价1.5%；二套房：面积≤140㎡按成交价1%，面积＞140㎡按成交价2%；三套及以上：统一按成交价3%。 | 买受人承担（拍卖成交后，须先自行申报缴纳契税，方可办理后续过户手续）。 | 具体以税务部门核定为准。 |
个人所得税 | 个人转让自用5年以上家庭唯一住房免征个税；否则按差额20%征税；无原值凭证按收入1%核定。转让收入不含增值税，购入时增值税可计入原值，本次转让增值税不得扣除。 | 法定纳税义务人为被执行人（卖方），但实践中通常由买受人先行垫付，待过户后凭完税凭证向法院申请从拍卖款中扣划返还。 | 具体以税务部门核定为准。 |
增值税及附加 | 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税，征收率为3%；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 | 法定纳税义务人为被执行人（卖方），但实践中通常由买受人先行垫付，待过户后凭完税凭证向法院申请从拍卖款中扣划返还。 | 具体以税务部门核定为准。 |
土地增值税 | 个人转让旧房，按收入减扣除项目后的增值额缴税；无评估价但有购房发票的，按发票金额每年加计5%扣除（契税可扣但不加计）。 | 法定纳税义务人为被执行人（卖方），但实践中通常由买受人先行垫付，待过户后凭完税凭证向法院申请从拍卖款中扣划返还。 | 住宅类基本不涉及，此处保留以供参考。 |
印花税 | 住宅类通常免征；非住宅类（商铺、办公等）按成交价的万分之五征收。 | 法定纳税义务人各自承担，实践中买受人垫付后向法院申请返还卖方部分。 | 住宅类基本不涉及，此处保留以供参考。 |
特别说明：目前运行不动产司法拍卖“各付各税”，但买受人需预先垫付，房产过户后，法院再行退还，最终以税务部门核定为准，上述数据仅供参考。 |
其三，如该房产为被执行人唯一的居住房屋，被执行人若据此提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十条，扶养义务人另有住房或被执行人事后恶意转让其他房产的，异议依法不成立。除此两类情形外，申请执行人需提供对应安置住房，或同意从拍卖款中扣除5至8年租金，如果债权人不同意扣除租金，不同意提供安置方案，法院一般会裁定中止执行。
按照现有的政策，租金的具体计算方式为：租金= 被执行人及所扶养家属的人数 × 当地廉租住房保障人均面积 × 当地房屋租赁市场的平均租金 × 年数。
此处“被扶养家属”，指没有独立经济来源、依赖被执行人抚养的家庭成员。以上海地区为例，依据《上海市人民政府关于调整本市廉租住房相关政策标准的通知》（沪府规〔2021〕17号），当地廉租住房人均保障面积为10平方米；区域租金标准分档设定，如黄浦区最高为160元/㎡/月，扣除年限由法院在5至8年区间内酌定。例如，一家三口、房屋位于上海黄浦区、扣除5年核算，安置租金预计：3人×10㎡×160元×12月×5年=288,000元。
假设该房产拍卖成交价均为300万元，优先清偿200万元银行抵押贷款后，剩余可分配款项为100万元。再从中扣除5年安置租金28.8万元，结余71.2万元。该部分款项还需抵扣进一步扣除评估费、拍卖辅助费等执行费用，最终剩余部分才能用于清偿债权人的普通债权。若债权人的债权金额高于71.2万元，则最多只能拿到71.2万元，并需自行承担垫付费用的风险。
此外，如果被执行人或其所扶养的家属中存在高龄老人、重大疾病患者等特殊情况，法院在执行唯一住房时会综合考虑其基本生活保障、暂缓腾退等。申请执行人需提前了解处理口径。
02 | 执行阶段的操作策略与风险权衡
如前文所述，房产查封后若设有高额抵押，评估价往往低于或仅能覆盖优先债权，拍卖款项难以用于清偿普通债权，加之申请执行人可能还需垫付各类费用，执行人员通常建议暂缓拍卖。
若坚持推进拍卖程序，法院查封房产后，会委托专业机构确定起拍价，在网络司法拍卖平台发布公告启动首次拍卖。一拍流拍的，三十日内开展二次拍卖，起拍价降幅不超过下一拍价格的20%；二拍再度流拍，可依法启动变卖程序。变卖阶段无人竞买的，申请执行人可申请以物抵债。在整个处置周期内，被执行人仍可正常居住使用房屋，仅无法擅自处分房产。
不少被执行人本就抱有侥幸心理，认为无益拍卖对债权人弊大于利，因此消极应对执行。但拍卖启动后，无论最终成交或是流拍协商以物抵债，法院会责令被执行人限期搬离。尤其是该房产仅为其唯一房产，其将面临无房可住的现实问题，被执行人往往主动提出还款方案，与债权人协商达成执行和解。
在前述情况下，启动拍卖前，应先核算房产价值与优先债权的差额。若差距较小，拍卖所得有望部分清偿债权。即便房产价值不足以覆盖优先债权，只要被执行人有居住刚需、有履行能力却拒不还款，启动拍卖也能施压促成和解。同时也要认清潜在风险，部分情形下不宜贸然推进拍卖，谨慎选择。
（以下无正文）本文内容仅供参考，个案情况存在差异。
