房产交易中的“红黄绿”信号灯|强基·微镜头

本报记者 吴冬亮 通讯员 赵亮 张可盈

江苏省徐州市市民张先生近期购买了一套二手房，申报契税时，因申报系统核算的计税价格高于他的购房合同价，提出了价格争议申请。按照政策规定，市民购买二手房‌缴纳契税，以成交价格和税务机关核定的市场公允价格孰高原则确定计税价格。国家税务总局徐州市税务局第三税务分局干部立即启动“徐州市房地产价格认定系统”进行处理。该系统直连徐州市价格认定中心数据，自动调取该房产的最新动态评估结果。税务部门最后给出客观公允的数据，赢得了张先生的认可，他当天办结了业务。

在以前，房产交易计税价格评估、信息采集、资料审核等环节耗时耗力。徐州市税务局从构建动态价格评估体系、数据终端“一窗”办理、智能工具辅助审核三个维度打造“智慧链”房产交易税收管理体系，既为纳税人带来便捷高效的办税体验，又筑牢了房产交易涉税安全防线。

图为徐州市铜山区住宅区。

确认房产交易的计税价格，是化解征纳争议的核心。如何让计税价格定价准、让纳税人信得过，徐州市税务局的做法是“让专业的人去做专业的事”。

在该局的推动下，徐州市政府出台了《徐州市计税价格认定办法》，明确了徐州市价格认定中心在涉税房产评估中的主体地位，确立“评估机构评估—价格认定中心专业审核—税务机关应用”的动态评估体系。按照规定，评估服务由市财政局和价格认定中心联合公开对外招标，评估结果受价格认定中心全程审核监督。这种引入多部门协作、建立动态评估体系的方式，让评估认定结果更可信，得到纳税人认可，提高了办税效率。

传统存量房基准价格认定系统多采用人工采集数据、定期更新的方式，难以及时匹配市场真实波动，也容易引发纳税人对计税价格的异议。为此，徐州市税务局依托价格认定中心的数据采集体系，合作开发了可视化徐州市房地产价格认定系统，借助价格认定三维地图，直观呈现具体楼栋、房号评估价格等信息。税务部门可随时调取动态价格数据，大大缩短评估时间，两个工作日内即可解决价格争议。自该系统使用以来，徐州主城区各物业类型因计税价格争议转入专业评估流程的业务量，环比平均减少80%，占总交易量的比例降至0.3%。

房产交易数额大、风险高，现场办理契税缴纳业务时审核材料较多，一旦纳税人对政策流程不熟悉，就容易出现材料不全、信息填报错误等问题，影响办理效率。为此，徐州市税务局借助徐州“智能链服务平台”上线房产交易自助缴税终端，纳税人只需扫描合同和发票，系统就能提取不动产信息和发票数据，自动进行申报，纳税人确认信息即可，方便又快捷。

“来之前我还在网上查攻略，以为要填一堆复杂的表格。没想到只需要扫描合同和发票，系统就能自动生成数据，连填表都省了。”第一次买房的徐州市市民李女士在缴纳完新房契税后，拿着完税证明说。

为了强化风险防控，徐州市税务局健全跨部门数据交换机制，推行“系统硬约束”，即依托信息化设置刚性审核规则的集成办税模式，利用房地产一体化系统联通大数据平台，聚合了不动产登记、房管、民政等多部门信息，在审核开始前，系统自动比对购房人婚姻、家庭成员、住房套次、交易双方完税情况等核心要素，阻断一部分异常申报，有效防范资料造假、未足额缴纳契税办理产权登记等风险。

“把风险防控关口前移，让房产交易办得更快、更稳。”徐州市税务局第三税务分局五股负责人李源说。自2022年底集成办税模式上线以来，徐州市累计自助办理增量房业务25.66万件，占全部增量房业务90%以上，累计成功阻断异常办证申请320余次，防范税款流失110余万元。

“现在有了‘红黄绿’信号灯的辅助，效率高了，风险小了。”徐州市税务局第三税务分局陈娟说。只见她轻轻一点系统推送的纳税人房产交易汇总信息，几秒钟后，电脑页面右上角便逐条亮起了绿灯。“这说明这笔业务通过了系统审核，没什么问题。若亮起黄灯或红灯，就说明出现了疑点，我们会再重点核查。”

“红黄绿”信号灯是徐州市税务局第三税务分局针对自然人业务开发的智能审核工具。该工具将政策享受校验、住房套次查验等16项关键指标风险模型嵌入审核系统，对每笔业务实施动态扫描，并以“红黄绿”不同颜色的信号灯反映审核结果。合规亮绿灯放行，存疑亮黄灯提示，明确违规则亮红灯直接警告。自2025年2月“红黄绿”信号灯审核工具在全市推广以来，该局累计监控审核业务超11万笔，精准拦截预警1500余笔。

徐州市税务局还制作企业改制重组业务审核标准化模型，搭建“一体化房产交易知识库”，推广“算税小助手”，用智能工具全面赋能基层规范执法，辅助干部快速规范掌握规则，严堵审核风险漏洞。

原标题：徐州税务：搭建房产办税“智慧链”

我所在的深圳市龙岗区，经营主体体量庞大，个体工商户更是占了相当大的比重。大大小小的专业市场、商业综合体，沿街店铺、城中村的夫妻店随处可见，业态五花八门。我每天要处理发票疑点，面对核定调整的投诉，发现长期零申报的“休眠户”，在这个过程中也常常遇到难题。

一次，我看到“强基·微镜头”栏目里刚好有一篇《分类施策 引导个体工商户合规发展》的文章。文章中提到进行个体户管理时定制“风险体检表”、开展穿透式核查等做法，切口小、针对性强。我又赶紧翻出这个栏目的其他文章，发现很多内容都精准触及了我日常工作中的堵点、难点，兄弟单位探索出来的问题解决路径，对我很有启发。我一下子明白，不能只闷头干活，也得学会借鉴“他山之石”。

认真研读其他单位的实践经验后，我意识到，个体户征管之所以让人头疼，很大程度上是因为我们习惯把所有个体户当成一类来管。受文章的启发，我开始调整思路，不再把有限的精力平均撒到每一户身上，而是先做“体检式”分类。比如，把申报收入与实际经营规模明显不匹配的个体户挑出来，把同一地址反复注册的关联户筛出来，把长期零申报或干脆没办税登记的“隐形户”找出来。分类之后，匹配不同的管理方式，对确实不了解政策的，上门耐心地做政策讲解；对有明显违规痕迹的，进行风险约谈和信用提醒；对长期失联的，联合街道社区和物业方核实实际经营状态。这样一来，同样的人手，工作的针对性和精准度就大大提升了。

以前总觉得管户多、人手少是客观条件限制，没办法，现在我知道了，缺的是管用的方法。个体户征管的核心不在于管得“多”，而在于管得“准”。把底数摸清、把风险分类、把手段用对，很多看似无解的问题，其实都有破解的路径。

目前，龙岗的个体户体量还在增长，我的工作不能松劲。“强基工程”不是一句口号，对我来说，它是在每一户个体户管理、每一次数据比对、每一次上门辅导里磨出来的功夫。未来我会继续把报纸上的好思路转化为征管实践，把基础打得更牢、风险盯得更紧、服务做得更细。（傅强系国家税务总局深圳市龙岗区税务局布吉税务所所长）

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本文刊发于《中国税务报》2026年6月1日A3版。

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