新房涨、二手房跌,5月百城房价撕开了城市最真实的一面
看完就一个感觉：这不是一张房价表，是一张城市的体检报告，有的城市身体在恢复，有的还在出血。先说两组最扎眼的数据。新建住宅均价17156元每平米，环比涨了0.16%，同比涨了2.03%，一线城市涨得最猛，环比0.26%，同比5.54%。但翻过来看二手房——均价12692元每平米，环比跌0.32%，同比跌了7.99%，不是个别城市在跌，是所有城市的二手房同比全部在跌。新房在微微抬头，二手还在往下滑。这两条线，拉开了中国城市真正的底色。这次新房涨幅榜上，成都1.27%的环比涨幅排全国第一。成都的楼市一直有自己的一套节奏。人口还在进——去年常住人口增了6.1万人，中西第一。产业还在发力，电子信息破了一万两千亿，航空航天增速18%，一个还在"长个子"的城市，房价往上走不算意外。再加上成都过去几个月在公积金、"以旧换新"上动作很快，政策端一直在给新房市场打气。但更值得说的是成都的新房和二手之间的差距。新房涨了1.27%，但成都的二手房也在跌。新房和二手房，在成都更像是两个不同的市场——新房是"愿意等的改善族"，二手房是"急着出手的房东"。杭州、上海的新房也在涨，属于核心城市的常规修复。但成都的1.27%已经不是"修复"了，是"抬头"。所有城市的二手房都在同比下跌，这个"所有"值得你停下来想两秒——北京在跌，上海在跌，深圳在跌，广州在跌，一座都不例外。跌得最狠的是南京和武汉，同比跌幅都超过了11%，这两个城市都不是小角色，南京是GDP前十城，武汉是中部的扛把子。为什么跌成这样？两座城市的共同困境是：新房供应量太大，二手房挂牌量更高，房东想卖的比想买的多得多，价格自然往下走。南京这边，江北新区、河西的新盘一个接一个出货，二手房被夹在中间。武汉更不用说，光谷、武昌、汉阳的二手房挂牌量这几年堆成山。买在2019-2021年高点的那些业主，现在卖房就是割肉。一套300万的房子，跌掉30多万——还不算这三年的利息。回到那两组数据。新房环比+0.16%，二手环比-0.32%；新房同比+2.03%，二手同比-7.99%。新房市场本质上是在吃一线和强二线的红利。北京、上海、成都、杭州——这些城市的人在买新房，不是因为他们觉得房价要涨，是因为他们想住更好的房子，这是改善需求在释放，不是投资客又回来了。二手房市场才是这座城市最真实的体温计，二手房连着的是普通人的资产负债表——买在高点的要割肉，急着用钱的要降价，置换新房的要尽快出手。当一座城市的二手房全面在跌，说明这座城市里想变现的人，比想接盘的人多太多了。所以回到那个问题：成都为什么新房能涨1.27%？不是因为成都的房价不会跌，是因为成都的人口还在进、产业还在扩、信心还没散。南京和武汉的二手房跌超11%，反过来看——这两个城市的基本面不差，GDP万亿级，高校云集，产业底子厚，但新房供应量和新房价格预期压着二手，房东踩踏式出货，市场自己在"挤水分"。城市的房价，拆开来看，新房是未来预期，二手房是现在账本，一个城市能不能撑住房价，不看新房卖了多少，关键是看二手房有没有人接。现在，二手房全国没一座城市同比不跌，这个信号比新房涨多少都重要。
