老张在广州番禺有一套1998年建的老房子，80平方米，两房一厅，户口本上的地址用了20多年。这几年他没在住，一直租出去，每月1800元。
今年4月，小区业主群里突然有人发了一条消息："广州安居集团开始收房了，老破小优先，价格参考市场评估价九折。"
老张心里没底。收房？到底是亏是赚？
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"国家队收房"是怎么回事？
2026年，一件被很多人低估的大事悄悄发生了：全国超130个城市正式铺开"住房以旧换新"国家队模式。
之前的以旧换新，是开发商的促销活动——你把旧房交给我们，我们帮你折价抵扣新房款，本质是捆绑销售。
但这次不一样。
主体变了：收购方从房企变成地方国企（广州安居集团、上海城投、成都安居集团……），背后是政府信用兜底。住建部明确表态："2026年以收购存量房为主、新建为辅"。
这句话的信号量非常大。政府真金白银下场，用国企的资产负债表来兜这件事。
收来的房做什么用？主要转为保障性住房，面向新市民、青年人、毕业生出租。所以从供给侧说，这是把二手市场的老房子"洗白"成公共租赁资源。
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老破小房东，卖不卖合适？
还是回到老张的账。
他那套番禺老房，当初买的时候32万，现在市场挂牌价大约148万，但挂了快8个月没人接手。安居集团的收购评估价给出了133万（市场价九折）。
很多人第一反应是：亏了15万，不划算。
我帮老张把后面的账算完整了。
方案一：继续出租
| 项目 | 数值 |
|---|
| 当前月租金 | 1800元 |
| 年租金收益 | 21,600元 |
| 物业、维修等年均成本 | 约4,500元 |
| 年净收益 | 17,100元 |
| 继续持有10年总租金净收益 | 约171,000元 |
| 老房10年后预期价值（偏保守估计） | 约110~130万元 |
问题：1998年的房，10年后26年房龄，银行贷款资质基本断档，买家要么全款要么低价。
方案二：卖给国家队，换新房
| 项目 | 数值 |
|---|
| 国家队收购价 | 133万元 |
| 若购买同区域新盘100平（单价2.5万/平） | 总价250万元 |
| 以旧换新后需补差价 | 117万元 |
| 公积金贷款可贷上限（假设双职工） | 80万元 |
| 需额外商贷或自付 | 37万元 |
| 若申请以旧换新个税退税（约1.5%） | 退回约2万元 |
和直接市场挂牌相比，老张能早6~8个月套现（不用漫长等买家），同时享受到公积金提额和个税退税叠加政策。
等房挂出去等着等着，房子还在折旧，精力也在磨损。
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以旧换新最划算的三类人
不是所有人都适合参与，但有三类房东真的该认真考虑：
第一类：老房龄、低楼层、无电梯。 2000年前的六层老楼，一二层常年没人买。国家队评估价虽然打折，但至少有个愿意接盘的主体，市场上同类房子你可能一年都卖不掉。
第二类：异地持有、已停止自住的。 人不在城市，房子在出租，维修管理成本是隐形负担。变现套现，把钱挪到更高效的用途上，账面就合算了。
第三类：有改善需求但卡在流动性的。 想换大房、换学区，但旧房卖不掉就没法动。国家队直接做"过桥收购"，能大幅缩短置换周期。
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哪些城市进展最快？
根据目前公开信息，以下城市已有实质性收购案例：
| 城市 | 收购主体 | 已收购数量 | 转化用途 |
|---|
| 广州 | 安居集团 | 超500套 | 保租房 |
| 上海 | 城投集团 | 523套 | 保障性住房 |
| 成都 | 成都安居 | 超300套 | 公租房 |
| 武汉 | 城市发展集团 | 进行中 | 人才公寓 |
| 深圳 | 深圳人才安居 | 进行中 | 人才公寓 |
数据来源：各地住建局、国企官网公告，2026年5月
广州和上海的进度相对最快，部分项目已经完成交割、挂牌出租。如果你在这两个城市有老旧房产，可以直接去对应国企官网查询受理流程。
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有个问题值得想一想
很多人担心：国家队压价收购，是不是说明政府认为这批房子以后不值钱了？
这个问题有意思。
我的理解是：国家队下场，实际上是在给老房市场托底。没有这个收购渠道，这批房子很可能面临"有价无市"——挂着，等着，慢慢烂。有了收购渠道，流动性被激活，老房市场的成交量实际上是上升的。
但我也不会说"必涨"这种话。老破小的基本面没有变，人口流入放缓、年轻人更倾向新房或保租房，结构性压力还在。
能卖的时候卖一个好价格，把钱拿去干自己更擅长的事——这是账，不是悲观。
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老张最终提交了意向登记，打算趁这个窗口套现。他说，反正那套房他30年都没住过，与其守着一个挂了8个月都没人要的房子，不如拿真金白银换一个可以动弹的未来。
你手里有这样的房子吗？你会参与以旧换新，还是继续等市场？
