<008深圳楼市回暖之投资房产的类型分析

与国内多数城市不同，深圳的小产权房市场同样十分活跃，已成为本地楼市不可忽视的重要组成部分。据统计，深圳现有商品住宅约236万套，商务公寓约123万套，而城中村自建房（即小产权房）约571万套（可见，小产权房才是容纳城市人口的主力军）。随着深圳楼市回暖，再次呼吁，只要有想法就可以进场了<005不管是谁，只要有想法就可以入场抄底了<007深圳楼市回暖之政策刺激反应剧烈<006深圳楼市回暖之政策进一步放开。

一、商品住宅：金融属性突出，回暖期首选标的

近年来，尤其是全国楼市快速上涨时期，商品住宅的金融属性远强于居住属性。彼时，房子几乎等同于黄金、白银，主要被用来投资乃至“炒卖”。在金融政策的支持下，购房者可以利用杠杆撬动资产。经济与楼市上行周期中，全国人民“劲往一处使”，纷纷通过房产实现资产增值，一度催生了“房子不是用来住的，而是用来炒的”怪现象。

面对当前政策刺激下的楼市回暖，商品住宅依然是最理想的投资标的。只要现金流允许，结合自身需求，果断买入即可；对于资金实力雄厚的投资者，则可以直接“扫货”。

二、商务公寓：门槛适中、功能灵活，需细算持有成本

商务公寓是深圳楼市中不可忽视的中间品种。其特点介于住宅与办公之间：产权通常为40年或50年，面积偏小，多位于核心区或地铁口，具备一定的居住和办公兼容性。

优势方面：

• 不限购（多数区域），不占用住宅购房名额，适合已无住宅房票的投资者；

• 总价低于同地段商品住宅，租金回报率往往高于住宅；

• 部分近年规划的商务公寓已允许通燃气、接入民用水电，居住舒适度提升。

劣势与风险：

• 交易税费高（增值税、土地增值税等），流转成本明显高于住宅；

• 贷款成数低（通常五成左右），利率上浮，杠杆空间有限；

• 学位、落户等权益受限，多数无法享受与住宅同等的公共资源；

• 市场流动性较弱，价格波动相对平缓，短期内“快进快出”难度较大。

投资建议：

• 适合追求中长期稳定现金流、不依赖学区等附加值的投资者；

• 优先选择核心地段、地铁上盖、周边租赁需求旺盛的公寓；

• 必须精算税费和持有成本，切忌盲目跟风。若以短期价差为目标，商务公寓并非合适标的。

三、小产权房：总价低、不限购，回归实用价值

除商品住宅和商务公寓外，深圳的“小产权”房板块也相当活跃。其总价低廉（通常为同区域等面积商品房的三分之一）、不限购、交易手续简便且费用较低，因此备受投资客青睐。2016至2018年间，小产权房市场异常火爆。随着市场整体冷却，小产权房逐渐回归实用主义：

• 对于资金有限、有安居需求的购房者：趁当前房价仍处于低谷，可以抄底买入。

• 对于大资金投资者：若租金回报率可观，可大胆买入并长期持有，安心做“包租公”，无需过多顾虑。

四、指标房：高风险“拆迁梦”，务必远离

在深圳活跃的房地产市场催化下，2016至2021年间，“指标房”（即城市更新中拆除城中村小产权房后，相应赔付的商品房面积指标）开辟出一个独特的投资市场。其目标主要是追逐“拆迁梦”“暴富梦”的投机客。

我本人也曾做过这样一个白日梦——事实证明，这是迄今为止最失败的投资，没有之一。因此奉劝所有投资者：指标房是一个巨坑，务必远离。即便楼市回暖，也并非所有以房产为标的或锚点的投资都值得参与。

（下一篇将分析当前抄底深圳楼市的资金及客户来源，敬请关注。）