2026年上海二手房市场成交与价格走势分析

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政策托底迎来修复窗口

2026年上海二手房市场成交与价格走势分析

进入2026年，在“沪七条”楼市新政落地、公积金政策优化、存量房收储等多重利好加持下，上海二手房结束连续多年的低迷行情，成交量稳步站上高位，房价终结长达33个月连续下行，整体呈现成交持续回暖、价格结构性分化、刚需先行、改善接力的市场特征，成为全国一线城市楼市率先触底企稳的典型样本。

从成交数据来看，2026年上半年上海二手房走出一波稳健上行行情，月度成交连续站稳两万套荣枯线，旺季成交创下近年同期新高。受春节假期影响，

2月二手房网签11315套，看似环比回落，但同比大幅增长五成，节后新政落地后市场迅速升温，月末单日成交突破800套，购房需求集中释放。

3月迎来本轮行情成交顶峰，全月网签3.12万套，创下近五年月度成交纪录，日均成交超千套，中介门店带看量较年初提升近三成，房源成交周期从去年平均49天缩短至39天，房源去化效率明显提速。

4月成交小幅回落至2.87万套，但同比依旧上涨24%以上；5月受五一节假日干扰，全口径网签28023套，同比涨幅31%，刷新近六年5月成交纪录，多日单日签约突破1500套，成交韧性远超往年同期水平。从需求结构上，上半年市场先由300万以内刚需老破小拉动成交，四五月份后置换改善需求接棒，400万以上中高端房源成交占比持续走高，80㎡以上改善户型成交份额逐月抬升，置换链条全面打通，刚需与改善双向支撑市场成交量稳中有进。

价格走势方面，上海二手房正式告别单边下跌，整体均价止跌微涨，但区域与房源分化极其明显，呈现内环稳步上行、近郊小幅横盘、远郊深度承压的冰火格局。官方数据显示，2月上海二手房均价环比由负转正上涨0.2%，结束连续9个月下行；3月、4月环比继续走高，分别上涨0.4%、0.7%，实现连续三个月价格环比上涨，市场底部基本确认 。

分区域来看，黄浦、静安、徐汇等内环核心板块依托学区、配套与地段优势，房价率先企稳回升，黄浦二手房均价接近11.5万元/平方米，部分优质学区房源挂牌价小幅上调3%-6%，稀缺次新房挂牌几天即可成交，房东议价空间持续收缩。中环沿线普陀、长宁、浦东等近郊片区房价以横盘震荡为主，优质轨交次新小幅涨价，老旧房源议价空间维持在5%-8%。而金山、奉贤、崇明等远郊区域受库存偏高、配套薄弱影响，房价依旧同比大跌17%-21%，部分偏远板块单价跌至1.3万元以内，去化仍依赖降价促销。户型维度上，70㎡以下小户型老破小率先止跌，较去年低点小幅回升约2.4%，大户型改善房源价格从5月起逐步企稳，两极分化成为现阶段上海房价最鲜明特点。

本轮市场回暖，核心驱动力来自2月底落地的新版沪七条政策。新政将非沪籍购房者外环内购房社保年限由5年降至1年，社保满3年可增购一套，外环外购房不限套数，大幅释放外来刚需；公积金单人贷款上限从160万上调至240万，叠加房产税细则优化，降低置换家庭置业成本，从需求端破除购房门槛束缚。与此同时，上海中心城区扩容二手房政府收储范围，收购存量房源用作保障性租赁住房，有效消化存量库存，全市二手房挂牌量从去年12.6万套降至5月末10.3万套，房源供给收缩进一步稳固房价预期。此外，股市财富效应、人才持续导入，持续托举上海自住购房需求。

展望后市，业内机构普遍判断上海二手房整体将维持温和修复态势，成交量大概率保持在月均2.5万套以上，房价难以全面暴涨，结构性分化行情延续。核心地段优质房源依托稀缺资源稳步小幅上行，近郊优质轨交楼盘缓慢筑底，远郊仍需依靠库存消化实现价格企稳。刚需、改善自住仍是市场主流，投机炒房空间有限，上海楼市正式进入以自住需求为主的平稳修复周期。

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