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2026年上海二手房市场成交与价格走势分析
进入2026年,在“沪七条”楼市新政落地、公积金政策优化、存量房收储等多重利好加持下,上海二手房结束连续多年的低迷行情,成交量稳步站上高位,房价终结长达33个月连续下行,整体呈现成交持续回暖、价格结构性分化、刚需先行、改善接力的市场特征,成为全国一线城市楼市率先触底企稳的典型样本。
从成交数据来看,2026年上半年上海二手房走出一波稳健上行行情,月度成交连续站稳两万套荣枯线,旺季成交创下近年同期新高。受春节假期影响,
2月二手房网签11315套,看似环比回落,但同比大幅增长五成,节后新政落地后市场迅速升温,月末单日成交突破800套,购房需求集中释放。
3月迎来本轮行情成交顶峰,全月网签3.12万套,创下近五年月度成交纪录,日均成交超千套,中介门店带看量较年初提升近三成,房源成交周期从去年平均49天缩短至39天,房源去化效率明显提速。
4月成交小幅回落至2.87万套,但同比依旧上涨24%以上;5月受五一节假日干扰,全口径网签28023套,同比涨幅31%,刷新近六年5月成交纪录,多日单日签约突破1500套,成交韧性远超往年同期水平。从需求结构上,上半年市场先由300万以内刚需老破小拉动成交,四五月份后置换改善需求接棒,400万以上中高端房源成交占比持续走高,80㎡以上改善户型成交份额逐月抬升,置换链条全面打通,刚需与改善双向支撑市场成交量稳中有进。
价格走势方面,上海二手房正式告别单边下跌,整体均价止跌微涨,但区域与房源分化极其明显,呈现内环稳步上行、近郊小幅横盘、远郊深度承压的冰火格局。官方数据显示,2月上海二手房均价环比由负转正上涨0.2%,结束连续9个月下行;3月、4月环比继续走高,分别上涨0.4%、0.7%,实现连续三个月价格环比上涨,市场底部基本确认 。
分区域来看,黄浦、静安、徐汇等内环核心板块依托学区、配套与地段优势,房价率先企稳回升,黄浦二手房均价接近11.5万元/平方米,部分优质学区房源挂牌价小幅上调3%-6%,稀缺次新房挂牌几天即可成交,房东议价空间持续收缩。中环沿线普陀、长宁、浦东等近郊片区房价以横盘震荡为主,优质轨交次新小幅涨价,老旧房源议价空间维持在5%-8%。而金山、奉贤、崇明等远郊区域受库存偏高、配套薄弱影响,房价依旧同比大跌17%-21%,部分偏远板块单价跌至1.3万元以内,去化仍依赖降价促销。户型维度上,70㎡以下小户型老破小率先止跌,较去年低点小幅回升约2.4%,大户型改善房源价格从5月起逐步企稳,两极分化成为现阶段上海房价最鲜明特点。
本轮市场回暖,核心驱动力来自2月底落地的新版沪七条政策。新政将非沪籍购房者外环内购房社保年限由5年降至1年,社保满3年可增购一套,外环外购房不限套数,大幅释放外来刚需;公积金单人贷款上限从160万上调至240万,叠加房产税细则优化,降低置换家庭置业成本,从需求端破除购房门槛束缚。与此同时,上海中心城区扩容二手房政府收储范围,收购存量房源用作保障性租赁住房,有效消化存量库存,全市二手房挂牌量从去年12.6万套降至5月末10.3万套,房源供给收缩进一步稳固房价预期。此外,股市财富效应、人才持续导入,持续托举上海自住购房需求。
展望后市,业内机构普遍判断上海二手房整体将维持温和修复态势,成交量大概率保持在月均2.5万套以上,房价难以全面暴涨,结构性分化行情延续。核心地段优质房源依托稀缺资源稳步小幅上行,近郊优质轨交楼盘缓慢筑底,远郊仍需依靠库存消化实现价格企稳。刚需、改善自住仍是市场主流,投机炒房空间有限,上海楼市正式进入以自住需求为主的平稳修复周期。
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