逝者如何“置换”房产?常州低保老人唯一住房被侵占无处安居

【免责声明】本内容所涉信息均来源于官方公开渠道发布信息、生效法律文书、相关方提供的材料及其他合法可查的公开信息源，仅为客观信息整理与转述，不代表发布方任何观点、立场与倾向，不构成任何法律、投资、医疗、决策等方面的专业建议。相关事实的最终认定，以有权机关、主管部门的官方正式发布为准。

在江苏省常州市武进区牛塘镇青云村，年近七旬的低保老人许云方，守着自己居住大半辈子的祖宅后路村49号西侧房屋，半生安稳的居所，却让他深陷一场司法困境。

一套本该属于许云方的农村宅基地房屋，历经一审、二审、再审多轮审理后，法院依据逝者房屋置换相关判定，将房产划归他人。许云方如今维权无门，唯一的养老住所岌岌可危，亲情撕裂、一桩普通家庭房产纠纷，也随之引发了关于法理认定的相关争议。

祖宅权属风波：半生居所遇权属争议

许云方，1958年生，常州市武进区牛塘镇青云村村民，农村低保户，案涉房屋是他唯一的住所与全部财产寄托。这套位于青云村委后路村西侧49号的房屋，权属脉络清晰可查：

1987年，武进县宅基地登记档案显示，该宅基地户主为许云方，占地面积 61 平方米，地界范围记载明确，房屋宅基地使用权归许云方合法所有。1988年许云方依规获批新建房屋，老宅此后一直由其实际占有使用与管护，房屋权属从未变更。

（宅基地登记表，当事人提供）

1995年，涉案房屋曾被登记至已故兄长许某名下。经相关部门查实，许某早在1987年9 月16日便已离世，此次登记存在不合规情形。2022年，常州自然资源规划部门依规撤销相关房产证并注销登记，房屋恢复初始权属状态。此次合规纠错，后续却引发了多年的房屋权属争议。

（相关部门答复、不动产更正、撤销决定书，当事人提供）

（相关部门予以房屋确权登记审核意见，当事人提供）

逝者离世后涉房屋置换争议 存疑协议成为案件判定依据

本案争议焦点聚焦于 1988年签订的《并房协议书》。一审张某珍等人主张案涉房屋曾完成置换，产权应归其所有。而许云方认为，相关说法存在多处疑点。

其一，许某已于1987年9月离世，逝者不具备参与房屋置换的民事行为主体资格，不符合常理与法律规定。

其二，《并房协议书》中许云方署名由他人代签，所用印章也并非其日常使用印章。许云方一审当庭申请笔迹与印章鉴定，未得到法院准许。

其三，购房人张某玉庭审中表示，房屋交易对象为许某根，许云方并未到现场，也未参与出售房屋、收取款项，协议内容和实际交易情况存在出入。

（一审相关情况说明，当事人提供）

然而，常州中级相关法院二审判决却认定：“房屋置换事实具有高度可能性”，将房屋判归张某珍等三人所有；许云方不服判决提请再审，江苏省高级相关法院裁定驳回再审申请，维持二审原判。

（二审相关判决书，当事人提供） 

许云方表示，涉案房产证已被行政部门撤销，登记效力已然作废。但二审审理中法院仍以此作为产权判定依据，与不动产相关法律准则不符。

法理争议聚焦：继承、权属与审理程序

许云方认为，这份判决，在继承、土地管理及民事诉讼程序层面，均存在争议。

其一，关于继承法律适用问题存在争议。许某先于其父母去世，其父母依法属于第一顺序法定继承人。在无书面放弃继承声明的情况下，法院认定许某父母放弃继承，将案涉房产全部判归晚辈所有。许云方认为，该判决未充分考量其他合法继承人的权益。

其二，关于宅基地使用权法律适用问题存在不同意见。案涉房产所占用土地为农村宅基地，根据相关法规，宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有。张某珍等三人均为城镇居民，不具备该村集体经济组织成员资格。二审法院对房屋所有权与宅基地使用权作出了分离判定，许云方认为该判定方式与宅基地管理相关法规精神不符。

其三，关于案件证据审查问题存在争议。案涉核心协议的真实性存在疑问且与部分事实存在矛盾，法院未对该协议进行鉴定核验即作为裁判依据。同时，法院未采信部分行政文书与证人证言，许云方认为相关证据材料未得到充分质证。

老农满心疑惑名下老宅因逝者相关权属判定易主

许云方在多次信访申诉中表示，自己自幼生长于此，老宅早在1987年便登记在名下，也是自身唯一居所，本人从未出售、置换房屋，对产权变更结果难以理解。

作为低保老人，这套 89.22平方米的房屋是他唯一生活居所。如今，房屋被判归他人，许云方或将面临搬离居所、无处安身的困境。许云方多方申诉维权，过程屡屡受阻。

案件源于家事纠纷，亲属关系出现裂痕，相关基层矛盾未能得到妥善化解。该案裁判采用了民事诉讼 “高度可能性” 证明标准，许云方认为，裁判未以充分确凿的事实为依据，许云方因此受到较大影响。

追问司法公正 谁来守护他的安居权益？

这起农村宅基地权属纠纷案件，判决结果为何引发多方关注？逝者离世一年后办理的房屋置换手续，其法律效力究竟如何？真实性存疑的核心协议，未经司法鉴定程序能否作为裁判依据？城镇居民是否具备农村宅基地使用权的合法取得资格？已被依法撤销的不动产登记，又能否作为产权认定的有效凭据？

此事不单关乎个人权益，也牵动着广大村民的宅基地财产权益与公众司法公信力。宅基地是农民赖以安居的根本，司法判决理应恪守公平正义，切实保障群众基本居住权益。

许云方恳请相关部门启动监督程序，修正案件判决，维护自身合法权益，保住晚年居所与自身尊严。法律判定应当贴合常理，公平正义需守护弱势群众。期盼案件得以全面核查，每份判决都能经得起事实、法律与道义的考量。