浩信实务|出售的房产被查封、无法网签、根本违约,被判双倍返还购房者定金140万元
- 2026-06-14 21:02:23
作者｜王俊伟律师
在上海新房交易中，不少购房者为锁定心仪房源，会早早签订认购协议、支付高额定金，满心期待后续签约网签、收房入住。但很多人不知道，已被司法查封的房源仍在悄悄售卖，这是楼市极具隐蔽性的高频陷阱。购房者付完定金后，遭遇无法网签、无法签约、房源长期受限，开发商却拖延推诿、拒绝退定，甚至百般狡辩。本期结合上海浦东法院真实判例，详解查封房源售房陷阱、违约认定标准及购房者维权方案。
一、案件核心概况：70万定金锁房，等来三年查封僵局
本案为(2024)沪0115民初104869号商品房预约合同纠纷，是上海楼市典型的开发商违规售卖查封房源、根本违约判例。
2021年6月，购房者陈某、周某与上海某房企签订《商品房认购协议》，锁定浦东新区一套建面141.37㎡的新房，房屋总价款491万余元。按照协议约定，购房者当日一次性支付定金70万元，双方约定7日内前往售楼处签署正式商品房买卖合同、办理网签及首付手续。
可签约期限未至，购房者就遭遇突发变故。2021年7月，开发商发布公告，自认因股东纠纷涉诉，案涉项目所有未售房屋被法院查封，导致全面暂停网签，声称预计当年9-10月可解封恢复交易。
购房者出于信任耐心等待，可开发商的解封承诺一再落空。2023年9月，销售人员又口头告知购房者，案涉房屋遭遇二次查封，和解解封事宜始终没有进展。从签约付款到纠纷爆发，房源查封状态持续三年有余，认购协议彻底无法履行，购房者购房目的完全落空。
协商无果后，购房者依法起诉，请求法院解除认购协议，同时要求开发商双倍返还定金共计140万元。
二、开发商四大抗辩误区，全部被法院驳回
诉讼中，开发商为逃避双倍返还定金的违约责任，提出四项核心抗辩理由，也是此类纠纷中开发商的通用说辞，但全部未被法院采信，精准戳破楼市维权常见误区。
01
误区一：网签是行政行为，不影响合同履行
开发商辩称，网签仅为行政备案行为，并非核心履约义务，公司随时可以签订纸质买卖合同，不存在违约情形。法院认定，商品房交易的核心履约环节包含网签备案、正式签约、后续过户交付，房源被司法查封属于永久性交易限制，即便签订纸质合同，也无法完成合法交易流转，合同目的根本无法实现，构成根本违约。
02
误区二：购房者解除权超除斥期间，权利灭失
开发商援引《民法典》相关规定，主张购房者早在2021年7月就知晓房源查封事实，长期未行使解除权，一年除斥期间已过，解除权已然消灭。法院不予认可，明确守约方的解除权行使期限不能机械套用。购房者持续等待解封、未贸然解约，客观上缓解了开发商的资金压力，未损害开发商任何权益，且房源查封过错完全在开发商内部纠纷，购房者未及时解约不构成权利失效。
03
误区三：协议无定金罚则条款，70万是预付款而非定金
开发商刻意规避责任，声称认购协议未明确约定己方违约需双倍返还定金，仅凭“定金”字样不能认定款项性质，该笔钱款应视为普通购房预付款，无需适用定金罚则。法院审理认为，协议明确约定款项为定金，且约定购房者违约定金不予退还，合同定金担保属性完整，应当完整适用定金罚则，不以单独列明开发商违约条款为前提。
04
误区四：项目可正常交付，具备继续履行能力
开发商辩称2025年1月项目已陆续向其他业主交房，具备履约能力，同时给出两套方案：要么购房者继续购房、公司协调解封，要么购房者退定、公司仅原路返还70万本金。购房者明确拒绝该不合理方案，法院最终认定，案涉房屋直至庭审结束仍处于查封状态，个案交房不能等同于案涉房源可交易，开发商无法消除交易障碍，继续履行客观不能。
三、法院终审判决：解除协议+双倍返还140万定金
上海浦东新区人民法院结合案件事实与法律规定，作出最终判决，明确查封房源售房的责任边界：
1、确认原、被告2021年6月签订的《商品房认购协议》，于2024年11月21日（起诉状副本送达之日）正式解除；
2、开发商于判决生效七日内，双倍返还购房者定金合计140万元；
3、案件受理费全部由开发商承担。
四、核心法律逻辑：为何必须双倍返还定金？
很多购房者误以为，只有白纸黑字写明“开发商违约双倍退定”才能索赔，实则法律有明确兜底规则，也是本案胜诉的关键：
1、认购协议属于合法预约合同：双方签订的认购书，以未来签订正式商品房买卖合同为目的，合法有效，对双方具有强制约束力；#定金罚则
2、开发商构成根本违约：因开发商自身股东纠纷、涉诉问题，导致房源被司法查封、长期无法网签签约，交易障碍完全由开发商造成，直接导致购房者购房目的落空；
3、定金罚则双向适用：依据《民法典》第587条，定金担保是双向约束，购房者违约定金不退，收受定金的开发商违约，必须双倍返还定金，无需合同单独约定；
4、定金数额合法有效：案涉房屋总价491万余元，70万定金未超过主合同标的额20%的法定上限，全额适用定金罚则。
五、楼市避坑指南：查封房源交易3大高危信号+维权步骤
结合本案，提醒所有上海新房购房者，查封房源售卖极具迷惑性，开发商往往隐瞒查封事实、拖延告知，务必提前排查风险：
【三大高危信号，立刻警惕】
1、售楼处以“房源紧张、优先锁房”为由，要求快速付定金、延后网签，无法承诺具体签约时间；
2、开发商发布延期网签、延期签约公告，借口内部整改、系统维护、流程调整拖延交易；
3、销售人员口头承诺“即将解封、很快恢复交易”，但始终无法提供书面解封文件及明确时间节点。
【遭遇查封房源，标准维权步骤】
1、固定证据：保存认购协议、定金转账记录、开发商公告、销售沟通记录、延期交易凭证；
2、书面催告：向开发商发送书面催告函，限定签约、网签、解封期限，明确逾期将解除合同并追责；
3、拒绝妥协：切勿接受开发商仅退本金、无偿延期的方案，坚决主张定金罚则；
4、及时起诉：无需过度等待，守约方合法解除权受法律保护，可通过诉讼解除合同、追索双倍定金赔偿。
六、总结
开发商售卖被司法查封的商品房，属于典型的违规售房行为。房源无法网签、无法签约、长期交易受限，本质是开发商根本违约，无论其以行政行为、履约能力、除斥期间等理由抗辩，均不能免除双倍返还定金的法定责任。
购房者无需为开发商的内部纠纷、经营风险买单。只要非自身原因导致购房合同目的无法实现，且已合法支付定金，即可依法主张双倍定金赔偿，守住自身合法购房权益。
作者简介
王俊伟律师
上海市浩信律师事务所 高级合伙人
争议解决、房产纠纷
王俊伟律师，法律硕士，建筑房地产专业水平认证资深人士，现任上海市浩信律师事务所高级合伙人。深耕房地产法律领域多年，专注房产纠纷诉讼、执行与资产处置，尤其擅长小业主起诉开发商群体性维权案件，创办房法网并组建 “蚂蚁斗大象” 专业房产律师团队。
业务覆盖一手房、二手房交易纠纷，房产抵押融资、代持限购风险防控、瑕疵房产处置及法拍房全程代办等各类疑难复杂房地产业务，曾代理碧桂园、绿地、中粮等众多知名楼盘纠纷案件。著有《商品房陷阱》《二手房陷阱》专业法律书籍，发表《网络司法拍卖法律问题研究》等专业文章，凭借扎实专业功底与丰富办案经验，为当事人提供专业、高效的房产法律服务。
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