上海房产律师|最高法案例库物业服务合同纠纷裁判要点(物业费、充电桩、停水断电、公共区域权责)

前言

二、物业费核算类：时效、定价、合同约束司法认定标准

合同效力与解约类：业委会签约、解聘物业法定要件

7. 未成立业委会小区，居委会依规代签物业合同对全体业主有效

裁判规则：

小区客观条件限制无法选举成立业主委员会时，在属地街道、乡镇政府指导监督下，居民委员会可代行业委会职权选聘物业、签署物业服务合同，合同约束小区全部业主，业主不能以签约主体是居委会为由拒付物业费。

【参考案号：(2022)粤07民终3418号】

8. 解聘物业公司必须满足业主“双过半”表决要求

裁判规则：

业主共同决定解除物业服务合同、解聘物业公司，法定表决条件为：专有面积占建筑总面积过半数+业主户数占总人数过半数双同意，未达法定表决比例的解聘决议无效。

【参考案号：(2021)吉2404民初1036号】

9. 业委会逾期未换届、未备案，不丧失诉讼主体资格。

裁判规则：

• 业委会任期届满未换届，为维护全体小区公共利益涉诉的，依然具备民事诉讼主体资格；

•  业委会备案属于行政管理程序性事项，未完成备案不影响业委会诉讼主体资格，不能以未备案否定其起诉、应诉权利。

【参考案号：(2022)闽民再304号】

 三、物权与公共区域使用：车位加装充电桩、区分所有权界定

• 专有部分认定：构造独立+使用独立为实质要件、可不动产登记为形式要件，缺登记但满足实质独立条件的，仍可认定为业主专有产权；专有区域与小区公共共有区域权属互斥；

• 业主大会、业委会通过管理规约限制业主专有权利，限制范围不能超出合理边界，无权直接剥夺业主专有物权；业主认为决议侵害自身产权，可起诉撤销违规决议。

 四、上海律师实务提醒